Meddig emelkedhet még a lakáshitelek kamata?

A megkérdezett elemzők szerint az irányadó jegybanki egyhetes betéti kamat 7 százalék körül tetőzhet. Az alapkamat pedig a nyár elején éri el az egyhetes betéti kamatláb szintjét.

Előreláthatóan az idei kamatemeléseket követően a jövő év második felétől már elkezdhet ereszkedni a kamatkörnyezet.

A 20 éves futamidejű, 10 éves kamatrögzítésű piaci kondíciójú lakáshitelek átlagos kamata a március eleji 5,86 százalékról április-májusra 6,5 százalék közelébe emelkedhet, illetve mérsékelten tovább nőhet a következő hónapokban. A jelenlegi kilátásokat figyelembe véve a plafon 7-7,5 százalék lehet.

Erste Bank

A növekvő inflációs kockázatok hatására az MNB tavaly nyáron kamatemelési ciklusba kezdett – mutatott rá Nyeste Orsolya, az Erste Bank vezető elemzője.

A jegybank kommunikációja szerint „a Monetáris Tanács a kamatemelési ciklust addig folytatja, ameddig az inflációs kilátások fenntartható módon a jegybanki célon stabilizálódnak, és az inflációs kockázatok a monetáris politika időhorizontján újra kiegyensúlyozottá válnak.”

Az előretekintő iránymutatás szerint tehát a szigorító politika még nem ért véget. Az orosz-ukrán háború kitörése nehéz helyzetbe hozta a monetáris politikát is, ám feltételezhetjük, hogy a jegybank a növekedési kockázatokkal szemben mandátumának megfelelően továbbra is az inflációs kockázatokra fókuszál majd elsősorban. Így a korábban gondoltnál jóval fentebb tetőző és tartósan is magasabb kamatpályával számol Nyeste a magyar gazdaságban.

Az elkövetkező hónapokban mind az alapkamat, mind az egyhetes betéti kamat tovább nő majd. Az Erste Bank vezető elemzőjének várakozásai szerint a két kamatláb nyáron kerülhet egy szintre, s a tetőzés 7 százalék fölött fog bekövetkezni.

Így az effektív rövid oldali kamatok is ennek megfelelően emelkedhetnek tovább. A monetáris politikai irányváltás természetesen nem hagyta érintetlenül a hosszabb oldali kamatokat, hozamokat sem.

A hosszabb időszakra fixált kamatozású hitelek árazásánál meghatározónak számító hosszú lejáratú bankközi kamatlábak, illetve állampapírhozamok is jelentősen nőttek.

Mind a 10 éves BIRS kamatláb mind a 10 éves referenciahozam 5,76 százalékon állt az írás születésekor, mintegy 1 százalékponttal magasabban, mint a háború kitörése előtt.

A bankok forrásköltségei tehát jelentősen emelkedtek az elmúlt időszakban.

Az MNB decemberi Stabilitási Jelentésében megjelent becslések szerint a változó kamatozású hitelek kamatlábaiba megközelítőleg három, a fix kamatozású hitelek kamataiba pedig négy hónap alatt gyűrűzik be a referenciakamat változása.

Figyelembe véve, hogy a kamatemelési ciklus vége egyelőre nem látható, és az esetleges tér a monetáris enyhítésre egyelőre a távoli jövőbe veszett, a már megindult begyűrűzés várhatóan folytatódik, és a piaci lakáshitelkamatok is tovább emelkedhetnek.

Azonban ahogyan a piaci kamatpályára vonatkozó becslések is nagyon bizonytalanok, ugyanúgy azt is nehéz megmondani, hogy meddig emelkedhetnek a hosszabb lejáratú fix lakáshitelkamatok. Öröm az ürömben annyi lehet, hogy Nyeste Orsolya nem tartja kizártnak, hogy a hozamgörbe invertálódása folytatódik: a leghosszabb lejáratokon a kamatok és hozamok már most a csúcsuk közelében lehetnek. Dacára annak, hogy a kamatemelések a rövid oldalon még folytatódnak.

Ha pedig a piaci kamatok a leghosszabb lejáratokon már nem emelkednek nagyobb mértékben tovább, a hosszú lejáratú jelzáloghitelek kondícióinak jelentős szigorítására kényszerítő nyomás is csökkenhet.

Magyar Bankholding

A háború első napjai igen erőteljes turbulenciákat okoztak nemcsak a pénz- és tőkepiacokon, hanem az árupiacokon is. A forint a régiós devizákkal együtt meredeken gyengült, érdemben fokozva az inflációs aggodalmakat, miközben egyes nyersanyagok, energiahordozók, gabonatermékek árai is szignifikánsan emelkedtek.

A pénzpiaci volatilitás és az inflációs félelmek enyhítésére a régiós jegybankok nyíltpiaci intervenciókkal, illetve az MNB az egyhetes betéti eszköz kamatának váratlan emelésével válaszolt – mutatott rá Suppan Gergely, a Magyar Bankholding vezető elemzője.

Az utóbbi napokban azonban jelentősen lefelé korrigáltak a nyersanyagárak, valamint a forinttal együtt nagyrészt visszaerősödtek a régiós devizák, noha a háború előtti szinteket még csak megközelíteni sikerült. Mindezek enyhítik a háború első napjaiban látott inflációs nyomást és kockázatokat.

