Milyen éve lesz az ingatlanpiacnak 2023-ban? Jöhet-e jelentősebb áresés?

A magasabb energiaárak és üzemanyagárak egyaránt rombolják a fizetőképes keresletet.

Az idei évben a béremelkedés ütemét várhatóan meghaladó infláció a reálbérek csökkenéséhez vezet. Emellett az elmúlt hónapokban mért 45 százalékhoz közeli élelmiszerinfláció érdemben megemeli az inflációs érzetet és várakozásokat.

A munkaerőpiac összességében ellenálló, azonban a foglalkoztatottság és a nemzetgazdasági szinten ledolgozott óraszám enyhe mérséklődése várható.

Kevesebb juthat lakásvásárlásra. A háztartások óvatosabbá válhatnak és elhalaszthatják az ingatlanvásárlást. A kereslet gyengülése visszahúzza az ingatlanárakat is.

Hitelpiac

A 10 százalék környezetébe, illetve felé emelkedő jelzáloghitelkamatok következtében gyengül a hitelkereslet.

Az új hiteleknél megugró havi törlesztőrészleteket kevesebben tudják bevállalni, illetve az aktuális szabályozás sem engedi a jövedelemhez képesti túlzott eladósodást.

Ezenfelül a bankok is szigorítanak a hitelezési feltételeken, ami szintén visszafogja a hitelfolyósítási aktivitást.

A jelzáloghitelkamatok rövidtávon stagnálhatnak vagy kismértékben emelkedhetnek. Várhatóan 2023 második felétől indulhat meg egy fokozatos csökkenés a kamatkörnyezetben.

Ezáltal a hitelkereslet is mérsékeltebb lehet 2023 során. Ez a faktor szintén visszafoghatja az ingatlanpiaci áremelkedést.

Befektetői kereslet

Az ingatlanpiacot övező kockázatok és számos vonzó alternatív befektetési lehetőség miatt a befektetői kereslet visszafogottan alakulhat a lakáspiacon.

A lakossági állampapírokkal például 10 százalék feletti várható hozamok érhetők el. Az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír futamidejének első két évében 35 százalék körüli várható hozammal kecsegtet.

Ezzel szemben egy ingatlan megvásárlásán és kiadásán realizálható bruttó éves hozam 3,5 százalék körül alakul. Ez két év alatt 7 százalék, amely durván az egyötöde az inflációkövető állampapír hozamának.

Az ingatlanbefektetések esetében az ingatlanárak változása is befolyásolja a fenti 3,5 százalékos éves hozamot, amely a kiadásból keletkezik.

Közel 10 éves masszív ingatlanpiaci áremelkedés után a jelenlegi nehezebb gazdasági környezetben benne lehet némi negatív árkorrekció. Nagy ütemű áremelkedésnek minden esetre csekélyebb az esélye.

Nominális és reál MNB-lakásárindex és a KSH lakásárindexei

Forrás: MNB, KSH

Befektetői szemmel tehát a mostani árszinteken nem tűnik hatalmas üzletnek lakást vásárolni és kiadni. Ez szintén a kereslet mérséklődésének irányába mutat.

Minek csökkenhet az ára?

A gyengébb ingatlanpiaci kereslet az egész piacra kihat, azonban vannak olyan szegmensek, melyek jelenleg kevésbé vonzóak, így esetükben nagyobb lehet a negatív árkorrekció.

A magasabb energiaárak és felújítási költségek miatt a nagyobb méretű, korszerűtlen, felújítandó lakások és házak esetében a legnagyobb az áresés kockázata. Ebben a kategóriában nyúlhatnak ki a legjobban az értékesítési idők, ezáltal itt alakulhat ki a legnagyobb túlkínálat.

Ha tehát egy tulajdonos ilyen típusú ingatlant akar eladni, akkor várhatóan nagyobb alkuval kell számolnia. Ezzel szemben a felújított, energiahatékony és kisebb méretű otthonok értékállóbbak lehetnek.

Összességében azonban rendszerszinten nincsenek rákényszerítve a lakástulajdonosok az értékesítésre, így a kereslet gyengülésével párhuzamosan lecsökkenhet a tranzakciószám az egész piacon.

Aki viszont gyorsan akar eladni vagy nagyméretű, korszerűlen ingatlant értékesítene, annak jó eséllyel nagyobb alkuval kell számolnia.