Mennyire estek vissza a bérleti díjak a kereskedelmi ingatlanpiacon?

A tapasztalataik alapján a kereskedelmi ingatlanpiac mely szegmenseiben kaptak könnyítést a bérlők? Hogyan látják a bérleti díjak alakulását?

Az elmúlt egy évben több sebességessé vált a kereskedelmi ingatlanpiac. A kereskedelmi, logisztikai ingatlanoknál nem tapasztaltunk visszaesést, sőt, ezt a területet inkább pozitívan érintették a fejlemények.

Az új, prémium irodaházak piacát sem befolyásolta érdemben a válság.

Ugyan a nagyvállalatok, multinacionális cégek dolgozói most jellemzően otthonról dolgoznak, ez vélhetően csak korlátozott ideig lesz így. Az természetesen kérdés, hogy milyen mértékben marad velünk a home office. A kkv szektorban merőben más a helyzet, a kis és közepes vállalkozások informatikai és infrastrukturális lehetőségei ugyanis eltérőek: a kisebb szereplők gyakran nem tudják biztosítani az otthonról történő munkavégzést.

Az irodaházak bérleti díjai esetében összességében több mérőszám is létezik. A bérleti díjon túl fontos, hogy a bérbeadó milyen kialakítási költségkeretet ad a bérlőnek a szerződés megkötésekor, ahogy az is, milyen hosszú bérletidíj-mentes időszakokat kínálnak a tulajdonosok egy-egy bérlőnek. Emiatt nehéz pusztán a bérleti díjak alakulásából komolyabb következtetést levonni.

Az irodai bérlőknél nem találkoztunk olyannal, aki könnyítést kért volna – ezzel szemben a bevásárlóközpontokban, a ruházati üzletekben vagy a vendéglátásban kértek és kaptak is könnyítést a szereplők.

Mennyien estek késedelembe vagy nem-teljesítésbe? Mely ágazatokban volt ez a leggyakoribb?

Az irodapiacon a szerződéseknek megfelelően teljesítettek a bérlők, illetve ha volt rá lehetőségük, éltek a terület visszaadási jogukkal a home office elterjedése miatt.

A kiskereskedelemben ezzel szemben több olyan esetet is láttunk, ahol az ügyfelek késedelembe estek a bérleti díjak fizetésével. A vendéglátás ágazatban is tapasztalhattunk esetenként jelentősebb fizetési késedelmeket, ahogy arra is volt példa, hogy az indulást tervező kávézók, illetve éttermek nem vették birtokba a bérleti szerződésük alapján a tulajdonos által részükre kialakított bérleményüket, megszegve ezzel a bérleti szerződésüket. Erre jó példa, hogy az irodaházakban induló éttermek, kávézók megnyitásával kivártak a tulajdonosok, hiszen az irodai munkavállalók 80-90 százaléka otthonról dolgozik.

Minden esetben kellett jogi alapon fizetni a bérleti díjakat a járványhelyzet ideje alatt?

Igazából minden esetben kellett fizetni, az aláírt szerződések nem vesztették érvényüket. Nem született olyan kormányzati intézkedés, amely kimondta volna, hogy nem kell bérleti díjat fizetni. Azt gondolom, hogy ez nem is volt indokolt, hiszen ahol kellett, ott megszülettek az üzleti alkuk. A szereplők jellemzően átvészelték a nehéz időszakot.

Fontos látni, hogy a hiteltörlesztési moratórium áttételesen sokat segített. Mozgásteret adott arra a bérbeadóknak, hogy átütemezzék a bérlők bérleti díj fizetési kötelezettségét, akik így ki tudtak fizetni egy csökkentett bérleti díjat a csökkenő forgalom mellett is.

A moratórium tehát indirekt módon egy óriási segítséget biztosított a szektornak.

Milyen arányban hosszabbítják meg az irodai bérleti szerződéseket, mennyi új bérlő jelent meg?

Most is látunk újabb, 10 ezer négyzetméteres bérleti szerződéseket, azonban jelenleg mindenki sokkal óvatosabb. Erősen megnőtt az igény a rugalmasság iránt.

A bérlők lehetőséget szeretnének, hogy önállóan alakíthassák a bérleti időszak hosszát, de nagyobb az igény arra is, hogy a használt terület egy részét opcionálisan visszaadhassák. A másik oldalról látunk olyanokat is, akik bővítési lehetőséget szeretnének belefoglalni a bérleti szerződésbe.

Ennek a fajta rugalmasságnak ugyanakkor van egy természetes korlátja. Felmerül a kérdés, hogy megjelennek-e a piacon új üzleti modellel rendelkező szolgáltatók, akik néhány évre bérelhető, jól felszerelt, jól elszeparált, szabadon mozgatható irodaterületet kínálnak. Ezt persze azt feltételezi, hogy a bérlők elfogadják, nem fogják tudni ezeket a területeket teljesen a maguk képére formálni. Egy ilyen model környezeti szempontból is fenntarthatóbb mint a korábbi, amikor bérlő csere esetén a teljes korábbi kialakítás lebontásra került, és egy új készült az új bérlőnek.

Az új szerződések esetében sem tapasztalnak számottevőbb változást a bérleti díjakban?

Az új szerződések bérleti díjaiban sem látunk érdemi változást az irodapiacon – ez azonban csak az egyik mérőszám. A bérbeadók a szerződéseket rugalmasabb feltételekkel tudják és próbálják vonzóbbá tenni, alkalmazkodva az új helyzethez.

Milyen jellegű ingatlanokra van most a legnagyobb igény?

Jelenleg az ipari, logisztikai ingatlanok a legkeresettebbek, míg az otthonról történő munkavégzés elterjedése miatt az irodapiacon mérséklődött a kereslet.

Az egyes irodakategóriák közül az „A” kategóriás, „Well” minősítéssel rendelkező, zöldebb és élhetőbb irodákat keresik gyakrabban, itt előnyt jelent a jó lokáció is. Egy „B” kategóriás irodaház iránt ezzel szemben pillanatnyilag visszafogottabb a kereslet.

Az egyes szegmensekben hány évre szól egy tipikus bérleti szerződés, illetve milyen hosszabbítási opciók védik a bérlőket?

Az irodapiacon 5 év a tipikus bérleti időszak, ehhez jellemzően egy 2, 3 vagy 5 éves hosszabbítási opció társul.

A kiskereskedelemben egy nagyobb szereplő esetén felmerülő, akár több százmillió forintos kezdeti beruházás miatt minimálisan 15-20 éves üzleti tervről beszélhetünk, amelyet kiegészíthet további 10-15 éves hosszabbítási jog.

Egy kisebb alapterületű üzlet, bolt vagy például fodrászat esetében ennél jóval rövidebb, 4-5 éves időtávra kötnek bérleti szerződést.

A bérleti díjak Magyarországon alapvetően inflációkövetőek. Ha a bérleti díj forint alapú, akkor a magyar, ha euró alapú, akkor az euróövezeti inflációval összhangban emelkedik a bérleti szerződés szerinti bérleti díj. A bérleti szerződés lejárta és a hosszabbítási opciók kifutása után azonban teljesen új szerződést kell kötni, ahol egy új bérleti díj alkura kerül sor.