Már a bérleti díjakkal vetekszik az irodák üzemeltetési költsége - Kénytelenek lépni a cégek

Mennyire vetette vissza a koronavírus járvány, illetve az emiatt tömegessé váló otthoni munkavégzés az irodahelyiségek bérbeadását, elkezdett már normalizálódni a helyzet?

2020 márciusában robbant be Magyarországon a koronavírus  egyik napról a másikra, ilyen mértékű és mélységű válságot nem tapasztaltunk az elmúlt évtizedekben, más( természetű)volt, mint a 2008-as világválság.

Az első sokk jelentősen megütötte az irodapiacot,is 2020 első és második felében drasztikus visszaesés volt, a nagy multicégek tömegesen “küldték” haza az embereket home officeba, a kisebb cégek közül rengetegen tönkrementek, halasztást, vagy a bérleti díj elengedését kérték. A következő év nyarán már érezhető volt az oltás pozitív hatása,

a cégek hozzáállásán látszott, hogy elindult egy óvatos visszarendeződés. Míg 2020-ban egyes cégeknél akár 100 százalék közeli is lehetett az otthoni munkavégzés aránya, 2021-22-re ez 70-30 százalékra módosult, a tulajdonosi körök elkezdték felismerni, hogy teljes mértékben otthonról nem irányíthatók hatékonyan a cégek.

Ennek hatása több területen is megjelent az irodapiacon. A nagy multicégek egy része elkezdett nagyobb alapterületű irodák iránt érdeklődni, hogy csökkentsék a zsúfoltságot, segítsék a szociális távolságtartást. Akik ezt nem engedhették meg maguknak, jobban elmozdultak a home office, vagy különböző hibrid megoldások irányába, sok területen optimalizáltak, például kisebb alapterületű helyiséget kerestek, viszont csak kevesen döntöttek úgy, hogy a jövőben nem lesz szükségük irodára. Ugyanakkor, noha elindult a visszarendeződés, azt nem mondhatnám, hogy normalizálódott a helyzet.

Még nem értük el a koronavírus előtti 2019-es Aranykor  szintet, hiszen amikor javul hatott volna a helyzet, kitört a háború és az azt követő energiaválság is rátett egy lapáttal.

A 2019-es kihasználatlansági ráta az MNB adatai szerint 6 százalék körül volt, most 12, a duplája. Az üresedési ráta is esélyesen el fogja érni a 12-13 százalékot a 2023-as év végére, ez korábban 9-10 százalék volt.

Vannak persze különbségek akár Budapesten belül is, Buda legkiemeltebb részein, a XI. és a XII. kerületben már az öt százalékot is eléri az üresedési ráta, ami nagyon nagy keresletet jelent, a belvárosra is igaz ez, illetve még a Váci úti irodaházakra is, viszont ami ezeken kívül esik, ott jelentősen rosszabb a helyzet.

Mennyire kritikus a helyzet a mostani turbulens időkben?

Ha mostani piaci helyzet nézzük, az első negyedévben mi 120 bérleti szerződést regisztrált a BRF.  Nagyságrendileg az átlagos méret 640 négyzetméter volt.

Ez 12 százalékkal alacsonyabb, mint az előző negyedévben minek több oka is van, én elsősorban az elszálló üzemeltetési költségeket emelném ki.

Tavaly ősz végén drasztikus mértékben drágult meg, gyakorlatilag néhány hét leforgása alatt, a korább 3,5-4,5 euró/ négyzetméterről 9-12 euró körülire. Ez közel háromszoros költséget jelent a cégeknek, és bár a tulajdonosi körök is észlelték, hogy ez a helyzet tarthatatlan, és elkezdtek energetikai auditokat indítani, felülvizsgálni az üzemeltetési költségeket és a szerződéseket.

Ugyanakkor szinte már a bérletidíjakkal vetekszik az üzemeltetési költség. Korábban ilyen soha nem fordult elő.

Persze nem szeretnék mindent az energiakrízisre fogni, annak is erősen érződik a hatása, hogy a szomszédunkban két nagyhatalom feszül egymásnak. Ez nagyon sok cégnél komoly bizonytalanságokat okoz.

Az is jelentősen és negatívan hatott az iroda piacra, hogy az Európai Unió visszatartja a Magyarországnak járó pénzeket. Konkrétan tudok olyan cégeket, amelyek emiatt nem tudnak meglépni új irodabérlést hatalmas területeken.

Összegezve az utóbbi három hónapban azt tapasztaltuk, hogy kevesebb megkeresésünk volt, mint a korábbi évek hasonló időszakában.

Mik a legújabb trendek, milyen típusú irodahelyiségek a leg kelendőbbek? Van e tekintetben változás a korábbi évekhez képest? 

Igen, a rugalmasság irányába nagyon jelentősen elmozdultak a cégek. Ez lényegében már a koronavírus megjelenése előtt is látszott, de most azt kell mondjam, hogy átütő erejű változás van a piacon.

A korábban megszokott 5-7 éves fix szerződésekből összehasonlíthatatlanul kevesebb van, viszont erősen előretörtek a szolgáltatott iroda típusú megoldások.

Teljesen felszerelt irodákat kínálnak  tárgyalóval,  konferenciatermmel, bebútorozva, kulcsrakészen magas színvonalon. A cégvezető bejön a laptopjával és már  indulhat is a munka. A szolgáltatott iroda piaca működött már 30 évvel ezelőtt is világszerte, Magyarországon ez nagyjából húsz évvel ezelőtt jelent meg, az azonban mindeddig nem volt jellemző, hogy az ilyen típusú szolgáltatások iránt a nagy corporate cégek is komolyan, érdemben érdeklődjenek.

Most ez történik, már ezeknek a cégeknek a vezetői is annyira előnynek tartják a rugalmasságot  és hátránynak az iroda bérléssel kapcsolatos procedúrát, hogy képesek ezért anyagilag is nagyobb áldozatokat hozni.

Egy másik trend is elindult 2020 után, ma már szinte csak úgy lehet irodához jutni, ha a bérlő igen jelentős összeggel kiveszi a részét az átépítési költségekből, ez az úgynevezett fitout költség. Ezt korábban egy az egyben a tulajdonosi kör fizette egy hosszútávú szerződés esetén, most viszont annyira képes megdrágítani a bérlést, hogy szinte már nem is éri meg ilyen szerződést kötni. Négyzetméterenként akár 1200-1250 euró is lehet ennek a költsége, ezen osztozik a bérbeadó és a bérlő megállapodás alapján. Egy ezer négyzetméter fölötti iroda esetében ez egészen elképesztő kiadást jelent, nagyon kevés piaci szereplő engedheti meg magának. 

Az biztos, hogy ma nehezebb illetve bonyolultabb helyzetben vannak a bérlők, mint 2019-ben. Volt ugyan egy rövid időszak 2020-ban, (Covid alatt) amikor irdatlan alacsony áron hozzá lehetett jutni irodákhoz, de most már drágább a bérlés, mint  három éve volt. Jelen helyzetben az jelentene a vakcinák hatásához hasonlóan jelentős lépést, ha bejelentenék a háború végét, az hozna a valós megnyugvást a piacon.