10 százalékos éves hozam a luxusingatlanoknál?

Ingatlan2019. aug 26.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

Sopronban 9,9, Nyíregyházán 8,1, míg Budapesten 5,2 százalékos bruttó éves hozam érhető el a luxus kategóriás ingatlanok kiadásával. De vajon megéri-e hosszabb távra kiadási céllal kiemelt prémium kategóriás ingatlanokba fektetni, elérhetők-e tartósan magasabb hozamok ebben a szegmensben? A kérdésről Balogh Lászlóval az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével beszélgettünk.

Hol kezdődik a luxus kategória?

A luxus szegmens óriási átalakuláson ment keresztül, ami főleg az ingatlanpiaci áremelkedésnek köszönhető.

5-10 évvel ezelőtt egy 100 millió forintos lakást még bátran illethettünk luxus jelzővel, ma azonban a luxuslakások már teljesen más ártartományban mozognak.

Pusztán érték alapján nehéz megmondani, hogy hol húzódik a határ, fontos a lakás mérete és a négyzetméterár is. Ha egy 30-40 négyzetméteres lakást megvásárolunk 100 millió forintért, akkor az már beleeshet a luxus kategóriába, míg ha egy 100 négyzetméteres lakást vásárolunk ekkora összegért, akkor az mára már „csak” az átlagnál jobb lakásnak mondható.

A tapasztalatok alapján a luxus kategóriába olyan ingatlan tartozik, mely legalább 2 millió forintos négyzetméteráron cserél gazdát.

Mindazonáltal a luxus relatív fogalom, a luxuson belül is vannak óriási különbségek, ezért összességében nehéz egzakt módon definiálni.

Mekkora hozam érhető el?

Nagyon sok múlik azon, hogy mely régióban található és pontosan milyen lokációval rendelkezik az adott ingatlan.

A luxus kategóriában Budapesten a kiadással elérhető átlagos hozam hasonló a nem luxus kategóriához, mindkettő esetében valamivel több mint 5 százalékos bruttó éves hozam érhető el, amiből természetesen még le kell vonni az adót, az üresedést, valamint az amortizációs és felújítási költségeket is.

Vidéken valamivel jobb a helyzet, gyakorlatilag majdnem minden városban magasabb hozam érhető el a luxus vagy akár az átlagos ingatlanok kiadásával Budapesthez képest.

Az alábbi táblázat a luxus kategóriás és az átlagos ingatlanok kiadásával elérhető bruttó (adózás, amortizáció előtti stb.) hozamot mutatja. Feltételezés: amit a hirdetők luxusnak ítélnek meg.

Bevételarányos hozamok

luxus ingatlanok

átlagos ingatlanok

Budapest

5,2%

5,7%

Debrecen

6,1%

5,2%

Eger

5,9%

6,5%

Érd

6,2%

7,1%

Győr

4,4%

6,0%

Kaposvár

6,0%

7,3%

Kecskemét

6,6%

5,4%

Miskolc

7,0%

7,7%

Nyíregyháza

8,1%

5,7%

Pécs

7,0%

7,1%

Sopron

9,9%

6,0%

Szeged

6,4%

6,1%

Forrás: ingatlan.com

A táblázat első helyén Sopron áll, ahol a luxus ingatlanokon akár 10 százalékos hozam is elérhető.

Ez az állapot azonban a tőkepiaci törvényszerűségek miatt sokáig nem tartható fenn, ezért vagy a soproni luxus ingatlanáraknak kell jelentősen emelkedniük, vagy az albérleti díjaknak kell süllyedniük.

Figyelembe véve az országhatár közelségét és a még magasabb osztrák albérleti díjakat, a két lehetőség közül valószínűleg nem a soproni albérleti díjak csökkenése fog megvalósulni.

A fenti táblázat adataiból ugyanakkor az is megállapítható, hogy a luxus ingatlanok kiadásával – néhány egyedi eset kivételével – hosszú távon nem érhető el magasabb hozam, főleg, hogy esetükben az amortizációs és felújítási költségek is sokkal magasabbak, illetve az üresedési idők is hosszabbak, amelyek egyaránt csökkentik az elérhető hozamokat.

A luxus ingatlanok bérbeadási ideje a tavalyi 1,5 hónapról idén 2,5 hónapra emelkedett, miközben az átlagosnak tekinthető ingatlanok bérbeadási ideje 22 napról 26 napra nőtt. A hosszabbá váló üresedési idő egyértelműen lefelé húzza a prémium kategóriás ingatlanokon elérhető hozamot.

