Panel vagy tégla? Melyik kerületben a legmagasabb a kiadásból származó hozam?

A 2008-as gazdasági világválság óta a panellakások áremelkedése jelentősen meghaladta a téglalakásokét. A két kategória közötti árolló nagymértékben szűkült 2008 és 2021 között. A folyamatot kiválóan mutatják a Duna House árindexei.

Tégla és panellakások árváltozása a fővárosban

Forrás: Duna House

Országos kitekintő

Hasonló hosszú távú tendencia volt megfigyelhető országos szinten is, bár a panellakások áremelkedése ez esetben nem volt annyira szembetűnő, mint a fővárosban.

Tégla és panellakások árváltozása Magyarországon

Forrás: Duna House

Koronavírus után

Érdekesség, hogy gyakorlatilag egy év esés és konszolidáció után már az idei első negyedévben emelkedtek országos szinten a lakásárak. A fővárosban ugyanakkor vegyesebb volt a kép.

Jelenleg a Duna House adatai alapján a tégla otthonoknál 612-859, a panel otthonok esetében 522-577 ezer forintos átlagos négyzetméterárral érdemes számolni a fővárosban.

Az ingatlanpiac ellenállóságát számottevően növelte a meghosszabbított hitelmoratórium, melyben a lakossági ügyfelek több mint fele vesz részt. Emellett több százezer munkahelyet mentettek meg a gazdaságvédelmi intézkedések, különös tekintettel a bértámogatásra és a vállalkozások járulékfizetésinek felfüggesztésére. Ennek eredményeképpen nagyságrendileg 4,5 millió fő foglalkoztatott van hazánkban. Ehhez társul egy folyamatos reálbér emelkedés, mely szintén erősíti a fizetőképes keresletet.

Mi fűtötte a panellakások kiugró áremelkedését az elmúlt évtizedben?

A panellakások lendületes áremelkedését az elmúlt bő 10 évben támogatták a panelfelújítási programok és a rezsicsökkentések. Ennek köszönhetően a panellakások fenntartási és karbantartási költsége érezhetően alacsonyabbá vált, mint a téglalakásoké. Ezenfelül 2008 tájékán még kifejezetten nyomott árakon lehetett panelhez jutni. A drágább téglalakásokat ezzel szemben egy jelentős társadalmi réteg nem tudta magának megengedni.

A lakásár/jövedelem mutató kétszeresére nőtt Budapesten 2012 és 2020 között az MNB adatai alapján. Tavaly közel 12 évnyi átlagjövedelemből lehetett megvásárolni egy átlagos 75 négyzetméteres lakást, szemben a 2012-ben látott 6 évvel.

A fenti folyamatok a panellakások irányába terelték a keresletet.

Mit vegyünk, panelt vagy téglát?

A budapesti panellakások kiadásán elérhető hozam jelenleg fél-egy százalékkal magasabb, mint a téglalakások estében.

A lakásvásárláson keletkező hozam annak kiadásából és az ingatlan árának növekedéséből tevődik össze. Hosszú távon ugyanakkor inkább az utóbbi határozhatja meg, hogy melyik lakástípus a jobb befektetés. Ezt természetesen a pontos lokáció is nagymértékben befolyásolja.

A panel- és téglalakásokon elérhető hozamokról és a hosszabb távú kilátásokról megkérdeztük a Duna House és az ingatlan.com vezető elemzőit.

Kiadásból származó hozam

A fővárosban az elmúlt év során rendkívül sok változás érte az albérleti piacot, mely az egyes lakástípusokat és lokációkat eltérő módon befolyásolta – fejtette ki Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője. Sokat változott a kereslet volumene és ezzel együtt a bérlői réteg összetétele. Ez természetesen a bérleti árakat is kihatott.

A belvárosi rövidtávú lakáskiadás a koronavírus hatására átmenetileg szinte teljesen eltűnt, amely megnövelte a hosszútávú bérleti piacon a kínálatot, akár 20-30 százalékkal is mérsékelve az árakat.

A jellemzően külsőbb kerületekben elhelyezkedő panellakások esetében nem volt ilyen erős a járvány hatása. Bár szintén tapasztalható volt árcsökkenés a kínálatbővülés miatt, de ennek mértéke csak 10 százalék körül mozgott – világított rá Benedikt.

Az árakkal párhuzamosan a belvárosi téglalakások kiadásából származó azonnal elérhető hozamszint is csökkent, körülbelül a kiadási árakkal arányosan.

Ennek mértéke jelenleg megközelítőleg 4 százalék, míg a panellakások esetében 4,5-5,5 százalék közötti átlaggal számolhatunk.

Fontos azonban, hogy a következő időszakban várható visszarendeződő társadalmi helyzet és a turizmus helyreállása után újra azonos hozamszint realizálható majd a piacon.

Jelenleg viszont még mindig nagy az üres lakások aránya a belvárosban, ami a fővárosi átlagot nagymértékben rontja kiadottság tekintetében. A rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos szabályozást ráadásul még nem tudni, hogy miként alakítják a helyi önkormányzatok. Utóbbi leginkább Budapest belvárosát érinti.

