Ingatlanfejlesztő: A jelenlegi helyzet nem vis major, az iroda bérleti díjakat fizetni kell

Milyen hatással volt a koronavírus az Atenor tevékenységére?

Az elmúlt évekhez hasonlóan az idei is jól indult, nem éreztünk különbséget.

Szerencsések vagyunk, mert a járvány márciusi belobbanása óta nem írtunk alá kevesebb bérleti szerződést, mint a korábbi évek azonos időszakában.

Sőt, egy jelenleg tárgyalás alatt lévő nagy tranzakció függvénye, hogy olyan évet zárunk, mint korábban vagy akár jobbat. Hogy a jövő év mit hoz, nagy kérdés, de felkészülten várjuk.

Az Atenor klasszikus ingatlanfejlesztő cég: megvásároljuk a telket, megfejlesztjük az ingatlant, bérbe adjuk és amilyen hamar lehetséges, eladjuk. Vagyis azokkal az irodaházakkal, amelyeket korábban fejlesztettünk és már értékesítettünk nem foglalkozunk, így nincs rálátásunk azok bérlőinek jelenlegi helyzetére, de tény, hogy minden épület 100 százalékban ki van adva. Mi azokkal a bérlőkkel vagyunk kapcsolatban, akik jelenleg általunk tulajdonolt épületben bérelnek területet. Ebből kifolyólag a bérleti szerződés hosszabbításokból fakadó tranzakciók nálunk nem mutatkoznak, hanem kizárólag az új bérbeadásokkal kalkulálunk.

Tavaly 15 ezer négyzetméterre kötöttünk új bérleti szerződést, s idén is hasonló értékkel számolunk.

Hogyan változtak a bérleti díjak?

Ami talán a kiadott területek méreténél is fontosabb, hogy bérleti díjaink nem változtak; ugyanazon a szinten tartjuk, mint vírus előtt.

A Váci Greens Irodaházakban az elmúlt évek során folyamatosan emelkedett a bérleti díj, mellyel 16-17 euró/négyzetméter díjra jutottunk el tavaly, amit idén is tartottunk.

A legutóbbi tranzakció egyébként néhány hete zárult, vagyis nem március előtt kötött szerződésekről beszélünk. Ezt szintén komoly eredménynek tartom.

Ez összefügg azzal a kimagasló minőséggel és szolgáltatási színvonallal, amit nyújtunk. A mi célcsoportunknak minősülő nagy, több száz főt alkalmazó nemzetközi és hazai cégek nem elégednek meg kevesebbel, ez egy olyan tendencia, aminél nem számítok változásra. A kereslet mértéke nyilván változott a covid óta, arra esetünkben is volt példa, hogy elkezdünk valakivel tárgyalni egy adott négyzetméterről és végül valamennyivel kisebb területre jött létre a szerződés.

Fejlesztői szempontból ugyanakkor nekünk mindegy, hogy egy területet egy nagy vagy három kisebb bérlőnek adunk ki.

Nagyon fontos még a rugalmas területkialakítás. Az átlagnál magasabb alap műszaki tartalmat és ezen felül jelentős extra kialakítási hozzájárulást biztosítunk, amely nagyfokú szabadságot ad a bérlőknek, hogy a számukra ideális irodakialakítás valósuljon meg.

Milyen extrát? Mi az, amit az, amit az A-kategóriás bérlők elvárnak?

Az általunk nyújtott standard műszaki specifikáció több szempontból is eltér más fejlesztő/bérbeadó ajánlatától. Például a legtöbben korlátozzák, mekkora lehet a válaszfalazás mértéke, rendszerint 70 százalék open-space és 30 százalék cellás irodát határoznak meg standardnek. Ha egy bérlő ezen változtatna és adott esetben 100 százalékos cellás kialakítást szeretne, azért sok más helyen komoly pluszköltséget kell fizetnie. Az alapgépészeti rendszer, amit kialakítunk a legmodernebb, távhő használatával, radiátoros kialakítással történik a fűtés, a hűtés és a frisslevegő ellátást pedig hűtőgerendás rendszer biztosítja. A friss levegő befúvás mértéke a legtöbb irodaházban 35m3/óra/munkaállomás, nálunk 50m3/óra/munkaállomás az alap, ami például az egylégterű shared service központokbann kifejezetten jó, de egy nagyobb konferenciaterem esetében is azt jelenti, hogy nem kell extra gépészetet telepíteni és nem kell ezért a bérlőnek pluszban fizetni.

A nemzetközi cégek közül sokan home office-ból működnek, átalakul a munkavégzés: hogy érinti mindez a bérleti piacot?

Az egyik különbség a koronavírus előtti időszakhoz képest, hogy egyre gyakrabban az eredetileg tervezettnél kisebb területre írjuk alá a szerződést.

Az irodabérlet keresés egyébként is hosszú folyamat, amely hónapokig, akár egy évig is eltarthat, a bérlők hagynak elegendő időt maguknak. A meglévő bérlőink aktuális státuszáról nem tudunk nyilatkozni, hiszen nem kötelesek megosztani velünk, például, hogy volt -e náluk elbocsájtás és ha igen, milyen mértékű, vagy hogy a munkatársak pontosan hány százaléka dolgozik home office-ban.

Nem hivatalosan annyit tudunk, hogy a bérlők többsége jelenleg átlagosan kb. 25-50 százalék közötti arányban használja az irodát.

Szerencsére arra sem volt példa, hogy meglévő bérlőink vissza akarnák adni a bérelt terület egy részét.

