Most vidéken jön a nagy ingatlan áremelkedés?

Interjú2019. jún 21.Harsányi Péter

Rövidtávon most a vidéki ingatlanok gyorsabban felértékelődhetnek, így magasabb hozam érhető el esetükben, de ez pár év múlva változhat - mondta a Növekedés.hu-nak adott interjújában Guy Dymschiz, a Duna House társ-vezérigazgatója, akivel az ingatlanpiaci kilátásokról és a várható áremelkedésről beszélgettünk.

A lakó-ingatlanpiac tekintetében mekkora emelkedést várnak még, illetőleg mely budapesti kerületekben vagy országos szinten mely régiókban valósulhat meg a legnagyobb mértékű felértékelődés?

Az ingatlanpiac tekintetében optimisták vagyunk a következő pár évre nézve, várhatóan folytatódhat az áremelkedés.

Makrogazdasági oldalról az ingatlanárak emelkedését támogatja a robosztus gazdasági növekedés, a dinamikus béremelkedés, de segíthetnek a júliustól elérhető újabb kormányzati családtámogató intézkedések is, melyek jelentős része az ingatlanpiacon landolhat.

Kínálati oldalról úgy látjuk, hogy az újlakás kínálat szűkülni fog, ha nem lesznek változások a lakásáfa-törvényben. 27 százalékos áfa mellett nagyon kevés beruházó indít új projektet, így a kínálat várható csökkenése szintén árfelhajtó hatású lehet.

Befektetési oldalról ugyanakkor árnyalja a képet a Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz). Óriási volt az érdeklődés e lakossági állampapír irányába, már az első héten 500 milliárd forint értékben fogyott belőle. Ez nem is csoda, hiszen eddig egy rendkívül hozamszegény környezetben kellett élnie mindenkinek, amikor az ingatlan volt az egyetlen viszonylag biztonságos és jó hozamot kínáló befektetési lehetőség. A MÁP Plusz megjelenésével azonban már több lehetősége van a megtakarítóknak a befektetések diverzifikálásra, azaz így már több lábon tudnak állni.

A befektetési kereslet esetleges mérséklődése valamelyest fékezheti az ingatlanok drágulását, de semmiképp sem állítja meg azt.

Guy Duna House

Regionális bontásban az áremelkedés jellemzően legelőször a főváros belső kerületeiből indul, amely az idő múlásával fokozatosan átterjed a külső kerületekre, illetve ezt követően a vidéki területekre.  Van tehát egy fáziskésés Budapest és vidék között. Jelenleg a belvárosból kiszoruló kereslet miatt Budapest külső kerületeiben és még inkább vidéken zajlik erőteljesebb áremelkedés. Debrecent lehetne kiemelni, ahol a BMW gyár miatt látványosabban megugrott a kereslet a lakóingatlanok iránt.

A budapesti prémium kategóriás ingatlanok befektetői szempontból azonban jellemzően biztonságosabbak és hosszabb távon kedvezőbb kilátásokkal rendelkeznek, annak ellenére, hogy

rövidtávon most a vidéki területek gyorsabban felértékelődhetnek, így magasabb hozam érhető el esetükben, de ez pár év múlva változhat.

Jelenleg melyek a Duna House legfontosabb stratégiai céljai, illetve mely üzleti területekre fókuszálhatnak jobban a következő negyedévekben?

Alapvetően minden üzleti terület együttesen hangsúlyos, de jelenleg egyértelműen a lengyel tevékenységet lehetne kiemelni, mely az idei évtől már nyereséges.

A lengyel piac méretét tekintve hatalmas, jelentős potenciállal rendelkezik, ezért komoly lehetőségeket látunk benne. Az út azonban még hosszú, a lengyel piaci részesedésünk egyelőre jelentősen kisebb a magyarhoz képest, ezért újabb akvizíciós célpontokat keresünk. A tervek szerint az elkövetkezendő években a cégcsoport szempontjából mindenképpen Lengyelországból érkezhet a legnagyobb növekedés. Akvizíciós célpontokat egyébként nem csak Lengyelországban keresünk, hosszabb távú célunk a régiós szerepünkből kilépve erős európai szereplővé válni.

Idehaza továbbra is erősíteni kívánjuk a fő ingatlanközvetítői tevékenységet, illetve a pénzügyi termékek közvetítésének a területét.