A kiadásból származó azonnali hozam mellett az ingatlan befektetések másik fontos lába az értéknövekedésből származó plusz bevétel, vagy esetleges csökkenés. A Duna House elemzési vezetője szerint közép és hosszabb távon ez szinte minden lakásnál pozitív képet mutat és várhatóan nem is lesz ebben változás.

Az ingatlanközvetítői tapasztalatok azt mutatják, hogy a belvárosi drágább téglalakások értékállóbbak a gyorsabban és radikálisabban mozgó panellakásoknál, ahol egy-egy jó vétel esetén ugyan sokkal nagyobb értéknövekedés érhető el, de az árkorrekció lehetősége is könnyebben fennáll – tette hozzá Benedikt.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője rámutatott, a fővárosi panellakások kiadásával átlagosan 5,3, a téglalakásokkal 4,5 százalékos bruttó hozam érhető el.

Március végén a legmagasabb hozamokat a XVII., XVIII. és XX. kerület panellakásai nyújtották. A téglalakások esetében pedig a XX., XXIII. és XIX. kerületek voltak az élen.

A panel- és téglalakások kiadásával elérhető bruttó hozam, százalék (2021 március vége)

Forrás: ingatlan.com

Az V., VI., VII., XII. és XXIII. kerületekben jellemzően nincsenek panellakások, ezért esetükben a kiadáson számolt hozammal sem lehet kalkulálni.

Hosszú távú árnövekedés

Benedikt Károly elmondása alapján a panellakások esetében az elmúlt 4-5 évben tapasztalható dinamikus áremelkedést a tavalyi évben egy stagnáló, kismértékben növekvő tendencia váltotta fel. Az idei évben viszont a keresletnövekedés ezt a szegmenst is erősen hajtja az első negyedév tapasztalati alapján, így éves szinten újra pozitív irányba mutató árváltozással lehet kalkulálni.

Ez és a gazdasági környezet átalakulása, az egyre erősebb inflációs félelem, egyértelműen a további ingatlanbefektetések felé hajtja a piacot.

Az ingatlanbefektetések közül pedig a panel vagy téglalakás választásánál inkább a befektetett összeg nagysága, a befektetői attitűd és a hasznosítási kérdések fognak dönteni elsősorban és nem a várható hozamszint.

10 éves vagy annál hosszabb időtávon nem várható éles különbség a panel és a téglalakások árnövekedési dinamikájában – világított rá a Duna House elemzési vezetője.

Balogh László elmondása alapján nem tudni, mennyire lesznek tartósak a lakáspreferenciákban bekövetkezett változások.

Napjainkban a társasházi lakásokat kevésbé keresik, mint a kerttel rendelkező sorházakat, ikerházakat. Az agglomerációba történő kiköltözés láthatóan felerősödött.

Az otthonról történő munkavégzés térnyerése ezt a folyamatot erősíti. Sok cég ébredt rá, hogy a home office win-win helyzetet teremt a munkavállalóknak és a munkáltatóknak egyaránt.

Balogh emlékeztetett, a panelok felértékelődését segítették elő korábban a rezsicsökkentések: a paneloknál a fenntartási költségek nagyobb arányban csökkentek, mint a tégla építésű lakásoknál.

A koronavírus előtti időkben másfelől a nagyvárosokban jobb állások voltak elérhetők, így ez is a panelok irányába terelte a vevőket. Akik nem tudtak téglalakást venni, azok panelt vettek.

Napjainkban harmadával olcsóbban lehet panelhoz jutni, mint téglalakáshoz. Az elmúlt években a diszkont még tágabb volt.

Budapesten a belvárosi helyzet várhatóan enyhülni fog. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a turizmus és a rövidtávú lakáskiadás normalizálódásával a téglalakásokon elérhető hozam ismét emelkedhet. Kockázatot jelent ugyanakkor a rövidtávú szálláshelykiadással kapcsolatos szabályozás alakulása.

10 éves távon a tégla építésű lakások gyorsabb áremelkedése felé billentheti a mérleget, hogy a téglaépítésű lakások könnyebben képesek megújulni.

Az újépítésű lakások ára többek között az építőipari folyamatok miatt hosszú távon emelkedni fog. Ez a használt téglalakások árát is magával húzza. Ha egy újépítésű lakás egymilliós négyzetméterár mellett elérhető csupán, akkor a használt lakásokat sem fogják túl olcsón adni.

A kereslet ráadásul valósággal kilőtt az újépítésű lakások iránt – tette hozzá Balogh.

Ez a fajta megújulás a paneloknál nehézkesen képzelhető el.

A téglalakásokban tehát valamivel nagyobb árnövekedési potenciál van jelenleg. Balogh szerint a panellakások további drágulását fékezi a bázishatás is. Az elmúlt évtizedben beszűkült az olló a két kategória között. A panel már nem annyira olcsó, mint régen.