Mekkorát drágulhatnak a jelzáloghitelek az MNB kamatemeléseit követően?

Az MNB által bejelentett kamatemelési ciklusra vonatkozó előrejelzések rendkívül széles sávban szórnak. Általános vélekedés szerint a jegybank még minimum egy alkalommal hozzányúl a kamatokhoz. A szigorítás ütemét és mértékét az inflációs helyzet determinálja majd a money.hu szakemberei szerint.

A piac egy része azzal számol, hogy a kamatemelési ciklus leghamarabb szeptemberben érhet véget. Feltéve, ha az újonnan megjelenő inflációs jelentés visszaigazolhatja, hogy látható távolságba kerül a 3 százalékos inflációs cél elérése.

Az MNB több szempont miatt is megfontolt lehet a további kamatemelés kapcsán. Ebbe jó eséllyel az is belejátszik, hogy még most is jelentős a változó kamatozású jelzáloghitellel bírók száma.

Az MNB kimutatásai szerint az elmúlt év végén az összes jelzáloghitel szerződés 48 százaléka, 411 ezer szerződés volt változó kamatozású. Értékben pedig ez a teljes hitelállomány 41 százalékát, 1969 milliárd forintot tett ki. Ezen belül a 3 havonta átárazódó hitelek száma 320 ezer volt, melyben az adósok 1506 milliárd forint tartozást görgettek maguk előtt.

Nagyobb szigorítás

Az MNB lépéseivel kapcsolatos másik vélekedés szerint a jegybank a kamatemelési ciklus kitolása mellett dönthet, miután a pénzromlás üteme egyszeri hatások miatt novemberre várhatóan újra megugrik. Novemberben akár 5,7 százalék is lehet az éves áremelkedés mértéke.

A fenti bizonytalansági pályák miatt jelentősen szórnak a szakértői vélekedések arról, hogy mennyi is lehet az év végén a jegybanki alapkamat. Az elemzések most 1,3 és 2 százalék közötti alapkamattal számolnak az év végére.

Hitelkamatok a jelzálogpiacon

A fenti bizonytalanságok miatt nehéz megmondani azt, hogy milyen jövő vár a jelzáloghitel piacra. Az bizonyosnak látszik, hogy kamatemelkedést ezek a hitelek sem tudják majd megúszni. A bankok az elmúlt hetekben ugyanakkor közel sem egységesen léptek a kamatemelés útjára.

Azt, hogy milyen termékeknél és milyen mértékben érvényesítik a jegybanki kamatemelést alapvetően befolyásolja a piaci helyzetük és bizony jól látható az is, hogy árgusan figyelik egymás lépéseit.

A bankok üzleti folyósítási tervei alapvetően meghatározzák azt, hogy milyen mértékben követik a jegybanki kamatemelést. Ilyen esetekben jön jól az, ha az ügyfél a hitelfelvétel előtt összehasonlítja az egymással versengő hitelek kamatszintjét.

Ami a kamatok hitelkamatokba történő beépülését illeti, arra lehet számítani a money.hu szerint, hogy az újonnan felvett hitelek esetében számos bank fog továbbra is olyan akciókat kínálni, amelyeknek köszönhetően nem vagy csak mérsékelten jelenik meg majd a kamatokban a jegybanki lépés.

Nem arányos emelések

A másik oldalról, persze várhatók olyan pénzintézeti lépések is - és erre is volt példa az elmúlt hetekben -, hogy a jegybanki a kamatemelést jelentősen meghaladó kamatemelés történt az új hitelek esetében.

A korábbi tapasztalatok alapján az ilyen lépések nyomán sokszor érezte úgy a döntést meghozó bank, hogy kiárazta magát a piacról. Ezért többször volt példa arra, hogy ezt követően akár kamatcsökkentésről is döntött az adott pénzintézet.

Törlesztők alakulása

A Növekedés.hu kérdésére próbaszámításokat végeztek a money.hu elemzői annak bemutatására, hogy a kamatemelés milyen szinten érinthetné a korábban felvett hiteleket. Az elemzők az MNB által megadott átlagos hitelkamatokkal számoltak. Miután az utolsó rendelkezésre álló adat 2021 áprilisi, ezért azzal a feltételezéssel éltek a szakemberek, hogy adósunk ekkor már felvette a tízmillió forintos lakáshitelét 20 éves futamidőre.

A jegybanki adatok szerint ekkor az az ügyfél járt a legjobban, aki 10 évre fixált hitelt választott, hiszen esetében a törlesztőrészlet bőven 60 ezer forint alatt tudott maradni, míg a teljes visszafizetendő összeg 14,2 millió forint volt.

Annak az ügyfélnek, aki a végig fix kamatozású hitelt választotta a teljes visszafizetése már meghaladta a 15 millió forintot. A biztonság ára, vagyis az, hogy a kamatemelések nem hatnak majd a hitelére, a legjobb ajánlatnál több mint 3000 forinttal magasabb törlesztőrészletet jelent.

A példában azzal számoltak a money.hu elemzői, hogy mi történhet, ha jegybanki alapkamat év végére 1,5 illetve 2 százalékos szintre kúszik az áprilisi 0,6 százalékról.

Legrosszabb helyzetűek

Ebben az esetben a legrosszabb helyzetben egyértelműen azok az ügyfelek lesznek, akik áprilisban az 5 éves kamatciklus mellett döntöttek.

Egyrészt esetünkben már 2026-ban megtörténik a kamatemelés, amikortól magasabb törlesztőrészletet fizethetnek.

Ráadásul a teljes visszafizetendő összeg akár a felvett hitelösszeg 10 százalékát meghaladó mértékben, több mint egy millió forinttal nőhet.

Feltéve, hogy a 2 százalékos alapkamat valósággá válik a következő öt éven belül.

A példaszámítás alapján a 10 éves kamatperiódust választó ügyfél előnye kismértékben megmarad a teljes visszafizetendő összeget tekintve a végig fix törlesztőrészletet választó ügyféllel szemben.

2 százalékos alapkamat mellett ugyanakkor a havi törlesztőrészlet a törlesztés második évtizedében már meghaladja majd a futamidő végéig fix kamatot fizető ügyfél törlesztését.

Törlesztőrészletek alakulása különböző jegybanki alapkamat mellett (10 millió forintos, 20 éves lejáratú jelzáloghitelek 5, 10 és 20 éves fix kamatperiódussal)

Forrás: money.hu

A számítások során csak a kamatváltozás törlesztőrészletre vonatkozó hatását mutatta be a money.hu úgy, hogy a kamatemelés mértékét az alapkamat emelkedésének mértékében adta meg. A hitel egyéb költségeivel nem számoltak az elemzők. Arra viszont fontos emlékezni, hogy a vonatkozó jogszabályok szerint a díjak és jutalékok mértékét a pénzintézetek még a fix kamatozású hitelek esetében is jogosultak a mindenkori fogyasztói árindexhez igazítani.