Már a termőföldek áremelkedése is megállt

A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója az Agrotax Kft. 2016 óta készíti és adja ki éves országos termőföldpiaci körképét, az Agrotax® Iránytűt. A cég országos adatbázisa – a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) részére bejelentett és ajánlásainak figyelembevételével kialakított, jogtiszta környezetben – a jegyzői közzétételeken alapuló piaci termőföld forgalom folyamatos monitorozásával készül.

A tavalyi év

A 2023-as év elemzését 20 789 db (29 127 hektár) szántó, gyep, erdő, szőlő, gyümölcsös művelési ágba sorolt termőföld adásvételi árai alapján végezték.  A figyelembe vett termőföldek közel kétharmada (19 ezer hektár, 13 725 db kifüggesztés) szántó volt. A második legnagyobb értékesített terület 6 707 hektár és 3 873 tranzakció számmal az erdő, ami az összes vizsgált adásvétel 18,6 százalékát adta. Ezt követte 12,3 százalékkal a gyep (rét és legelő), valamint 1,7 százalékkal a gyümölcsös és 0,7 százalékkal a szőlő.

Országos átlagárak, forgalom

A termőföld átlagára a 2 millió forintos lélektani határértéket még 2022-ben (2,186 M Ft/ha) átlépte.

Az évi 10 százalék körüli átlagos áremelkedés több mint tíz évig jellemezte a hazai termőföldpiacot, ám 2023-ban ez a lendület megtört és a termőföld hektáronkénti átlagára az előző évi szinten maradt, és 2,172 millió forint volt. 

A régiók árainak szórása továbbra is széles skálán mozog.  A legdrágábban továbbra is Közép-Magyarországon (2,6 M Ft /ha) lehet termőföldet venni, ami kicsit maradt el a tavalyi átlagárhoz képest (2022: 2,8 M Ft/ha). Az alföldi régiókban 2,5 millió forint a hektáronkénti átlagár. Észak-Magyarország 1,733 millió forint a hektáronkénti átlagár, amely a legalacsonyabb országos érték, ami kissé magasabb az előző évinél (2022: 1,683 M Ft/ha). Kétmillió forint alatti átlagár alakult ki Nyugat-Dunántúlon is (1,876 M Ft/ha).

A termőföldpiaci forgalom tavaly ismét élénkült és a 2022-es erőteljes visszaesés (2022: 22 943 ha, 27 százalék esés 2021-hez képest) után tavaly ledolgozta az előző csökkenést. A 2023-as elemzésbe bevont értékesített terület összesen 29 127 hektár volt, ami 26 százalékos növekedés, és ezzel a 2021-es szinthez visszatért a piaci forgalom.

Szántók

A legértékesebb termőföld a szántó, aminek országos átlagára 2,419 millió forint volt hektáronként, mely a 2022-es évihez képest 3,8 százalékos emelkedés. Az átlagárak 2023-ban is nőttek, kivéve Közép-Magyarország és Közép-Dunántúl régiókat, ahol enyhén, 0,11, illetve 1,39 százalékkal csökkentek az átlagárak.

Az átlagár mozgása mögött az aktuális piaci kínálat összetételének változása is áll. Tavaly egyértelműen

az alacsonyabb minőségi osztályba tartozó, résztulajdonban lévő, kisebb méretű szántók nagyobb arányban voltak jelen a piacon, mint az előző években, emiatt az átlagárak is alacsonyabbak lettek.

A szántóterületek hektáronkénti átlagára mögötti mozgásról fontos még kiemelni, hogy az aranykorona-értékkel jellemezhető földminőség befolyásolja ugyan a piaci mozgásokat, de ez a hatás nem egyenletes vagy lineáris. A 2016-2023 évek összességét vizsgálva megállapítható, hogy a 25 feletti átlagos aranykorona-értéket mutató földek esetében ez jelentős, míg az átlag alattiaknál a földminőség árakra gyakorolt hatása erősen gyengül. A 25 aranykorona feletti minőségű területekkel rendelkező településekre jellemző átlagos ár (2,105 M Ft/ha) 32 százalékkal magasabb, mint a többi település együttes átlagára (1,6 M Ft/ha).

Gyep

A gyep esetében a kis tranzakciószám, illetve egyes régiók kirívóan magas árazása miatt a statisztikakészítéshez nem elégséges, illetve a piaci viszonyoktól jelentősen eltérő tranzakcióktól megtisztított adatbázis alapján készült az elemzés. Ennek alapján 2023-ban az országos átlagár 1,653 M Ft /ha volt. A Közép-Magyarországi régió mögött a legmagasabb átlagár Közép-Dunántúlon (1,98 M Ft/ha) alakult ki, míg a legalacsonyabb, 1,403 M Ft/ha Észak-Magyarországon.

Erdők

Tavaly 1,307 millió forint volt az erdő hektáronkénti átlagára, ami 5,8 százalékos emelkedés az előző évhez képest (2022: 1,235 M Ft/ha). A Dél-Alföld régióban az átlagár közelített a másfél millió forintos szinthez (1,492 M Ft/ha). A legalacsonyabb átlagos ár (1,101 M Ft/ha) Észak-Magyarország régióra alakult ki. A többi régiót hasonlóan az előző évhez 1 millió forint feletti átlagár jellemezte.

Gyümölcsös

Az országos átlagár 3,976 millió forint volt hektáronként, ami hasonló a 2022-es átlagárhoz (3,965 M Ft/ha). A legdrágább régió Közép-Magyarország volt (7,584 M Ft/ha), de tavaly itt mindössze 33 kifüggesztés volt. Hasonlóan magas átlagár alakult ki a Közép-Dunántúlon is (7,376 M Ft/ha), szintén nagyon alacsony tranzakcióval (9 db). A legalacsonyabb, 3 millió forint alatti átlagáron a Dél-Alföldön (2,835 M Ft/ha) keltek el gyümölcsösök.

Szőlő

2023-ban a szőlők hektáronkénti átlagára 3,668 millió forint volt. Regionális bontásban a legmagasabb hektáronkénti átlagár a Közép-Dunántúlon (7,623 M Ft/ha) volt 21 tranzakció adatai alapján. Hasonlóan alacsony értékesítési szám mellett (16 db) 5 millió forint feletti átlagár alakult ki a Nyugat-Dunántúlon (5,65 M Ft/ha). A legalacsonyabb regionális átlagár az Észak-Alföldön volt (2,12 M Ft/ha, 6 db adásvétel). A szőlők piacára gyakran jellemző az alacsony tranzakciószám.

Szántók haszonbérlete

2023-ban a szántókra kötött forint alapú éves, hektáronkénti haszonbérleti díj átlagos értéke 96 756 forint volt, ami 11,7 százalékos emelkedés az előző évhez képest (2022: 86 564 Ft/ha/év). A legmagasabb regionális haszonbérleti díjat a Dél-Alföldön (103 354 Ft/ha/év) fizették, de hasonlóan magas, 100 ezer forint feletti átlagár jellemezte a Dél-Dunántúlt is (100 107 Ft/ha/év). A legalacsonyabb átlagos haszonbérleti díjat Észak-Magyarországon (83 333 Ft/ha/év) fizették.

Az Agrotax Hozamindex értéke 2023-ban a megfigyelt kifüggesztésekben szereplő értékesítési adatok alapján 4,45 százalék volt (2022: 4,11 %). (A mutató a szántók bérbeadásából származó országos átlagos éves hozamot, a települési átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg.)