Mikor érhetik utol a béremelések az ingatlanok drágulását?

Ingatlan2019. máj 15.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

40 százalékkal emelkedtek a bérek Budapesten 2013 óta, miközben az ingatlanárak 110-150 százalékkal húztak el – kerületenként eltérően.

Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése alapján látható, hogy az elmúlt 10 évben Budapesten gyakorlatilag megduplázódott az ingatlanok értéke, mely növekedési ütem több mint a duplája az országos átlagnak.

Magyarország egyes régiói között érdemi eltérések tapasztalhatók a lakásárak hosszú távú alakulását tekintve. A főváros kivételével országos szinten legnagyobb ütemben a nyugat-magyarországi régió drágult, míg az észak-keleti területeken szinte alig emelkedtek az ingatlanárak.

Budapesti kerületek

Budapesten a lakásárak tekintetében egyre inkább jellemző a felülértékeltség a gazdasági fundamentumok alapján, ez azonban nem egyenletesen jelenik meg az egyes kerületekben.

Fontos azonban kiemelni, hogy a mérőszámok a bérek és a munkanélküliség alapján határozzák meg a lakásárak fundamentális értékét, és nem számolnak a lakossági jelzáloghitelállomány jövőbeni várható bővülésének hatásával, amely akár még számottevően is aláfűthet az ingatlanpiacnak.

A főváros egyes kerületei tehát érdemi különbségeket mutatnak a lakásárak esetében.

A legdrágább helyen, az V. kerületben 2018-ban átlagosan 801 ezer forintos négyzetméterárakat tapasztalhattunk, míg a legolcsóbb területen, a XXIII. kerületben 289 ezer forintosat,

ami nem éri el a megyeszékhelyek 389 ezer forintos átlagát sem.

A külföldi lakásvásárlók egyébként jellemzően a drágább, belvárosi kerületekben (V. VI. és VII.) jelennek meg, míg az újlakás-fejlesztések is inkább a drágább, jobb lokációval rendelkező, de nem a legbelsőbb területeken összpontosulnak.

A rövidtávú lakáskiadás és a turizmus szempontjából is a belváros vonzereje a legnagyobb, amely szintén hozzájárult a nagyobb mértékű felértékelődéshez.

Mi a helyzet a budapesti bérekkel?

A ­fővárosi­ bérek­ emelkedése­ ­emellett­ láthatóan ­nem ­követte ­le­ a­ lakásárak emelkedését.

A nettó bérek átlagosan 208 ezer forintról 285 ezer forintra nőttek 2013 és 2018 között Budapesten, amely egy közel 40 százalékos béremelkedésnek felel meg.

A budapesti lakásárak növekedési üteme ezzel szemben jellemzően 110 és 150 százalék közé tehető 2013 és 2018 között.

­2013-ban ­még ­számos ­kerületben ­volt ­az átlagos ­négyzetméter ár­ a­ havi­ nettó ­átlagkereset ­alatt, ­míg ­2018-ban ­ez ­már­ egy­ kerületben­ sem teljesült, ­ így­ vélhetően ­egyre­ többen ­szorulnak­ ki­ az ­olcsóbb, ­ külsőbb ­kerületekbe.

Aktuális trendek

Az emelkedő ciklus elején, azaz 2014-15-ben a történelmi belvárosban és Pest belvárosban volt a legmagasabb a lakásárak átlagos éves dinamikája, ami 2017-től lassult valamelyest. Mindez feltehetően a ciklus elején hamar megjelenő tehetősebb befektetőknek tulajdonítható.

Ezzel szemben az olcsóbb, külső területeken 2017-től gyorsult be a lakásárak éves dinamikája, amit a megemelkedett árszint miatt a belsőbb kerületekből kiszoruló kereslet magyarázhat.

A belső kerületekben emellett jelenleg érdemben több újlakás fejlesztés zajlik, amely növeli az ingatlanállomány minőségét és értékét. A külső kerületekben a megnövekedett keresletre azonban még nem reagált a kínálati oldal.

Területi eltérések

A lakáspiaci jelentés alapján Budapest öt viszonylag hasonló területre bontható. Az alábbi táblázat tartalmazza a lakásállomány, a lakásárak és egyéb tulajdonságok változását az említett öt többnyire homogén területen.