Sokkot okozott a vírus a lakáspiacon – Kérdés, mikor épül vissza a piaci bizalom

A kereslet és az árak csökkentek, a bérleti piac átrendeződött, kevesebb az újlakás-fejlesztés, foglalta össze az elmúlt hónapok legfontosabb lakáspiaci jellemzőit Nagy Tamás főosztályvezető az MNB júniusi Lakáspiaci jelentését bemutató online sajtótájékoztatóján.

A járvány kitörése azonnal éreztette hatását a lakáspiacon: márciusban éves alapon országosan 29%-al, Budapesten pedig 38%-al százalékkal csökkent az adásvételek száma.

Áprilisban a személyi mozgások korlátozásának hatására is a tranzakciók száma országosan 58%-ra, a fővárosban pedig 70%-ra esett vissza. Bár nem ilyen drasztikusan, a piac már tavaly lassulásnak indult, a 2014 óta tartó felívelés 2019 év második felében befejeződött. A negyedik negyedévben már stagnáltak a lakásárak, Budapesten 2%-os volt az árcsökkenés, amire évek óta nem volt példa.

Az idei első negyedévben országosan 12%, a fővárosban pedig 9,5% volt az áremelkedés mértéke március végén.

A tranzakciók száma is szintén jelentősen, közel 10 %-al csökkent tavaly, Budapesten több mint 25%-al csökkent az adásvételek száma.

Az új lakások iránti kereslet is visszaesett, Budapesten éves alapon 15%-al csökkent. A kiadott építési engedélyek száma az első negyedévben mintegy 27%-al csökkent, az új átadások száma ugyanakkor nőtt, ám ez annak köszönhető, hogy a projektek komoly, közel egyéves csúszással fejeződnek be. Az új fejlesztések száma szintén csökkent: az idei első negyedévben éves alapon több mint 16%-al – jelenleg durván 18 ezer lakás áll fejlesztés alatt. A közelmúlt átlagával (2300 lakás/negyedév) összevetve közel a felére esett vissza az új lakások száma. A használt lakások piacán stagnálás valószínű, ugyanis az eladók többsége kivár.

A bérleti piacot is átrendezte a járvány. A rövid távú turisztikai bérbeadás visszaesett, a hosszú távú kiadások száma, különösen a főváros belső kerületeiben nőtt.

A bérleti díjak viszont visszaestek, akár kétszámjegyű is volt a csökkenés mértéke. Piaci adatok alapján, Budapesten a február végi kevesebb mint 7900-ról április végére 22 százalékkal, 9600-ra emelkedett a kiadó ingatlanok száma. Azonban voltak olyan kerületek, ahol 40 százalékkal több bérlésre kínált lakás került a piacra két hónap alatt. A legtöbb budapesti kerületben az átlagos bérleti díjak is csökkentek.

A legnagyobb mértékű, mintegy 20 százalékos árcsökkenés az I., a VI. és a XXI. kerületben volt tapasztalható, de a turisták által kedvelt V. kerületben is 17 százalékot meghaladóan mérséklődtek az albérleti árak február vége óta.

További bérleti díjcsökkenésre piaci szakértők szerint a nyári hónapokban lehet számítani, a bérleti szerződések ugyanis jellemzően a nyári időszakban kerülnek újratárgyalásra, ami a bérlők jelenlegi alkupozícióját tekintve a díjcsökkenés irányába mutat.

A március-április hónapokban látott bérleti kereslet visszaesését követően a piaci szereplők jelentős élénkülésről számoltak be május folyamán.

Bár a koronavírus megrázta a teljes hazai piacot, a 2008-as válságtól abban eltér, hogy a hitelmoratórium miatt az eladók nem kényszerülnek arra, hogy áron alul értékesítsék ingatlanjaikat.  A kereslet helyreállásában kulcskérdés a finanszírozás és a hitelek elérhetősége, ezért fontos, hogy a bankok is megfelelő hitelezési hajlandósággal bírjon, vélik a LITT tagjai. A munkaerőpiaci kilátások és fogyasztói szokások negatív változása szintén hat a visszarendeződére. Ha ez a kedvezőtlen helyzet tartósan fennmarad, akár 1-2 évbe is telhet, míg a piac helyreáll.

A jelentésben a kereslet ösztönzésére és az árcsökkenés mérséklésére több javaslat is szerepel. llyen például a vagyonszerzési illetékmentesség a lakásvásárlásokra 2 éves időtartamra; 25–30 százalékkal megemelt CSOK összegek 2 éves időtartamra, a lakáshitelkamatok leszorítása; hitelgarancia­intézményeken­keresztül a banki finanszírozás ösztönzése, valamint a korábban is alkalmazott a hiteltörlesztéshez kapcsolódó személyi jövedelemadó kedvezmény. Ugyanakkor egyes szakértők szerint a válság elhúzódása miatt árak csökkenésével mindenképpen számolni kell.

A kormány által bejelentett, barnamezős övezetekben alkalmazható kedvezményes áfakulcs nagyban segíti a kínálati oldalt,  ám a keresletre is figyelni kell, mondta a növekedés.hu-nak Fábián Gergely, az MNB ügyvezető igazgatója.

„Fontos, hogy a korábbi válsággal szemben, ahol öt év kellett, mire újraindult a lakáspiac a kilábalás most gyors legyen, s szükség esetén lépéseket is tegyen az állam”

- mondta. A jegybank jelzáloglevél vásárlási program támogatja a bankrendszer hitelezését, emellett a CSOK és a Babaváró program szintén segítik a keresleti oldalt.

A moratóriumot pozitív hatását Fábián is kiemelte, hozzátéve, hogy kérdéses, mi várható januártól, amikor a hiteltörlesztés újra megindul. Egyelőre ugyanis az eladók többsége kivár. A kivárást és az azt követő piaci aktivitást az Airbnb piac alakulása nagymértékben befolyásolja, melyről szintén nem tudni, mikor és milyen mértékben áll helyre, tette hozzá.