A háború végkimenetelét természetesen még nem tudjuk, és azt sem, ha megszületik egy békemegállapodás, akkor milyen gyorsan tudnak rendeződni a nyersanyagszállítások. Gondoljunk az ukrajnai kikötőkben bent ragadt, több millió tonna gabonára. Ezért még nagyon sok a bizonytalanság.

Mindenesetre az egyhetes betéti kamat már nagyon közel került Suppan Gergely korábbi, 6,5 százalékos várakozásához. A piaci árazások - a határidős kamat-megállapodások alapján 7,5 százalékig várják jelenleg az irányadó kamatszintet, de ez is gyorsan változhat.

Jelenleg arra számít Magyar Bankholding vezető elemzője, hogy az egyhetes betéti kamat legfeljebb 7 százalékig emelkedik. Az alapkamat pedig a nyár elején éri el az irányadónak számító instrumentum szintjét.

A Magyar Bankholding jelenlegi várakozásai szerint a hosszú kamatok legfeljebb csak kismértékben emelkednek. A piaci árazások alapján az idei inflációs csúcs után lassan, fokozatosan normalizálódhat az infláció, ami megegyezik a Suppan inflációs előrejelzésével is.

Így az idei kamatemeléseket követően a jövő év második felétől már elkezdhet ereszkedni a kamat, ezért alapvetően nem várható a hosszabb kamatok emelkedése.

A jelenlegi IRS görbe és részben a referencia hozamgörbe inverz, és ez egyelőre így is marad: ennek hátterében az a várakozás áll, hogy a következő negyedévekben tetőzik az infláció, annak lecsengésével pedig alacsonyabb kamat- és hozamkörnyezetbe kerülhetünk.

A hozamgörbe rövid oldala a kamatemelések hatására még emelkedhet, de a hosszú oldalon maradhatnak, vagy csak kismértékben emelkedhetnek a hozamok. Bár a nemzetközi turbulenciák jelentős hatással lehetnek a hosszú hozamokra is.

A hozamkörnyezet emelkedését a lakossági hiteltermékek árazásában a bankok eddig csak korlátozottan érvényesítették, még akkor is, ha a kedvezményes vagy támogatott konstrukciójú hitelektől (kamattámogatott CSOK-hitel, Zöld Otthon Programos hitelek, illetve Zöld CSOK-hitel) eltekintünk és csak a piaci árazású termékekre fókuszálunk.

Az új hitelek zömét a 10 év vagy afölötti kamatfixálású konstrukciók adják. Ezek átlagos szerződéses kamata az MNB szigorításának 2021 júniusi kezdete óta a jegybank által közölt adatok alapján 2022 január végéig 85 bázisponttal emelkedett, vagyis 4,57 százalékról 5,42 százalékra ugrott a ráta.

Az egyes banki ajánlatokat összehasonlító Bankmonitor.hu kalkulátora alapján március elején már 5,86 százalékos kamatot kértek átlagosan a bankok egy átlagos, 20 éves futamidejű, 20 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelre.

Ez utóbbi szám alapján is mindössze 130 bázispont körüli a 10 éves kamatrögzítésű lakáshitelek átlagos kamatszintjének emelkedése 2021 június végéről 2022 március elejére. Mindeközben az árazás alakulását meghatározó 10-éves BIRS tavaly június végétől idén március elejéig több, mint 230 bázisponttal emelkedett, 2,7 százalékról 5 százalék fölé.

A BIRS-re egyfajta báziskamatként tekintve, a bankok által ezen ráta fölött alkalmazott felára csaknem 100 bázisponttal, vagyis igen jelentősen zsugorodott az elmúlt időszakban. Ebben persze az átárazás időigénye is szerephez jutott.

A BIRS emelkedése a korábbi tapasztalatok alapján 3-4 hónapos késéssel épül be a kamatrögzített jelzálogtermékek árába.

Ugyanakkor március közepére a 10 éves BIRS tovább emelkedett 5,8 százalékra, és mivel a banki felárak további szűkülésére már alig maradt tér, a piaci árazású termékek esetében legalább ekkora kamatemelésre érdemes felkészülni a hitelt felvevőknek az elkövetkező hónapok folyamán.

Sőt, ennél akár nagyobb mértékű is lehet az ugrás, mivel a BIRS az év folyamán még tovább emelkedhet. Bár a hosszú hozamok érdemi, további emelkedésére a fentiek tükrében nem számít Suppan. Fontos látni, hogy kamatemelési környezet teret enged a felárak növelésére, ennek ellenére 2022 folyamán nem várható, hogy visszaállnának a 2021 első felében látott felár-szintek.

Így arra számít Suppan Gergely, hogy a 10 éves kamatrögzítésű piaci kondíciójú lakáshitelek átlagos szerződéses kamata a március eleji 5,86 százalékról már április-májusra 6,5 százalék közelébe emelkedhet.

Innen pedig még a BIRS esetleges stagnáló vagy enyhén csökkenő pályára állása esetén is mérsékelten tovább nőhet. Csökkenésére, különösképp érdemi csökkenésére a fent említett tendenciák tükrében 2022-ben nem számít a Magyar Bankholding vezető elemzője.

Ugyanakkor a 7-7,5 százalékos szint a jelenlegi körülmények és kilátások figyelembe vételével plafonnak tűnik.

A jelentős bizonytalanságra tekintettel azonban az infláció alakulása, és az erre adott monetáris politikai válasz ezt bármikor felülírhatja.