Új korszak indulhat a fővárosi újlakás-piacon

Bázishatás

Január és június között mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő lakás talált gazdára Budapesten, ami hároméves mélypontot jelent. A megelőző félévihez képest egyharmadával, 2018. első félévével összevetve pedig nagyjából negyedével volt kisebb a forgalom. A visszaesés oka egyrészt a bázishatásban keresendő: az előző öt félév rendre négyezer darab feletti volumeneit az 5 százalékos áfa és a megemelt CSOK összegek, valamint az erre reagáló látványos kínálatbővülés alapozták meg. Emellett az újlakás-piac egyre több kockázati tényezőt hordoz önmagában.

„Bár év elején még az előző évek eladási volumeneit vizionáltuk 2019-re is, úgy tűnik, idén már túljutottunk a piaci csúcson” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. „Az okok sokrétűek: egyrészt szűkül a kínálat az 5 százalékos áfával értékesíthető lakásokból, és bár még van lehetőség a megfelelő fizetési ütemezéssel kihasználni ezt a kedvezményt, ezt sokan nem tehetik meg. Másrészt az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy az így gyakran már csak 4 százalék körüli bérleti hozam egyre kevésbé vonzó a befektetők azon csoportjának, akik csupán ez alapján döntenek és nem nézik a jövőbeni értéknövekedést. Ők ráadásul az ideálisnak tekintett, frekventált elhelyezkedésű kislakások egyre szűkebb kínálatából választhatnak. Harmadrészt pedig sok forrást szív el a piacról a lakásbérbeadásnak egyértelmű versenyt támasztó Magyar Állampapír Plusz is” – sorolta az elemző.

Korrekció

Amit most látunk ugyanakkor csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac. Ezt jelzi, hogy január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése indult meg az OTP projekt adatbázisa szerint; a legtöbb, 600 lakás a XI. kerületben, majd 500-500 a VIII. és a XIII. kerületben. Bár ez 30 százalékos visszaesés az előző félévhez képest, egyelőre nem beszélhetünk trendről, ugyanis egy éve is hasonló számokat láthattunk. Sőt, nem is csak a 2018. novembere előtt megszerzett, s így az 5 százalékos áfát biztosító építési engedéllyel rendelkező projektek uralják most a kínálatot, hiszen sok beruházás értékesítése indult el már idei engedélyek alapján. Ezek jellemzően nagy, akár több száz lakásos építkezések, ami nagyfokú piaci koncentrációt vetít előre a következő évekre. A képlet egyszerű: nagyobb költségekkel és így magasabb árszinttel egyre inkább csak a tőkeerős, nagy cégek mernek építkezést indítani, amelyek felé a vevők bizalma is nagyobb, így mindkét fél csekélyebb kockázatot vállal.

Tetőzés

Valkó Dávid előrejelzése szerint idén 12,7 ezer darabbal tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten, és ez 2020-ban a felére eshet vissza. Emellett ugyanakkor még tízezer körüli olyan lakást tartalmaz az OTP projekt adatbázisa, amely már előrehaladott tervezési fázisban van, így megépítése a következő években várható. A legtöbb lakás, szám szerint 3900 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg idén. Ezt a XI. kerület követi 2500, majd a IX. kerület 1200 ingatlannal. Érdekes a IV. kerület negyedik és a X. kerület ötödik helye, hiszen ezek a városrészek korábban nem voltak a beruházók fókuszában. 2020-ban a dobogó első két helyén nem várható változás, harmadik helyre azonban a XIV. kerület érhet be ezer lakással. Az említettek mellett még a III. és a VIII. kerületben látványos a lakásépítők aktivitása. Értékesítésben szintén a XIII. kerület áll élen az idei első félév során eladott 740 lakással, majd 400, illetve 330 ingatlannal a VIII. és a XI. kerület következik.

Továbbra is egyensúly érzékelhető a piaci kínálat és kereslet között, és nem is tűnik reálisnak, hogy a közeljövőben tömegével halmozódjanak fel az eladatlan lakások. Jól mutatja ezt, hogy az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 lakás 55 százaléka is elkelt már (sőt a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot). A legnagyobb lakásépítők még ma is tervasztalról kezdik az értékesítést, míg a kisebb, ám megfelelő kezdőtőkével rendelkező cégek mind gyakrabban taktikáznak úgy, hogy a már szerkezetkész állapotú épületnél hirdetik csak meg a lakásokat. Egyrészt így biztosabban találnak vevőt, másrészt a még mindig folyamatosan emelkedő árszint mellett magasabb bevételt is érhetnek el.

Árazás

A lakások árazása amúgy is nagy megfontoltságot igényel majd a következő időszakban. „2019 után, a szabályok szerint ugyanis egyszerre lesznek a piacon – akár két szomszédos telken – 5 százalékos, illetve 27 százalékos áfával értékesített lakások, attól függően, hogy a projekt mikor kapott építési engedélyt. A nagyjából 20 százalékos árkülönbség nyilván fenntarthatatlan lesz, így reálisan az várható, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók. Összességében tehát a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kaphatunk, de az 5 százalékos és a 27 százalékos áfa-tartalom közötti eltérésből adódónál kisebb mértékkel” – fogalmazott Valkó Dávid. „Természetesen a jövőbeni tapasztalatok mutatják csak meg, hogy ez az új árszint mennyire lesz fenntartható. A kereslet esetleges drámai zuhanására a kínálat további szűkítésével reagálhatnak a lakásépítők” – tette hozzá az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Mivel azonban az újlakás-árak jelenleg is folyamatosan emelkednek, annak, aki nem csak a bérleti hozammal kalkulál, hanem a jövőbeni értéknövekedésen is szeretne hasznot realizálni, még mindig jó döntés egy projekt elején beszállni. Egy nagy beruházásban ugyanis a bevezető áraktól az átadásig eltelhet bő két év is, ami alatt a jelenlegi példák szerint akár 20-25 százalékkal is felmehet a lakások értéke. Ha ehhez hozzászámítjuk a növekvő áfa miatt 2019-től várható általános árszint-emelkedést, még mindig bőven vonzó befektetés egy jól megválasztott beruházásban tulajdont szerezni. Fogódzóként elmondható, hogy 2021-es átadással jelenleg nagyjából 880 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet bevezető árú lakást venni Budapesten. A külsőbb kerületekben még elcsíphető 700 ezer forint alatti árszint is, míg a belvárosban és Budán már inkább csak egymillió forinttól érhető el egy átlagos négyzetméter.