Megállítja a MÁP Plusz az ingatlanárak emelkedését?

• Egyre vonzóbbá válik a MÁP Plusz az ingatlanpiaci befektetésekkel szemben
• Az új szuperkötvény ugyan lassíthatja az ingatlanpiac szárnyalását, de semmiképp sem állítja meg azt
• A fundamentumok többsége továbbra is támogatja az ingatlanpiacot: várhatóan a vidéki területek és Budapest külső része drágulhat jobban
  
• A külföldi szereplők befektetési kedve hosszabb távon is erős maradhat

Évről évre vonzóbbá válik a MÁP Plusz az ingatlanpiaci befektetésekkel szemben

A Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz) hozama egyelőre alulmaradhat az ingatlanpiacon (lakásvásárlással és kiadással) elérhető hozamokkal szemben, mindazonáltal, ha figyelembe vesszük az ingatlanpiac kockázatosságát és alacsonyabb likviditását, akkor elmondható, hogy évről évre vonzóbbá válik a MÁP Plusz.

Ez alapvetően azzal magyarázható, hogy az ingatlanpiac az elkövetkezendő években még jó eséllyel tovább emelkedhet, de fokozatosan lassulhat a drágulás üteme.

Egy lakóingatlan, vagy egy kereskedelmi ingatlan megvásárlásán és bérbeadásán keresztül jellemzően valamivel több mint 4 százalékos hozam érhető el az adó, az amortizációs, és a felújítási költség levonása után, valamint az üresedések figyelembe vételével.

Ez a szám a lakásárak emelkedésével együtt pillanatnyilag meghaladja a MÁP Plusz évi 5 százalékos kockázatmentes átlaghozamát, ugyanakkor a lakásáremelkedés üteme idővel fokozatosan csökkenhet, sőt megnőhet a kétirányú kilengéseknek a kockázata, így a nagyobb biztonságra vágyó szereplők fokozatosan elmozdulhatnak a lakossági állampapírok irányába.

Ennyi pénz áramlott eddig a MÁP Pluszba

A MÁP Plusz sikerességét egyértelműen mutatja, hogy a június eleji indulást követően már nagyságrendileg 1400 milliárd forint áramlott be az új szuperállamkötvénybe. Ennek az összegnek valamivel több mint fele lehetett az új beáramlás, amiből nagyságrendileg 50 milliárd forint származott az ingatlanalapokból júniusban (a júliusi adatok egyelőre nem elérhetőek).

Ezzel párhuzamosan a lakosság egy része a befektetési célú lakásvásárlás helyett elmozdulhatott a MÁP Plusz irányába, de erre vonatkozó pontos adatok jelenleg nem állnak rendelkezésre. Ez a két hatás mindenképpen hűti az ingatlanpiacot, bár ez még nem lesz elég ahhoz, hogy megálljon az ingatlanpiac szárnyalása.

A külföld is labdába rúg

A KSH lakáspiaci kiadványa alapján a külföldről érkező vevők költéseinek súlya a magyar lakáspiac teljes forgalmán belül nem számottevő (2,3 százalék). Budapesten azonban eléri a 12, a pesti belső kerületekben pedig a 26 százalékot, ami nagymértékben magyarázza a budapesti árak elszakadását.

A külföldiek számára pedig nem elérhető a MÁP Plusz, ellenben az Európai Központi Bank ősztől tovább lazíthat a monetáris kondíciókon, így Európa szerte csökkenhetnek a hozamok. Egy alacsonyabb nemzetközi kamatkörnyezetben a külföldi befektetők számára  a hazai ingatlanpiac hosszabb távon is vonzó lehet.

Ötből egy láb kiesik a lakáspiacon

A lakáspiac emelkedését jellemzően 5 tényező fűti:

1. Széles bázisú gazdasági növekedés, és stabilan kétszámjegyű béremelkedés.
2. Alacsony kamatkörnyezet, és a lakosság alacsony hitelállománya, mely a GDP arányában csupán 15 százalékot tesz ki, míg ezen belül a jelzáloghitelállomány a GDP 10 százalékára rúg. Összehasonlításképpen a V4 országokban a lakossági hitelállomány a 30-40 százalékos sávban van, míg az eurózóna átlaga 50 százalék.
3. Kínálati tényezők: a lakás-áfa 27 százalékra történő emelkedésének, a 2021-től életbe lépő új energetikai szabványoknak, valamint az egyre magasabb munkaerő- és anyagköltségeknek köszönhetően a jövő évtől jelentősen csökkenhet az új-lakás kínálat, miután ezen tényezők akkora drágulást okoznak majd az új lakások árában, amire nincs fizetőképes kereslet. A csökkenő újlakás kínálat pedig egyértelműen a használtlakások árának emelkedését okozza. Ennél a pontnál érdemes továbbá azt is megemlíteni, hogy az újépítésű lakások harmadánál akár féléves késés is tapasztalható az átadásokban, ami a lakosság bizalomvesztésével és ezáltal a kereslet visszaesésével járhat.
4. Kormányzati támogató intézkedések (kibővített CSOK, babaváró támogatás stb.) egyaránt megtámasztják az ingatlanpiacot.
5. A befektetési kereslet alakulása. A MÁP Plusz megjelenésével és az egyre magasabb lakásárakkal párhuzamosan a hazai szereplők befektetési kereslete évről évre csökkenhet. Így az ötből ez az egy pont nem lesz támogató a jövőben.

Diverzifikációs lehetőségek

A MÁP Plusz megjelenésével már több lehetősége van a lakosságnak a befektetések diverzifikálásra, azaz így már több lábon tudnak állni a megtakarítók.

Az ingatlanok esetében ráadásul a befektetési időtáv jellemzően több év, miközben a MÁP Plusz a rövidebb időhorizonttal rendelkező befektetők számára is megfelelő, ugyanis a kamatforduló időpontját követő napokban például díjmentesen visszaváltható. Nem is beszélve arról, hogy egy ingatlan vásárlása és értékesítése egyéb járulékos költségekkel is jár.

A MÁP Plusz egyébként több komolyabb piaci szereplő szerint is a jelenleg elérhető legkedvezőbb befektetési konstrukció.

Az éves átlagos 5 százalékos hozama kockázatmentes, és nem mozog együtt más eszközök, ingatlanok hozamával, így egyidejűleg vonzó befektetési és diverzifikációs lehetőséget nyújt egy befektetési avagy megtakarítási portfólióban.

Konklúzió

A befektetési kereslet mérséklődése tehát fékezheti, de semmiképpen sem állíthatja meg az ingatlanárak emelkedését. A lakásárak drágulása esetében ugyanakkor maradhat a területileg eltérő mérték, a főváros belső kerületeiből ugyanis egyre jobban kiszorul a magas árak miatt a kereslet, ez pedig Budapest külső részeinek, valamint a korábban jobban lemaradó vidéki településeknek hajthatja fel az árát. A lakásáremelkedés dinamikája azonban évről évre lassulhat országos szinten.