Ingatlanbefektető: Lassan elfogynak Budapesten a logisztikai ingatlanok az óriási kereslet miatt

Milyen változásokat hozott a kereskedelmi ingatlanpiacon a járvány?

A bevásárlóközpontokat nagyon megtépázták a lezárások, viszont a jellemzően hosszabb időre bérelt irodák piaca a home office időszakában sem rendült meg. A visszajelzések alapján itt a bérlők inkább kivárnak, és egyelőre a bérelt alapterület méretének csökkentésében és racionalizálásban gondolkodnak, de végleges döntéseket még nem hoznak.

A logisztikai ingatlanok piaca ugyanakkor rendkívül megindult, hatalmas a kereslet mindenre, ami áruszállítással, logisztikával és könnyűipari tevékenységgel kapcsolatos.  

Meglepő módon a befektetési kedvet kevéssé befolyásolta a pandémia. Vállalatunk, az M7 Real Estate sok nagy volumenű üzletet kötött a járvány alatt is Európa szerte. Az akvizíciók és tranzakciók folyamata természetesen lelassult, hiszen nem lehetett egyszerűen, a megszokott módon vizsgálatokat, átvilágításokat végezni. Azonban némi kivárástól/hezitálástól eltekintve a vásárlási kedv megmaradt a befektetőink körében.

Miért?

Erősebben keresi a pénz az útját. Rengeteg a likviditás a piacon, a bankok kedvező hiteleket adnak. Míg közel 0%-os kamattal helyezhető el egy euró betét a bankban, addig

egy érett piacokon lévő prémium ingatlan 3-4%-ot hoz, Kelet- és Közép Európában pedig 6-7%-os a hozam.

A járvány hozadékai a különböző formába csomagolt gazdaság élénkítő csomagok, melyek nemcsak az állami, hanem a privát szférában is népszerűek.

Mennyire válik általánossá a jövőben az otthoni munkavégzés?

Kizárólag home office megoldásban nem sok szereplő gondolkozik. Kevés olyan tevékenység létezik, amelyet mindenféle szociális interakció nélkül lehet végezni. Ilyen talán a kreatív munka valamint a pénzügy/könyvelés, de ezeknek a szakembereknek is szükségük van arra, hogy időről-időre emberek között legyenek. Az utóbbi időben számos felmérés készült, mely rámutat, hogy a kezdeti lelkesedés után az otthoni munka népszerűsége csökkent.

A megosztott struktúra a jövő, ezért nem tartunk attól, hogy drámai mértékben adnának vissza irodaterületeket.

Némi konszolidációt a járvány nyilván hoz magával, emellett felértékelődnek azon irodák melyek kevésbé „Covid-érzékenyek”: aki megteheti, az zöldebb irodába költözik, ahol jobb az irodán belüli terület megoszlás, a levegő minősége, stb.. A tömegközlekedés fontossága is átértékelődhet, így a peremkerületi irodák jelentősége is nőhet.

Mekkora az A- és B-kategóriás ingatlanok aránya?

Nehéz megbecsülni, úgy fele-fele arányban lehetnek a piacon a kiemelt valamint a másod- és harmadgenerációs irodaépületek. A Váci Korridor és más népszerű lokáció mellett sok a „radar alatti” ingatlan. Mi ezekkel foglalkozunk, „problémás” ingatlanokkal, B-kategóriás  ingatlanokkal, ahol az épület vagy a menedzsment nem volt megfelelő és ezért az ingatlanok az elmúlt évben pozíciót vesztettek. Megvásároljuk, konszolidáljuk, majd értékesítjük őket: C-kategóriásból  B-t, B-kategóriásból A-t  varázsolunk.

Ezt a fajta értéknövelő tevékenységet végezzük az ipari ingatlanok, logisztika területen is, mely a portfoliónkon belül a leghangsúlyosabb. Az eddigi három, a cég Magyarországon indított alapjaiból a harmadikban kizárólag ilyen ingatlanok szerepelnek majd. Ez az az ingatlankategória amely a járvány alatt, de az előtt is lendületesen növekedett.

Miért olyan vonzó a logisztika?

Eddig a logisztika egy alulértékelt kategória volt, ám az elmúlt évek trendjeinek (on-line kereskedelem, csomagküldő szolgálatok fejlődése) és a koronavírus járvány hatására ez megváltozott.  Érdemes befektetni, mert

folyamatosan érkeznek a nemzetközi bérlők, új nagy alapterületet igénylő felhasználók – ám számos nagy logisztikai bérlő, mint például az Amazon, még nincs jelen nálunk.

S persze azért, mert kiemelkedő a hozam, annak ellenére, hogy itt emelkedtek az árak legjobban.

Egy B-kategóriás ipari ingatlan Budapesten és környékén 7-8%-os, a prémium kategória 6%-os hozamot tud elérni

, vidéken ezzel szemben mindkét osztályban hozzá lehet tenni a fenti értékekhez kb 1-1,5%-t.

A teljes kereskedelmi ingatlan piacra jellemző, hogy az elmúlt két évben a pénzbőség és a befektetési kedv túlárazta az ingatlanokat – egyre nehezebb jó ingatlant találni. Magyarországon is szembesültünk azzal, hogy egyre inkább szűkül az olló.

Mely területek a legkeresettebbek?

Itthon az ipari ingatlan fő piaca a főváros és könyéke, valamint az M0 által határolt terület. Ugyanakkor egyre több vidéki város körül alakulnak és fejlődnek hasonló területek, olyannyira, hogy

a jelenlegi kiadatlansági mutató mindössze 3% körül mozog. Ez olyan alacsony, hogy még az irodapiac esetében sem volt ennyire lenn a két évvel ezelőtti csúcsidőben sem.

Budapesten lassan elfogynak a szabad területek.

Ám amíg van befektetői éhség – márpedig van –, s az árszintek megfelelőek, addig van kereslet, s a prémium logisztikai ingatlanokon 5%-7%-os hozam is elérhető. 

Meddig tart a menetelés?

A következő 5 évben jól belátható növekedési pályán halad a piac. Nemcsak itthon, hanem Lengyelországot kivéve az egész régióban. Újabb és újabb fejlesztők jelennek meg, akik újabb bérlőket vonzanak ide, meglepően nagy volumennel – a közelmúltban például a Tchibo írt alá 100 ezer négyzetméteres raktárról szerződést.

Amíg a piac nem éri el a 3-5 millió négyzetmétert, addig van benne potenciál.

A növekedés itt is zömében organikus, ahogy fejlődnek, bővülnek a kisebb cégek, kinővik a B-kategóriát és A-kategóriára váltanak, helyükre pedig új, kisebb cégek érkeznek. A körforgás folyamatos. A logisztikai piacot az e-kereskedelem felfutása is támogatja, a csomagküldő szolgálat, mely szintén nagyléptékben nő.