Csapás a pénzes spekulánsokra: jövő évtől maximum 10 százalékkal drágulhat egy hektár termőföld

Jelentős határt szab a hazai földárak évenkénti emelkedésének 2023-tól, hogy a parlament a napokban új szabályokat hagyott jóvá a földterületek valós forgalmi értékének meghatározására.

A kormány tizenegy földügyi tárgyú törvény módosítására nyújtott be „salátatörvényjavaslatot”, amely a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013-as jogszabályt is érintette,

ennek korrekciója pedig a földpiaci adásvételeknél elfogadható árakra is kiterjedt.

A módosítás értelmében a jövő év januárjától az egyes földterületekre kialkudott árakat össze kell vetni az úgynevezett helyben szokásos földárakkal, és a vételárakat általános értelemben véve

aránytalanoknak kell tekinteni, ha 10 százaléknál nagyobb mértékben haladják meg a helyben szokásos árakat.

Ez tehát azt jelenti, hogy az új szabályozás mostantól gyakorlatilag 10 százalékban maximálja azt az árnövekedési ütemet, amelyet a hazai földpiac egyik évről a másikra elérhet.

Nincs szó ugyanakkor arról, hogy a 10 százalékos maximális áreltérési előírás kőbe vésett szabály lenne. Az eladók és a vevők ennél nagyobb változást tükröző árakban is megállapodhatnak,

ha a gazdát cserélő területek rendelkeznek olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a nagyobb árkülönbséget indokolják.

Ilyen előnyös tulajdonságként lehet értékelni például a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, jó domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, megfelelő kultúrállapotát, öntözhetőségét és kerítettségét, de

nem lehet figyelembe venni a földművelést érintő bizonytalan, jövőbeni eseményeket, illetve olyan körülményeket, amelyek legalább részben a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától függenek.

Ha a felek a nagyobb árdifferenciára okot adó feltételeket találnak, ezeket az adásvételi szerződésekben minden esetben igazolniuk kell.

Az agrártárca indoklása szerint a változtatásokra azért volt szükség, hogy

még inkább meg lehessen akadályozni a spekulációs földvásárlásokat.

Több esetben előfordult ugyanis, hogy a vevők egy-egy földterületnél jelentősen ráígértek a „helyi árakra”, így előnyösebb pozícióba kerültek az úgynevezett elővásárlási sorrendben előrébb lévő, de kevesebbet kínáló – kevésbé tehetős -termelőknél. Ennek eredményként elvitték előlük az eladásra kínált területeket,

holott nem feltétlenül a mezőgazdasági termelés, hanem a földpiaci befektetés volt a céljuk.

Ennek kiszűrésére a hatóságok a jövőben azt is vizsgálhatják, hogy a vevők milyen mértékben rendelkeznek a földek megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, illetve vásárlási szándékuk nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.

A tapasztalatok azt is igazolták, hogy az irreális árképzésben nem csak a vevők, hanem az eladók is tevékeny szerepet játszottak. Kirívó példának számítanak a tokaji esetek,

ahol egy hektár mezőgazdasági terület ára már elérte a 1,0-1,5 milliárd forintot is,

mivel a tulajdonosok kihasználták a szűkös kínálatot, a vevők pedig nyilvánvalóan a későbbi belterületté nyilvánításra és ingatlanberuházási lehetőségekre számítottak. Hasonlóan visszás jelenségek fordultak elő a Balaton-felvidéki szőlőtelepítéseknél is, ahol a gazdáknak a területbővítésekre kötött szerződésekben

a földek valós értékén felül sokszor a „panoráma miatti felárat” is meg kellett fizetniük,

holott a balatoni kilátásnak a mezőgazdasági művelés szempontjából nyilvánvalóan semmilyen jelentősége nincs.

Az új szabályozás szerint a közeljövőben a Nemzeti Agrárgazdasági Kamarának kell kidolgoznia

azt a módszertant, amellyel az egyes településekhez köthető, helyben szokásos forgalmi értékeket a különböző minőségű földekre reprezentatív módon meg lehet határozni.

