Mikor érhetik utol a béremelések az ingatlanok drágulását?
Ingatlan
40 százalékkal emelkedtek a bérek Budapesten 2013 óta, miközben az ingatlanárak 110-150 százalékkal húztak el – kerületenként eltérően.
Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése alapján látható, hogy az elmúlt 10 évben Budapesten gyakorlatilag megduplázódott az ingatlanok értéke, mely növekedési ütem több mint a duplája az országos átlagnak.
Magyarország egyes régiói között érdemi eltérések tapasztalhatók a lakásárak hosszú távú alakulását tekintve. A főváros kivételével országos szinten legnagyobb ütemben a nyugat-magyarországi régió drágult, míg az észak-keleti területeken szinte alig emelkedtek az ingatlanárak.
Budapesti kerületek
Budapesten a lakásárak tekintetében egyre inkább jellemző a felülértékeltség a gazdasági fundamentumok alapján, ez azonban nem egyenletesen jelenik meg az egyes kerületekben.
Fontos azonban kiemelni, hogy a mérőszámok a bérek és a munkanélküliség alapján határozzák meg a lakásárak fundamentális értékét, és nem számolnak a lakossági jelzáloghitelállomány jövőbeni várható bővülésének hatásával, amely akár még számottevően is aláfűthet az ingatlanpiacnak.
A főváros egyes kerületei tehát érdemi különbségeket mutatnak a lakásárak esetében.
A legdrágább helyen, az V. kerületben 2018-ban átlagosan 801 ezer forintos négyzetméterárakat tapasztalhattunk, míg a legolcsóbb területen, a XXIII. kerületben 289 ezer forintosat,
ami nem éri el a megyeszékhelyek 389 ezer forintos átlagát sem.
A külföldi lakásvásárlók egyébként jellemzően a drágább, belvárosi kerületekben (V. VI. és VII.) jelennek meg, míg az újlakás-fejlesztések is inkább a drágább, jobb lokációval rendelkező, de nem a legbelsőbb területeken összpontosulnak.
A rövidtávú lakáskiadás és a turizmus szempontjából is a belváros vonzereje a legnagyobb, amely szintén hozzájárult a nagyobb mértékű felértékelődéshez.
Mi a helyzet a budapesti bérekkel?
A fővárosi bérek emelkedése emellett láthatóan nem követte le a lakásárak emelkedését.
A nettó bérek átlagosan 208 ezer forintról 285 ezer forintra nőttek 2013 és 2018 között Budapesten, amely egy közel 40 százalékos béremelkedésnek felel meg.
A budapesti lakásárak növekedési üteme ezzel szemben jellemzően 110 és 150 százalék közé tehető 2013 és 2018 között.
2013-ban még számos kerületben volt az átlagos négyzetméter ár a havi nettó átlagkereset alatt, míg 2018-ban ez már egy kerületben sem teljesült, így vélhetően egyre többen szorulnak ki az olcsóbb, külsőbb kerületekbe.
Aktuális trendek
Az emelkedő ciklus elején, azaz 2014-15-ben a történelmi belvárosban és Pest belvárosban volt a legmagasabb a lakásárak átlagos éves dinamikája, ami 2017-től lassult valamelyest. Mindez feltehetően a ciklus elején hamar megjelenő tehetősebb befektetőknek tulajdonítható.
Ezzel szemben az olcsóbb, külső területeken 2017-től gyorsult be a lakásárak éves dinamikája, amit a megemelkedett árszint miatt a belsőbb kerületekből kiszoruló kereslet magyarázhat.
A belső kerületekben emellett jelenleg érdemben több újlakás fejlesztés zajlik, amely növeli az ingatlanállomány minőségét és értékét. A külső kerületekben a megnövekedett keresletre azonban még nem reagált a kínálati oldal.
Területi eltérések
A lakáspiaci jelentés alapján Budapest öt viszonylag hasonló területre bontható. Az alábbi táblázat tartalmazza a lakásállomány, a lakásárak és egyéb tulajdonságok változását az említett öt többnyire homogén területen.
