Ideje tisztázni: mi lesz a lakásárakkal jövőre? A zenga.hu vezetőjével beszéltünk

Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat jövőre már lakáscélra is lehet használni. Mire számítanak, milyen hatással lesz mindez az ingatlanpiacra?

Biztos, hogy mozgatja majd a piacot, hatással lesz a tranzakciószámra, már csak olyan indirekt módon is, hogy a felújítások által könnyebben eladhatóvá válnak ingatlanok. 2024-ben az ingatlankeresések több mint kétharmadában (69%) szerepelt az a paraméter, hogy felújított legyen az ingatlan, amelyek közül is a jobb állapotúak számítanak a legnépszerűbbnek.

Becsléseket eddig is lehetett olvasni, az önkéntes nyugdíjpénztárból közel 300 milliárd forint vándorolhat át az ingatlanpiacra. Jellemzően kisebb összegekről van szó egy ingatlan teljes árához képest, inkább önerőhöz, felújításhoz, előtörlesztéshez használható, de multiplikátorként is működhet annak hatására, hogy a lejáró államkötvények hozama is ingatlanokba áramolhat, a kettő együtt pedig, akár tovább forrásokkal kiegészülve már elegendő összeget jelenthet ingatlan vásárlásához.

Optimista becslés szerint 140-150 ezer ingatlanértékesítés lehet jövőre.

Több helyen az árak jelentős emelkedését jósolják a jövő évre: nem félő, hogy ez visszaveti a vásárlási kedvet? Mekkora áremelkedést bír el a piac? Milyen mértékű lehet a drágulás?

Az elmúlt 10 évben folyamatosan növekedett a magyar ingatlanpiac, a tranzakciószámot és az árakat is tekintve, viszont 2022 harmadik negyedévétől tavaly őszig jelentősen bezuhant a piac, ami reál értéken az árak csökkenését hozta. A zenga.hu adatai szerint a közel 150 ezer ingatlanhirdetés harmadánál változtattak 2023-ban a hirdetők (29 százalék csökkentett).

Közben pedig 40 százalékkal megnőtt az ingatlanérdeklődés. 2023 negyedik negyedévében az akkori állami lakástámogatási programok bejelentésének a hatására ismét növekedésbe fordult a piac, ami az idén is kitart. A nyár óta tapasztalható némi stagnálás, de a jövő évvel kapcsolatban optimisták a piaci résztvevők. A kormányzat lakáspolitikai céljai, amik újabb és újabb támogatási formákban segítik az ingatlant keresőket, megalapozzák ezt az optimizmust.Azok a szakértők, akik napi szinten közvetlenül is részt vesznek az ingatlanok megvásárlásában azt hangsúlyozzák, hogy az eladó magyar ingatlanok általában túlárazottak. Az Eurostat jelentése szerint ugyanakkor Magyarország továbbra is azokhoz az országokhoz tartozik az EU-n belül, ahol az ingatlanárak még tudnak növekedni. Általánosságban kijelenthető, hogy a legfejlettebb országokban csökkent, a keleti országokban nőnek az árak.

Mivel jövőre több okból is a forgalom további emelkedésére számítunk, ez olyan helyzetet teremt, amelyben az eladók ceruzája is vastagabban fog, könnyebben eshetnek túlzásba. Élénkülő forgalomban pedig csökken az alkuszint is.A jövő évre nagyjából 10 százalékos nominális drágulásra lehet számítani 2024-hez képest. Országosan ez teljesen eltérhet, Budapesten és a frekventál részeken, befektetési célpontok környékén ennél akár nagyobb is várható.

Akkor nézzük kifejezetten a budapesti ingatlanpiacot: itt milyenek a kilátások a jövő évre?

Budapest a legnépszerűbb ingatlanvásárlási célpont, itt keresnek a legtöbben ingatlant, és itt is található a legtöbb ingatlan. Az elmúlt években megerősödött néhány városrész, és az olyan klasszikus lokációk, mint a Belváros, a Vár környéke vagy éppen a XII. és a II. kerület mellett a XIII. kerület vált a legkeresettebb kerületté. Az utóbbi két év kormányzati rozsdaövezeti akciótervének köszönhetően pedig az olyan kerületek, mint a IX., a XI., is meghatározóvá váltak a lakáskeresők körében, és még érdemes hozzájuk venni az ingatlanberuházók által egyre keresettebb a III. kerületet is.Budapesten 2023 januárhoz képest 2024 októberében 20 százalékkal többet kérnek a hirdetők az ingatlanjukért. Jövőre pedig a mostanihoz képest további, 10 százalék feletti áremelés várható.

A kormány jelentősen szigorítaná a rövidtávú lakáskiadás szabályozását. Ha erre sor kerül, hogy látják: mekkora hatása lehet az ingatlanpiacra?

Az adóemelésre vonatkozó bejelentések és a VI. kerületben tartott népszavazás eredményeképpen, helyi ingatlanosok elmondása szerint, már most látszik a VI. kerületi átlagáron a csökkenés.

Hogy milyen hatással lesz a kerületi szigorítás például a szomszédos kerületekben, például a Király utca esetében, ahol az utca másik oldala már a VII. kerülethez tartozik? Ez utóbbi részeken élénkülhet a kereslet, és áremelést generálhat az Airbnb-re alkalmas lakásoknál. Az általános szigorítással és az adónöveléssel több korábbi Airbnb-s fordulhat a hosszú távú kiadás felé is, ami pedig a bérleti díjakra is hatással lehet. Ugyanakkor a lakáskiadási piac jelenlegi állapotában ez nem árcsökkenést jelent, legfeljebb az áremelés mértékére lehet csillapító hatással.