Még mindig túlértékeltek az ingatlanok sok helyen: érdemes kivárni a vásárlással?

Az ingatlanárak kissé lejjebb mennek, de még mindig fennáll a túlértékeltség kockázata?

A 2022-ig, mintegy 8 évig tartó ciklusban a lakásárak a fővárosban közel négyszeresükre, a vidéki városokban háromszorosukra, a községek esetében pedig duplájára emelkedtek, mely folyamatokat az egyébként támogató főbb gazdasági mutatók nem követtek, igazoltak teljes mértékben, így kialakult a túlértékeltség kockázata.

A fővárosban 2018, országosan 2020 vége óta jelezte az MNB a túlértékeltség emelkedő szintjét.

Az immáron egy éve tartó lakáspiaci lassulás az áremelkedés mérséklődését, kismértékű korrekcióját eredményezte, így enyhítve a lakásárak gazdasági fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltségét is.

Jelenleg a fővárosban egyensúlyi szint közeli árszintet, országosan pedig 10 százalékos túlértékeltséget mérünk, ami már kevesebb mint a fele az egy éve látott szintnek. 

Mi a véleménye a bankok önkéntes hitelplafonjáról? Szigoríthatnak a bankok az egyéb hitelezési feltételeken?

Az év első felében a piaci lakáshitelek esetében az ügyfélkamatok stagnálását figyelhettük meg annak ellenére, hogy a csökkenő hozamkörnyezetben, illetve az MNB kamatcsökkentésének köszönhetően már mérséklődhettek volna a kamatok. Augusztusban átlagosan 8,9 százalékos hitelköltséggel (THM), kis mértékben a Gazdaságfejlesztési Minisztérium által elvárt szint fölött árazták a bankok a piaci alapú lakáshiteleket. Nem voltunk messze tehát az elvárt szinttől, de az elmúlt hónapokban nem láttuk azt a csökkenést, amit a forrásköltségek indokolhattak volna.

A 8,5% tehát nincsen messze az utolsó augusztusban mért piaci kamatszinttől, és ha a hitelkamatok eloszlását nézzük, az ügyletek 41 százaléka már az önkéntes kamatplafon által meghatározott kamatszint alatt került kihelyezésre. A lépés mindenképpen nagyobb versenyre ösztönzi a bankokat, hogy kezdjenek el a piacon intenzívebb árversenyt generálni, és ennek látjuk is az első eredményeit. A hétfőn megjelent új hirdetményekben már találhatunk 8 százalék alatti 7,50-7,75 százalékos kamatozású hitelek is.

Alapvetően ez a folyamat „magától is” bekövetkezett volna, hiszen ahogy élénkül a piac, úgy a bankok mind élesebb árversenybe kezdenek, ennek egy gyorsítását eredményezte az intézkedés.

Korábbi elemzéseinkben is rámutattunk, hogy fennáll egy időbeni csúszás a forrásköltségek begyűrűzésében, ami korábban 3-4 hónapot vett igénybe egy nagyon pörgő piacon is. Ám úgy tűnik, hogy egy gyengébb kereslettel jellemezhető piacon az átárazások mértéke vagy sebessége is jóval lassabb volt.

Ettől beindulhat egy fordulat a hitelezésben?

Összességében a 8,5 százalék, vagy ahogy látjuk az aktuális banki kondíciókban a 8 százalék alatti kamatszintek még nem azok a szintek, amelyek mellett érdemi megugrást várhatnánk a hitelezésben. A bankok elmondása szerint 6% körüli / alatti az a THM szint, ahol az ingatlanvásárók és a hitelfelvételt tervezők már érdemben megjelennek, tehát még pár százalékponttal lejjebb kell jönni mind a forrásköltségekben, mind a banki THM-ek tekintetében, hogy valóban egy élénkebb piaci keresletről beszélhessünk.

Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a kamat mellett számos egyéb tényezői is hatással van hitelfelvételre, úgy mint a reáljövedelmek alakulása, a fogyasztói bizalom, illetve a gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanság, melyek ma negatívan befolyásolják ezen hosszútávú döntéseket.

Amennyiben ez a piaci verseny elindul, akkor elkezd felfutni a hitelezés legalább az év végéig?

A kamatkörnyezet alakulása mellett nagyon sok egyedi tényező bírhat meghatározó szereppel az utolsó negyedévben a hitelpiacon. Az otthonteremtési támogatások kapcsán már bejelentett intézkedések eredményezhetnek előrehozott kereslet, vagy éppen kivárást. A falusi CSOK esetében kivárás, míg az ebből kiszoruló települések esetében és babaváró hitelnél pedig előrehozott kereslet formálhatja az idei év végét.

A piaci hitelek esetében csak egy nagyon lassú élénkülés várható: mindenképpen az kell hozzá, hogy a gazdasági kilátások javuljanak, a dezinflációs folyamat folytatódjon, ezzel pedig a forrás költségek - amihez a bankok áraznak - lejjebb tudjanak menni.

Fontos látni, hogy az elmúlt évek szabályozói ösztönzésének köszönhetően legtöbbször tíz, de sok esetben teljes futamidőre fixált kamatozású lakáshitelekről beszélünk.

Ezért érdemes figyelni, hogy mi történik a hozamgörbének a hosszabb végén, az 5, 10, 20 éves hozamoknál, hiszen ahhoz árazzák a bankok ezeket a hosszú kamatfixálású hiteleket.

Ahogy ezek a hozamszintek elkezdenek csökkenni, akkor azok a bankok árazásába is begyűrűznek. Az önkéntes 8,5 százalékos kamatplafonnal egyrészt a kormányzat időben előrébb hozott pár hónappal egy olyan normál piaci árazású hitelezést, ami előreláthatólag bekövetkezett volna, másrészről rövid távon elérte a verseny mesterséges élénkítését.

Amennyiben eredményes gazdaságpolitikát folytatva a forrásköltségek mérséklődése folytatódik, akkor előbb vagy utóbbszükséges ezt a 8,5 százaékosTHM maximumot is érdemes folyamatosan újra gondolni, hiszen egy idő után már nem lesz versenyt fokozó, effektív hatása. Ugyanakkor az is jól látszik, hogy egy intenzív versennyel jellemezhető piacon a bankok árazásában nem egy vállalás, hanem a versenytárs hirdetménye a mérvadó.  

Az ingatlanárak kissé lejjebb mennek, de még mindig fennáll a túlértékeltség kockázata?

A 2022-ig, mintegy 8 évig tartó ciklusban a lakásárak a fővárosban közel négyszeresükre, a vidéki városokban háromszorosukra, a községek esetében pedig duplájára emelkedtek, mely folyamatokat az egyébként támogató főbb gazdasági mutatók nem követtek, igazoltak teljes mértékben, így kialakult a túlértékeltség kockázata.

A fővárosban 2018, országosan 2020 vége óta jelezte az MNB a túlértékeltség emelkedő szintjét.

Az immáron egy éve tartó lakáspiaci lassulás az áremelkedés mérséklődését, kismértékű korrekcióját eredményezte, így enyhítve a lakásárak gazdasági fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltségét is.

Jelenleg a fővárosban egyensúlyi szint közeli árszintet, országosan pedig 10 százalékos túlértékeltséget mérünk, ami már kevesebb mint a fele az egy éve látott szintnek.