Ezek hosszútávra szóló szerződések, melyeket minimum öt évre előre kötjük, és a bizonytalan helyzet ellenére a többség tisztában van azzal, hogy négy-öt év múlva szükségük lesz ezekre a területekre.

Egyre többet hallani arról, hogy leginkább a nagy alapterületet bérlő cégek költségoptimalizálás és az otthoni munkavégzés miatt a felszabadult tereket kiadják. Ugyanis visszaadni a nem használt területeket nem tudják, a szerződés ugyanakkor lehetőséget biztosít arra, hogy a bérlemény egy részét más cégeknek átadják.

Sokan úgy vélik, hogy ezen felszabadult területek albérletbe adása versenyt jelent majd a fejlesztő-bérbeadóknak.

Mi nem tartunk ettől, hiszen a legtöbb nemzetközi nagyvállalatnál a céges politika alapvetően nem engedi, hogy albérlőként béreljenek irodát.  Másrészt a korábban említett elvárások miatt sem, legalábbis az A-kategóriás irodák és bérlők esetében. Számukra a lokáció mellett, mely továbbra is nagyon fontos, a kialakítás a következő legfontosabb szempont márpedig azok a bérlők, akik most albérletbe adnák ki felszabadult területeiket nem fogják/tudják az átalakítást és annak költségeit vállalni.

Ezek szerint vannak cégek, akik most is irodát keresnek?

Folyamatosan zajlanak keresések, mi is sok céggel tárgyalunk, általában több ezer négyzetméteres alapterületre.

Összteljesítmény tekintetében sajnos van visszaesés, ennek ellenére számos nagy tranzakció történt idén a második és harmadik negyedévekben.

Említette, hogy a cégek hiába próbálják visszaadni a nem kihasznált irodaterületet, nem tudják. Miért?

Tudtommal sokan megpróbálták, különösen a március és május közötti időszakban. Jogi útra akkor lehetne terelni, ha például súlyos szerződésszegés történne, de itt nem erről van szó.

Ha egy vállalat úgy dönt, hogy home office-ba helyezi a tevékenységét, attól még az épület és a bérlemény rendeltetésszerű használata biztosított, ezért a bérlő nem jogosult arra, hogy ne fizessen bérleti díjat, vagy visszaadjon területet.

Ezeket a szerződéseket hosszú távra kötik, tartalmukat tekintve pedig többnyire egységesek, hozzánk hasonló más, akár hazai vagy külföldi fejlesztő szerződései majdnem ugyanilyen feltételeket tartalmaznak, amelyek alapján nem lehet csak úgy felmondani. A szerződéskötés előtt kell a bérlőknek át kell gondolni, hogy mekkora területre tudnak hosszútávon elköteleződni és vállalni a felelősséget a döntésért, ahogy mi is vállaljuk, hogy az épületet és a bérleményt határidőre megépítjük és garantáljuk az „A+” kategóriás a szolgáltatási szintet.

Azzal, hogy tömegesen haza vagy el kell küldeni a munkavállalókat, senki nem számolt évekkel ezelőtt. Nevezhetnénk vis majornak is.

Valóban nem számított senki erre a rendkívüli helyzetre, és a vis major kérdése is folyamatosan téma volt a tavasz folyamán, sokat egyeztettünk erről jogi képviselőinkkel.

Azonban a járvány a szerződés szempontjából nem minősül vis majornak.

Akkor lett volna az, ha például lehetetlenné vált volna, hogy a bérleményt használják, például természeti katasztrófa miatt, vagy teljes kijárási tilalom esetén, ám erre nem került sor. Nem mindegy, hogy milyen funkcióról, szolgáltatásról beszélünk.

A bevásárlóközpontokban például az üzlethelyiség bérlők helyzete sokkal kevésbé fekete-fehér, hiszen hiába voltak nyitva, a forgalmuk jelentősen visszaesett.

A vírus alatt is, a gazdasági visszaesés ellenére a fejlesztők sok millió eurót költenek arra, hogy az adott ingatlant megfelelően és határidőre megépítsék, és az elvárt szolgáltatási szintet biztosítsák.

A bérlőknek ebben a nehéz időszakban szintén tartani kell magukat a vállalt kötelezettségeikhez, ezért a jelenlegi kihívásokra nekik kell megoldást találniuk.

Milyen fejlesztéseik zajlanak ma is?

Magyarországon az Atenor portfoliója közel 240 ezer négyzetméter, melyből viszonylag nagy részt, 130 ezer négyzetmétert a Váci Greens hat épülete tesz ki. Éppen a múlt héten volt a teljes projekt záróünnepsége, a hatodik épületet is megkapta a használatba vételi engedélyt. A 130 ezer nm több mint 85 százalékát már kiadtuk. A másik nagy fejlesztésünk az Aréna Business Campus, a Hungária körút 30. alatt. Itt az első fázist májusban adtuk át, a második épület is már szerkezetkész állapotban van, melyet jövőre adunk át, a 3. és 4. épület pedig 2022-ben és 2023-ban kerül átadásra.

Legújabb fejlesztéseink Budán zajlanak: szeptemberben kaptuk meg az építési engedélyt a Bécsi úton található RoseVille, 15 ezer négyzetméteres irodaházra, melyet 2022 első negyedévében adunk át.

A 11. kerületben pedig a Hengermalom és a Szerémi út sarkán a BakerStreet elnevezésű projektünk, 18 ezer négyzetméter, melyet 2022 közepén tervezünk átadni.