Nagyobb beruházási célpontot a lakásáfa miatti bizonytalanság következtében most nehezebb találni, de folyamatosan keressük a piaci lehetőségeket.

Jelenleg több olyan projektet is nézünk, melyek még 5 százalékos áfa-kulccsal rendelkeznek, mert már korábban volt építési engedélyük, azaz nem kizárt, hogy újabb fejlesztéseket indítunk. Mindazonáltal, ha 5 éves távlatban vizsgálódunk, akkor bizonytalanságot látunk. 27 százalékos áfa-kulccsal rendelkező projektben egyelőre nem szeretnénk részt venni, miután ebben az esetben nehezen jönne ki a matek, a magas árak miatti nehézkes eladhatóság gondot okozna.

A munkaerőhiány, az emelkedő alapanyagárak, és az új energetikai szabályok mennyire emelik meg a költségeket az építkezéseknél?

A munkaerőhiány és az emelkedő alapanyagköltségek nagymértékben megdrágították az új fejlesztéseket. Emellett 2021 elejétől már az új energetikai szabályoknak kell megfelelni az új projekteknek, ami szintén jelentősen megemeli a költségeket.

Az új energetikai szabályok azt mondják ki, hogy az újépítésű lakásoknak legalább 25 százalékban megújuló energiaforrásokra kell támaszkodniuk. Végezetül az áfa megemelése is számottevően megdrágíthatja az újépítésű lakóingatlanok árát. Ezek a tényezők együttesen várhatóan olyan áremelkedést produkálnak, amit a kereslet nem tud majd rövidtávon lekövetni.

A nettó profit esetében milyen várakozásai vannak a Duna House menedzsmentjének az idei évre vonatkozóan, valamint tervezik-e az osztalékpolitika módosítását?

Az osztalékpolitikával kapcsolatban nem tervezünk változást, a korrigált adózott eredmény 47 százalékát fizetjük ki osztalékként a befektetőknek, ezt a gyakorlatot a jövőben is folytatni szeretnénk.

Az idei profitvárakozások kapcsán a központi tevékenységre 1,1-1,4 milliárd forint közötti eredményt várunk az idei évre. Az ingatlanfejlesztésekből pedig további 1 milliárd 90 millió forintnyi profit keletkezhet 2019 során. Ez összességében növekedést jelent a tavalyi évhez képest, annak ellenére, hogy a lakás-takarékpénztár közvetítés megszűnt, ami a tavalyi évben számottevően hozzájárult a cégcsoport eredményességéhez.

Mennyire erősödhet a verseny az ingatlanközvetítői piacon, ezenfelül a technológiai újítások mekkora mértékben tudják átformálni az iparágat?

Az erős verseny ellenére az utóbbi években sikeresen megtartottuk a piaci részesedésünket.

Az innovációs megoldások tekintetében az látszik, hogy az új technológiák nem leváltani, hanem sokkal inkább kiszolgálni fogják az ingatlanközvetítőket, akiknek a munkája így még hatékonyabbá válik. Az Egyesült Államokban is van több olyan platform, ami ráépül az ingatlanközvetítésre.

Nem szabad elfelejteni, hogy egy normál ember életében az ingatlan vásárlás a legnagyobb tranzakció és meglehetősen ritka, ezért a szereplők igénylik a személyes közreműködést és a segítséget. Ennek fényében nem gondoljuk, hogy a következő 5-10 évben nagy változások lennének az ingatlanközvetítői szektorban.

A hitelközvetítés esetében az online megoldások elsősorban személyi kölcsön területen tudják helyettesíteni a személyes közreműködést. Ezzel szemben egy jelzáloghitelezés nagyon összetett és bonyolult, sok a szabályozás és az adminisztráció, ezért a folyamat végig viteléhez elengedhetetlen a személyes tanácsadás.

Jelenleg a jelzáloghitel folyamatoknak nagyságrendileg 50 százaléka hitelközvetítőkön keresztül zajlik, és ez a részesedés ráadásul inkább növekszik.  A régióban ez az arány 60-70 százalékot is elérheti.

Melyek a legfontosabb tapasztalatok az MNB kezdeményezésére megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testülettel (LITT-el) kapcsolatban?

