Hova áramlanak a PMÁP pénzek, meddig emelhetik az ingatlanárakat?

Korábban elmondták, hogy a beruházások idén már nem fogják lefelé húzni a gazdasági teljesítményt. Mire alapozzák ezt a véleményt?

Az elmúlt két évben nem alakultak jól a beruházások. A korábbi években azt lehetett látni, hogy komoly beruházások voltak, ezek aztán a COVID válság, a háború, magas infláció, és a gyenge külső – elsősorban a német – kereslet miatt visszaestek. Ha ma összehasonlítjuk a GDP-hez mért arányt, akkor csökkenő tendenciát látunk. A külső keresletben azonban javulást várunk, és bár ez a külső kereslet minden problémáját nem fogja megoldani, de az új német kormány megalakulásával pozitív fordulatra számítunk.

Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy a magyar kormánynak is vannak programjai, például a Demján Sándor program, aminek felhasználásával elég sok pénz mozdulhat meg. Megjegyezném azonban, hogy a beruházásokat alapvetően az alacsony kereslet fogja vissza. A vállalkozások forráshiányra nem panaszkodnak ilyen mértékben.

Január óta jelentősen javult az euroárfolyam. Milyen hatással lehet egy esetleges tűzszüneti megállapodás a forint árfolyamára? Mit gondol erről?

Ehhez sok mindennek kell jól alakulnia. Mi gazdasági elmezőként nem látjuk pontosan, hogy egy ilyen háborús konfliktusban mivel lennének elégedettek a felek. Ha feltételezzük, hogy egy tartós béke irányába mozdulnak el a dolgok, akkor 400 forint alatti euro árfolyamra lehet számítani, bár szerintem nagyjából most egyensúlyban van az árfolyam. Nagyon sok a mozgó dolog. Ha például csak tűzszünet lesz, de ennek a tartóssága bizonytalan, akkor ez kevésbé lesz pozitív hatással az árfolyamváltozásra. Optimistábbak vagyunk, mert a napokban úgy tűnik, hogy elindultak a tárgyalások.

Lesz előrelépés az uniós pénzekkel kapcsolatban?

Egyelőre nem látjuk, hogy ebben a témában rövid távon előrelépés lenne és a piacon is ez a várakozás. Mivel óriási politikai ellentét van Brüsszel és a magyar kormány között, ezért a blokkolt pénzek felszabadításának kicsi az esélye. Tíz-tizenkét milliárd euró várhatóan összességében érkezik, de ezzel már kalkulál a piac is, tehát nem lesz árfolyamerősítő hatása.

Mit gondolnak arról, hogy hova áramlik majd a közeljövőben lejáró PMÁP államötvényekből kiáramló pénzmennyiség? Meddig tart az ingatlanpiaci áremelkedés?

Az év elején többen aggódtak amiatt, hogy a PMÁP befektetésekből felszabaduló pénzmennyiség akár kétharmada is elhagyhatja az állampapírpiacot. Az azóta megjelent visszaváltási adatok szerint ennél sokkal kisebb lesz az arány. Segít a helyzetben, hogy erősödött a forint árfolyama, így kevesebben gondolkoznak azon, hogy devizaalapú befektetéseket eszközöljenek. Januárban pozitív volt a lakossági állampírbefektetés egyenlege, ez tovább erősítette bennem azt a gondolatot, hogy nem lesznek problémák az állam finanszírozása szempontjából.

Az ingatlanpiacon azonban egy nagyon jelentős többletkeresletet jelent a PMÁP kötvényekből származó pénzmennyiség. Elsősorban Budapest belső kerületeiben emelte meg az árakat. Szerintem ez addig fog tartani, amíg a PMÁP kifizetések tartanak, azaz rövid távon nem fog változni a helyzet, további drágulás prognosztizálható.

Idővel majd beáll egy egyensúlyi helyzet, hiszen a bérek nem növekednek olyan mértékben, mint a lakáskiadási árak, és a drágán megvásárolt lakásokat nem fogják tudni jól kiadni. Az év második felére ezért nem kizárható egy kijózanodás. Ha az állampapírpiaci hozamokkal hasonlítjuk össze a lakáskiadási árakat, - ahol relatív stabilitásra számítok -, az ingatlanpiaci befektetések kockázatosabbak. A megfizethetőségen persze leginkább az segítene, ha több lakás épülne.