money.hu: Így változhat a Zöld hitel feltételrendszere

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) jelezte, zöld mandátumának megfelelően a jövőben is folytatni akarja a sikeresnek ítélt NHP Zöld Otthon Programot (zöld hitel, ZOP), azonban a feltételekben szigorítás várható. A money.hu szakértői az alábbiakban foglalják össze, milyen lépéseket tehet a jegybank.

1. A finanszírozás változása

Az NHP ZOP keretében az MNB 0 százalékos kamaton biztosít hitelkeretet a bankoknak, akik azt maximum 2,5 százalékos kamatszint mellett helyezhetik ki az ügyfelek számára.

Mi változhat?

• Az alapkonstrukció bevált, a hitelkeret alapú elszámolás a vállalatok számára bevezetett NHP konstrukció óta, 2013 óta él, sikeres. Ebben aligha lesz változás, azaz az MNB ismét refinanszírozási forrást biztosít majd a bankoknak.
• A forrás biztosításának költsége sem kell, hogy feltétlenül változzon, hiszen az MNB gazdaságpolitikai célt valósít meg a támogatással, épp ezért akár fennmaradhat a 0 százalékos kihelyezés.
• Az átlagos hitelfelvételi összeg 30 milliárd forint, ami nagyjából harmadával több, mint a piaci hitelfelvételek összege. Ez ugyanakkor a zöld otthonok magasabb bekerülési költségével indokolható. A 70 milliós maximális hitelösszeg fenntartható, hiszen nem torzította el a piacot.
• A hitelfelvevők által felvett hitel maximum 2,5 százalékos kamata ugyanakkor oly mértékben elszakad az infláció miatt emelkedő piaci kamatszintektől, amely nagymértékben torzíthatja a finanszírozási piacot. A bankoknak a ZOP hitelen keletkező 2,5 százalékos marzsa ma magasabb, mint a normál hiteleken alkalmazott kamatfelár mértéke. A 0 százalékos refinanszírozás mellett a marzs szűkítése a kamatszint további csökkenését hozná, ami tovább növelné a piaci és a zöld hitel közötti kamatkülönbséget.
• Az MNB előírhatná a kihelyezési kamatszint emelését, azzal a kitétellel, hogy az így megemelt marzsból származó többletjövedelmet a bankoknak saját, egyéb energiatakarékossági programjaik finanszírozására – pl. kedvezményes kamatozású korszerűsítési hiteltermékek kidolgozására - kell fordítaniuk. Ennek a megoldásnak alkalmazhatóságát ugyanakkor az teszi zárójelbe, hogy a jelenlegi monetáris politikai célokkal szembe megy az „ingyenpénzt” állomány jelentékeny növelése.

A legnagyobb valószínűsége annak van, hogy a jegybank a járt utat járatlanért el ne hagyj elvet alkalmazza majd, azaz a finanszírozási konstrukción nem változtat, hanem a felhasználhatósági feltételek tekintetében alkalmaz majd új szempontokat.

Mindez már csak azért is fontos lesz, mert anélkül az eredeti feltételekkel finanszírozható ingatlanok száma drasztikusan megemelkedne, a jegybank pedig aligha akar „végtelen” refinanszrozási keretet nyitni.

2. A finanszírozható ingatlanok köre

A Zöld hitel program keretében csak minimum BB energetikai besorolású új építésű ingatlanok finanszírozhatóak. A BB energetikai besorolású épületek esetében az ingatlan primer (leegyszerűsítve: fűtés és melegvíz nélkül számított) energiafelhasználása egy négyzetméterre vetítve 81 kWh és 100 kWh között lehet évente és feltétel, hogy az energiaigény legalább 25 százaléka valamilyen megújuló energiaforrásból legyen biztosított, amely az épületben keletkezik, az ingatlanról származik vagy a közelben előállított.

Az MNB a zöld hitel feltételeként ennél alacsonyabb, maximum évi maximum 90 kWh energiafelhasználást írt elő.

Mi változhat?

