Ha ingatlant akar venni, érdemes még várni
InterjúA december végén bejelentett, meghosszabbított állami támogatások miatt nem temetném a lakáspiac idei évét, de arra lehet számítani, hogy kevesebb vevővel, nagyobb kínálattal találkozhatunk jövőre, és a lakásárak dinamikus növekedése is lefékeződhet - mondta a Növekedés.hu-nak adott interjúban Balogh László. Az ingatlan.com vezető közgazdásza szerint a kevesebb vásárló miatt így nekik is hosszabb eladási idővel és nagyobb vevői alkukkal érdemes számolniuk 2023-ban.
Mi várható 2023-ban az ingatlanpiacon az árak tekintetében?
Tavaly érezhetően magasabb sebességre kapcsolt az árak emelkedése az élet minden területén, ami felpörgette a befektetési célú lakásvásárlásokat. De azok is előrehozták a vásárlást, akik a magasabb infláció miatt növekvő hitelkamatokat látva inkább hamarabb, de olcsóbb lakáskölcsönnel vettek ingatlant. Az év második fele az energiaárakról és a rezsiköltségről szólt a lakáspiacon. Mivel kevesebb vevő maradt a piacon, ezért az árnövekedés dinamikája is megtört, és ősztől szinte már csak stagnálnak a lakásárak. Innentől kezdve egyértelművé vált a képlet:
a jó energiahatékonyságú, korszerű ingatlanok tartani tudták értéküket, a garzonok ára még enyhén emelkedett is, a nagy alapterületű, kedvezőtlen energetikájú, potenciálisan nagy rezsiköltségű ingatlanok keresettsége pedig jelentősen csökkent.
A kereslet-kínálat viszonyában új egyensúly alakult ki: az eladó ingatlanok iránti érdeklődések és az adásvételek száma éves összevetésben 30-40 százalékkal csökkentek 2022 második felében, a kínálat pedig hónapról-hónapra növekedett.
Az állami támogatások változása hogyan alakítja a piacot?
A jelenlegi helyzet kiélezettségét jól mutatja, hogyha így futottunk volna neki 2023-nak, akkor nem sok jót lehetett volna jósolni a lakáspicanak: 20-30 százalékkal csökkenő forgalommal és érezhetően mérséklődő ingatlanárakkal találkoztunk volna.
De a változások az év utolsó napjaiban is velünk maradtak: a kormányzat döntése értelmében 2023 januárjától április végéig az átlagfogyasztás felett sem kell többet fizetni a gázért.
Ennek messzemenő következményei lehetnek a lakáspiaci árakra is.
Jóval kevesebben lesznek azok, akik az év elején megfizethetetlen rezsiköltségekkel találták volna szembe magukat, és emiatt akár áron alul is megszabadultak volna otthonaiktól. Ez a jelenség pedig támaszt adhat a lakásáraknak abból a szempontból, hogy a "többszörösen hátrányos helyzetű" (kistelepüléseken található, kedvezőtlen energetikájú, nagy alapterületű) ingatlanok nagy áresése várhatóan elmarad.
Ráadásul nemrég jelent meg a Közlönyben az is, hogy a falusi csok és a babaváró hitel 2024 végéig velünk marad. Ez utóbbi pedig áttételesen nagyon sok lakásvásárlót vagy -eladót érinteni fog. Mivel Magyarországon az emberek több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, ezért egy költözés során általában a meglévő ingatlan eladása is feladattá válik. Az eladói-vevői láncolatok végén pedig jövőre is ott lesznek az első lakásvásárlást és gyermeket tervező családok, akiknek a jelenléte azért is felértékelődik, mert jövőre a magas hitelkamatok miatt vélhetően sokkal kevesebb lesz a vevő.
A december végi történések miatt tehát nem temetném a lakáspiac 2023-as évét, de arra lehet számítani, hogy kevesebb vevővel, nagyobb kínálattal találkozhatunk jövőre, és a lakásárak dinamikus növekedése is lefékeződhet.