Az elmúlt években az átlagosnak mondható lakások kétszámjegyű áremelkedését a prémium kategóriás ingatlanok drágulása sem tudta meghaladni, ezért a luxuslakások megvásárlásával és bérbeadásával összességében jellemzően nem érhető el jobb hozam.

Sokkal jobban megérheti egy-egy luxuslakás árából 3-4 átlagos lakást venni és tartani egy portfóliót, ahol a kockázatok is jobban megoszlanak.

A luxuslakások tekintetében extra hozamot inkább a prémium lokációval és jó adottságokkal rendelkező átlagos ingatlanok luxuslakássá történő átalakításával lehet elérni, mert még mindig olcsóbb a luxust kialakítani mint megvenni.

Végezetül az is látszik, hogy viszonylag szűk a hazai fizetőképes kereslet a luxus ingatlanok iránt, ezért a külföldiek előnnyel indulnak, miután az ő pénztárcájukhoz képest még mindig olcsóbb egy magyar ingatlan, egy nyugat-európai luxus ingatlanhoz képest. Számukra a megfelelő lokációval rendelkező színvonalas luxusingatlanok továbbra is eladhatók.

Mekkora a kínálat?

Magyarországon pillanatnyilag kicsivel több mint 160 ezer ingatlanhirdetés van, ebből 4500 a luxus, azaz a kínálat kevesebb mint 3 százalékát teszi ki a luxus kategória. Ezzel egyidejűleg Budapesten nagyságrendileg 2100 luxus ingatlant hirdetnek, így a főváros esetében 3,5 százalék ez az arány.

Ha pedig csak az újépítésű ingatlanokat vizsgáljuk, akkor az látható, hogy jelenleg alig 400 olyan hirdetés található országos szinten, amely megfelel a luxus kategóriának.

A kisebb kínálat azzal is magyarázható, hogy csak egy szűk réteg tudja megvásárolni az ilyen fajta ingatlanokat, így kisebb az érdeklődés a kivitelezők és befektetők részéről is. A vevők minőségi elvárásai ráadásul sokkal magasabbak, ami nagyobb befektetési kockázatot jelent.

Újépítésű luxus ingatlanokat tehát az elsődleges piacról ritkán tudunk vásárolni, inkább a jobb adottságokkal rendelkező lakások felújítása és átalakítása a gyakoribb.

Budapesten jellemzően ott éri meg prémium kategóriás ingatlant kialakítani vagy építeni, ahol a lokáció is a prémium kategóriába esik. Például a belvárosban, a II., III., XII., és a XI. kerületekben – főleg a Dunához közel – találkozhatunk több luxus ingatlannal.

A kiadó lakások tekintetében egyébként kicsit jobb a helyzet, a kínálatban már nagyobb az aránya luxus ingatlanoknak: Budapesten például a kiadó lakások és házak közül hozzávetőlegesen 1200 darab luxus kategóriás, ami közel 10 százalékát teszi ki a teljes kínálatnak.

Építeni vagy felújítani?

Sok esetben azért éri meg jobban luxus lakást kialakítani vagy felújítani, mert ebben az esetben a beruházó vagy éppen a tulajdonos nyomon tudja követni a kivitelezési folyamatokat, míg egy új lakás építésnél ez nehézkesebb.

Akár több 10 vagy 100 millió forintos tételeket is rá lehet költeni a luxus kategóriás lakásokra, így egyáltalán nem mindegy, hogy kinek van kontrollja a kivitelezés felett.

Ezenfelül, ha a tulajdonos intézi a felújítást, akkor nem kell megfizetnie egy kész prémium lakás esetében elkért felárat sem.

Minőség vagy ár?

Befektetési szempontból az is látszik, hogy a szűk a kínálat miatt egy prémium minőségű felújított ingatlan magasabb áron értékesíthető, mert ilyenből kevés van.

Ebben a kategóriában az árnál sok esetben fontosabb a kivitelezés minősége. A korábban említett jó lokáció és a luxus kivitelezés együttesen már komolyabb hozzáadott értéket biztosíthatnak.

A legmagasabb prémium kategóriás ingatlanok esetében a szűk kínálatot az is jól mutatja, hogy országos szinten összesen 27 olyan hirdetés van, ahol az irányár meghaladja az 1 milliárd forintot, és ennek a fele mellesleg Budapesten található.