• A 2019-ben kiadott 154 ezer energetikai tanúsítvány alapján az ingatlanok 2,8 százaléka felelt meg a BB energetikai besorolásnak. Ugyanakkor a hatályos szabályozás szerint (amennyiben nem kerül ismét kitolásra) 2022. júliusától már csak BB energiabesorolású új ingatlan építhető.
• Ha marad a zöld hitel eddigi feltételrendszere, az MNB olcsó hitele valamennyi új építésű lakásra biztosítaná a szuperkedvezményes hitelt. Ekkor csak a használt lakások esetében kellene a piaci hiteleket alkalmazni. Ez a használt ingatlan piac azonnali bezuhanásához, a lakossági vagyon jelentős leértékelődéséhez vezetne. Ez aligha lehet az MNB célja
• Születhet olyan döntés, hogy a szuperolcsó hitel ezen túl a még komolyabb energiatakarékossággal bíró ingatlanokra vehető igénybe.

A „BB” besorolás feletti „AA” vagy annál jobb energetikai besorolási minősítés csak olyan esetben adható, ahol az ingatlan primer energiaigénye 61 és 80 kWh között van, valamint a hőtermelő időjárásfüggő szabályozása, valamint a hűtési és fűtési rendszer helyiségenkénti szabályozhatósága megoldott.

• Ha az új szabályozás ilyen irányú lépést tartalmaz, az – a felvehető hitel kamatkülönbsége okán - előremozdíthatja a még korszerűbb ingatlanok építését. Ugyanakkor az új projektek jelentős részét át kell tervezni, hogy megfeleljenek az új követelményeknek. Számos projekt esetében nincs mód ilyen feltételek teljesítésére. Ez és a beépítendő új elemek jelentősen drágíthatják majd az ZOP-kompatibilis otthonok árát. A kamaton nyert különbség – vételár – energiatakarékossággal spórolható összeg háromszögében komoly számításokra lesz szükség, megéri-e a szupertakarékos otthonok megvásárlása.

A fenti aggályok ellenére a legkézenfekvőbb megoldás mégis a finanszírozható ingatlanok körének szűkítése az energetikai feltételek további szigorítása.

Így a Zöld hitel alaposan leszűkült, maximálisan tudatos ügyfélkör számára jelent majd olcsó finanszírozási forrást. A megoldás hátránya, hogy ezen lakások megvásárlása így az átlagemberektől végleg távol kerül.

3. A már leszerződött ügyfélkör rendezése

Március utolsó hetéig a bankok igen szép számmal fogadtak be ZOP hitelkérelmeket. Az MNB-nél eddig 125 milliárd forintnyi refinanszírozási kérelem landolt, de a banki közlések szerint a már elindított ügyletek értéke már kimerítheti a 200 milliárd forintos keretet.

Ebben az esetben az MNB-nek mérlegelnie kellene, hogy mekkora reputációs veszteséget okoz az egyébként sikeres programnak, ha

• az ügyfelek egy jelentős része kerül komoly finanszírozási gondba azzal, hogy a megszületett hiteldöntés ellenére nem kapja meg a kívánt kamatszinten a hitelt, hiszen a magasabb piaci kamat okozta komolyabb törlesztőrészlet mellet a projekt finanszírozhatatlanná válhat – a hitelfék szabályok miatt az adós olyan mértékben nem hitelezhető, mint a ZOP esetében.
• a programban a jegybankkal szerződő bankok számára válik kötelezővé, hogy 0 százalékos refinanszírozás nélkül tiszta piaci forrásból biztosítsák a szuperkedvezményes hitelt a jelenlegi piaci kamatszint 50 százalékának megfelelő kamaton.

A gordiuszi csomót itt azzal lehetne átvágni, hogy a termékek értékesítésének március 28-29-i felfüggesztéséig befogadott hitelkérelmek esetében az MNB a korábbi 200 milliárd forintos keret megemelésével az eredeti feltételek mellett vállalja a refinanszírozást.