A lakáshitelek kamatai sokat emelkedtek, mennyiben befolyásolja ez most a piacot? Mennyire látható ennek a hatása?
A hazai ingatlanok európai szinten is kimagasló drágulása és az elmúlt 6-7 évben egyre olcsóbb hitelkamatok miatt eljutottunk odáig, hogy minden második lakást már hitelre vásároltak a vevők.
Ha a babaváró támogatást is bevonjuk a kalkulációba, akkor az MNB adatai alapján a lakásvásárlások 60-65 százaléka valamilyen hitel felvételéhez volt köthető.
Ennek következményei már 2022-ben is érezhetővé váltak a lakáspiacon: az idei év végére eljutottunk oda, hogy a legjobb hitelajánlatok kamatszintje meghaladja a 8,5 százalékot, miközben egy-egy átlagos hitelajánlat THM-je a 10 százalékot közelíti. Ez érthető módon visszaveti a lakásvásárlási kedvet. A hitelkamatok emelkedése nem csak azoknak fáj, akiknek emiatt le kell mondaniuk a lakásvásárlási terveikről, hanem azoknak az eladóknak is, akiknek a potenciális vevője hitelből venne ingatlant.
Összességében annak is nehezebb lesz a dolga a lakáspiacon, aki nem tervez hitelt felvenni a továbbköltözéshez, viszont a meglévő ingatlanából várható bevételt forgatná be a következő otthonába.
A kevesebb vásárló miatt így nekik is hosszabb eladási idővel és nagyobb vevői alkukkal érdemes számolniuk 2023-ban.
A vidéki és budapesti lakásárak hogyan alakulhatnak 2023-ban?
Két olyan tendencia, ami évekkel korábban indult, várhatóan folytatódni fog 2023-ban is. Az egyik a budapesti-vidéki lakásárolló záródása, ami nagy mértékben köszönhető a vidéki regionális központok gazdasági fejlődésének és a falusi csok meghosszabbításának. Érdekes látni, hogy 2019 júliusa óta Budapesten kívül a falusi csokos települések átlagos négyzetméterárai 121 százalékkal nőttek, a nem falusi csokos településeké pedig "csak" 70 százalékkal emelkedtek az elmúlt három és fél évben.
Lesznek olyan nagyvárosok is, amelyek ingatlanárai a folyamatosan érkező beruházásoknak köszönhetően már az 1-2 évvel ezelőtti budapesti árszinteknek felelnek meg. Ezek közé tartozik például Debrecen, Győr vagy Veszprém.
Milyen irányban változhatnak az albérleti árak?
Az albérletpiac idén sem hagyott bennünket meglepetések nélkül. A lakáspiac nehézségei a várakozásoknak megfelelően érezhetően megjelentek az eladó ingatlanok áraiban, mivel szeptember óta szinte minden településtípuson stagnálás tapasztalható. Az albérletpiaci meglepetést 2022-ben az okozta, hogy a lakásvásárlási nehézségek és a felpörgő infláció miatt a legtöbben arra számítottak, hogy az albérletárak 2021-ben indult tempós emelkedése idén is folytatódik. Ehhez képest szeptember óta a KSH-ingatlan.com lakbérindex szinte csak stagnált, vagyis megállt az albérletárak növekedése. Ebben persze vélhetőleg szerepet játszik az is, hogy
a bérlőkre hárult magasabb rezsiköltségek miatt a bérbeadók óvatosabban árazzák be kiadó lakásaikat.
A 15 százalékkal emelkedő minimálbér és az ennek köszönhető bérspirál vélhetőleg növeli majd a bérlők fizetőképességét is, aminek köszönhetően éves összevetésben akár 5-10 százalékkal is emelkedhetnek a jövőre piacra kerülő lakások átlagos bérleti díjai.