Az árképzési és -vizsgálati szempontokat azonban előzetesen az agrárminiszternek is jóvá kell hagynia, így a törvénymódosítás után további időre lehet szükség ahhoz, hogy a módszertant a gyakorlatban alkalmazni lehessen.

Az aránytalan földárak kiküszöbölésére az eddigi törvényi szabályozás is tartalmazott rendelkezéseket, amelyek

az adásvételi szerződésekben szereplő ellenérték vizsgálatát a földek tényleges jövedelmezőségéhez kötötték.

Így előírták, hogy a kialkudott földárak az erdőnek nem minősülő területeknél egy húszéves termelési időszakra számított - indexálással meghatározott - jövedelemtermelő képességet nem haladhattak meg, ha erre alapos indok nem merült fel. A gyakorlati tapasztalatok azonban azt tükrözték, hogy

a bíróságok elé került ügyekben e passzus alapján az irreálisnak tartott árakat nehéz volt bizonyítani,

ezért e szabályozási korlátot most eltörölték, és szerepét a legfeljebb 10 százalékos áreltérésre vonatkozó passzus vette át.

A földpiaci spekuláció visszaszorítására egyébként már évekkel ezelőtt megszületett az a törvénymódosítás, amely

a vásárlási lehetőséget lényegében csak földműves természetes személyek számára tette lehetővé.

Ez azonban a földművesnek minősülők körében sem zárta ki teljes mértékben a spekulációs földszerzések lehetőségét, másrészt az utóbbi időszakban – például gyorstalpaló aranykalászos gazdatanfolyamok elvégzésével –

viszonylag gyorsan, néhány hónap alatt lehetett olyan agrárképesítést szerezni,

amely elegendő volt ahhoz, hogy valaki a szabályozás értelmében földművessé – így potenciális földvásárlóvá – válhasson, miközben a termőföldre alapvetően befektetési lehetőségként tekintett.

A megkötött adásvételi szerződéseket az úgynevezett elővásárlásra jogosultak joggyakorlása érdekében továbbra is közzé kell tenni - a helyi polgármesteri hivatalokban ki kell függeszteni -, de

ennek ideje az eddigi hatvan napról harmincra csökkent, hogy a sokszor hosszadalmas engedélyezési folyamatot fel lehessen gyorsítani.

Az adásvételekkel kapcsolatban az agrárkamara szervezetén belül működő helyi földbizottságok ezután is állást foglalhatnak, amely alapján

a földhivatalok a megállapodások bejegyzését megtagadhatják.

A jövő évtől tehát ez a helyzet állhat elő akkor is, ha a kialkudott vételárak 10 százaléknál nagyobb mértékben haladják meg a mostanra kialakult, helyi árakat, és az eltérést a szerződő felek kellőképpen nem támasztják alá.

A különböző kimutatások szerint a hazai termőföldárak

évente 5-8 százalékkal növekedtek az utóbbi időszakban,

tehát országos szinten az áremelkedés elmaradt a jövő évtől „engedélyezett”, 10 százalékos mértéktől. Az OTP földpiaci értéktérképéből – amely a NAV adataiból kiindulva 1,787 millió forintos hektáronkénti átlagárat állapított meg 2021-re – ugyanakkor az is kiderül, hogy egyes régiókban jóval nagyobb a drágulás üteme.

Nógrád megyében például tavaly 28 százalékos, Somogyban több mint 20 százalékos árnövekedést mértek,

de az árváltozások az elhelyezkedés mellett jelentősen függhetnek a művelési ágaktól is. Így az új szabályozás valószínűsíthetően fékezi majd a földáremelkedéseket, de

az általános drágulási trend – összhangban az élelmiszerszektorban végbemenő árnövekedéssel – 2023-ban is folytatódhat a magyar földpiacon.