Mekkora most a lakáscélú hitelek kamatkockázata?

Ismeretes, hogy a devizahitel-válság jórészt azért következett be, mert a hitel­felvevők mind a devizahitelek árfolyam-, mind a kamatkockázatát egyoldalúan viselték. A devizahitel szerződésekben a kamatkockázat ellen semmiféle védelmet nem kaptak, és súlyos kamatkockázatot jelentett, hogy a devizahitelek kivétel nélkül változó vagy éven belül kamatfixált hitelek voltak.

A lakáscélú hitelfelvétel a válság előtt 2008 októberében érte el a csúcspontját, amikor a háztartások egyetlen hónap alatt több mint 103 milliárd forintnyi lakás­célú hitelt vettek fel.

Ennek a túlnyomó része külföldi devizában denominált hitel volt (76% svájci frankban és 14% euróban, mindössze kevesebb, mint 10% volt forintban). Valamennyi lakáscélú hitel kamata változó vagy éven belüli kamatfixált hitel volt.

A következmények is ismertek. Bedőlt lakáshitelek és a korábbinak a többszörösét törlesztők százezrei (aki képes rá).

Devizában denominált lakáshitel ma már szerencsére nincs, viszont nem szabad lebecsülni a következő veszélyforrást, a kamatkockázatot. E téren viszont kedvező változások figyelhetők meg.

A lakáscélú hitelfelvétel az elmúlt időszakban gyors ütemben emelkedett. 2019-ben a januári 62 milliárd forintos havi szerződéses összeg májusra 86 milliárd forint fölé emelkedett (eddig ez a hónap jelentette a lokális csúcsot), majdnem egyenletes havi növekedéssel.

Amennyiben a lakáscélú hitelek felvételének az elmúlt években tapasztalható tendenciái folytatódnak, akkor a lakáshitelek havi szerződéses összege 1-1,5 éven belül elérheti a válság előtti legmagasabb szintet.

Jelenleg kifejezetten alacsony az éven belüli vagy változó kamatozású hitelek kamata, ami arra ösztönözheti a hitelfelvevőket, hogy – a rövid távú előnyöket kihasználva – ezt a kamatkonstrukciót helyezzék előnybe.

Szerencsére az elmúlt időszakban nem ez következett be, annak ellenére, hogy a változó vagy éven belül kamatfixált és a 10 éves kamatfixált hitelek kamata az elmúlt években jelentősen elvált egymástól: a hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek aránya dinamikusan nő, a rövid kamatperiódusú hitelek hátrányára. Míg 2015 januárjában a változó vagy éven belül kamatfixált lakáshitelek kamata csupán 0,7 százalékponttal volt alacsonyabb, mint a 10 éves kamatperiódusúé, addig 2019 közepére ez a különbség 1,4 százalékpontra nőtt.

Az éven belül kamatfixált hitelkamatok ugyanis jelentősen csökkentek az elmúlt években (6,3%-ról 3,6%-ra), míg a 10 éves kamatfixáltaké kevésbé mérséklődtek (6,6%-ról 5%-ra). A 10 éven túli kamatperiódusú lakáshitelek kamata pedig csupán 1,2 százalék­ponttal csökkent, 6,9%-ról 5,7%-ra.

A hosszú kamatok tehát – a globálisan alacsony kamatkörnyezetben és nemzetközi összehasonlításban – kifejezetten magasnak mondhatóak.

Ennek ellenére az új lakáshitelek terén örvendetes átstrukturálódás következett be a hosszú kamatperiódusú hitelek javára. 2019 júniusában az 5-10 éves kamatfixált új lakáshitel-szerződések aránya a 2015. januári 17,7%-ról 63%-ra emelkedett, a 10 éven túliaké pedig 6,4%-ról 10,6%-ra.

Az új lakás-hitelek mintegy háromnegyede tehát már hosszú kamatperiódusú.

A hosszabb kamatfixálás átmenetileg magasabb törlesztő-részletet jelent, azonban megakadályozza az esetlegesen emelkedő kamatkörnyezetben a hitelfelvevők ellehetetlenülését. Ennek tükrében az MNB 2019 áprilisában ajánlást adott ki a bankoknak a régebbi, 2015. február előtt kötött, legalább 10 éves hátralévő futamidejű jelzálog hitelszerződések kamatperiódusának a felülvizsgálatára.

Ennek keretében a bankoknak fel kell hívniuk az ügyfelek figyel­mét a rövid kamatfixálás kockázataira és fel kell ajánlaniuk ezeknek a – döntően forintosított devizahiteleknek – a hosszabb kamatfixálásra való átalakítását.

Kérdés azonban, hogy a törlesztő részleteknek a devizahitelek forintosításából fakadó jelentős emelkedését már így is nagy nehézségek árán kigazdálkodó ügyfelek képesek lesznek-e még magasabb törlesztést vállalni. Különösen úgy, hogy a bankok a szerződésmódosításért díjat számíthatnak fel, valamint a szerződésmódosítással összefüggő költségeiket is érvényesíthetik.

A szerző a Kopint-Tárki vezérigazgatója