Nagyon pozitívan tekintünk a LITT létrejöttére. Örülünk neki, hogy az MNB nagyobb figyelmet fordít az ingatlanpiacra, amely nemzetgazdasági szempontból is egyre fontosabb. Egyébként korábban, a LITT előtt is voltak negyedévente konzultációk, ahol nem csak a tényszerű adatokra koncentráltak, hanem a piaci szereplők véleményét is meghallgatták. A LITT a mi olvasatunkban ezeknek a korábbi egyeztetéseknek a formalizálása, de a konzultáció maga nem most indult.

Egyetértés van az összes LITT résztvevő között az áfa témával kapcsolatban, nevezetesen, hogy valamilyen lépésre szükség van. Jelenleg ez az egyik legkardinálisabb téma a lakóingatlanok esetében.  Az ingatlanárak növekedési üteme kifejezetten gyors, az MNB is megemlíti már bizonyos esetekben a budapesti ingatlanárak túlfűtöttségének a kockázatát. Az áfa megemelése ellenben visszafogja a kínálatot, ami további áremelkedést válthat ki, és nem biztos, hogy ez a helyes lépés.

A 27 százalékos áfa 27 százalékos különbséget okozna a használt és az új lakások ára között, ami nagyon soknak tűnik és nehezen kitermelhető. Ez azt fogja eredményezni, hogy miután a folyamatban lévő építési hullám lefolyik, érezhetően visszaeshetnek az új építkezések, ami már látszik is az új építési engedély kérelmekben.

Mi sem gondoljuk, hogy az 5 százalékos áfa-kulcsnál kell maradni, mert az valóban nagyon kedvezményes volt, de nem lenne jó ettől az értéktől túlzottan eltávolodni. Különböző ötletek elhangzottak a LITT tagok részéről: például differenciálni lehetne magánvásárlók és befektetők között, ezáltal talán megfelelő lenne az összhang a gazdaságpolitikai célokkal.

Sikeres időszakon van túl az Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap mind a hozamok, mind a kezelt vagyon növekedése szempontjából. Idén és jövőre milyen töltöttségi szintet céloznak meg, vagyis az alap hány százalékát teheti majd ki az ingatlanállomány, illetve milyen tényezőkből származhat az alap hozama?

Jelenleg egy nagyon magas, 85 százalék körüli töltöttségi szinten állunk. Az alap nettó eszközértéke megközelítőleg 5 milliárd forint, és ebből egy bő 4 milliárd forintnyi vagyon ingatlanokban található.

Az állomány növekedése szempontjából nagy kérdés, hogy az MNB új intézkedése milyen hatással lesz a szektorra. A Magyar Nemzeti Bank nemrég T+180 napra módosította az ingatlanalapok visszaváltási idejét szemben a korábbi jellemzően T+2 napról. Úgy gondoljuk, hogy ez a szabályozásbeli módosítás ránk csak kismértékben hat majd, miután eddig is különcök voltunk a piacon, mi korábban is T+90 napos visszaváltást vállaltunk.

Egyetértünk az iránnyal, miután az ingatlanok eladási ideje is hosszadalmasabb. Bár egy lakóingatlan alap esetében 180 napnál rövidebb idő is elegendő lenne a mögöttes ingatlanok értékesítésre, így inkább a kereskedelmi ingatlanalapok miatt üdvözlendő a hosszabb visszaváltási idő.

Eddig egyébként évente duplázni tudtuk a kezelt vagyont, ezért kíváncsiak vagyunk, hogy miként hat majd ez az új szabály az értékesítésre.

Az ingatlanalapunk hozama jelenleg kiemelkedő az összes ingatlanalap hozama közül, és mivel az ingatlanpiaccal kapcsolatban optimisták vagyunk, ezért jó eséllyel az előttünk álló időszakban is kedvező számokat láthatunk.

A hozam pedig az alábbi módon tevődik össze: a bérbeadásból elérhető egy 5-6 százalékos hozam, ami mellett próbálunk jó vételi lehetőségeket keresni, illetve esetenként van értékteremtés az ingatlanok felújításán keresztül is. Emellett a lakásárak emelkedése is hozzájárul a teljes hozamhoz. Az alapban szereplő ingatlanok 96 százaléka egyébként ki van adva, néhány ingatlan van csak felújítás vagy értékesítés alatt.