Ma már inkább a hazai gazdagok veszik a luxusingatlanokat

Interjú2019. okt 7.Harsányi Péter

Napjainkban a felsőkategóriás ingatlanok 1,3-1,5 millió forintos négyzetméterártól vásárolhatók meg. Alapvetően Buda, a Duna part, a belváros tekinthető luxus lokációnak. Az újépítésű ingatlanok már a tervezőasztalon elkelnek, és leginkább magyar jómódúak veszik azokat – tudtuk meg Szombat Évától, az OTP Ingatlanpont Exclusive vezető értékesítő tanácsadójától.

Mitől lesz egy ingatlan luxus kategóriás, illetve négyzetméterárban hol kezdődnek a felsőkategóriás lakások?

A luxus szubjektív fogalom. Az ingatlan elhelyezkedése alapvetően meghatározza, hogy minőségtől függően besorolható-e a luxus kategóriába. Budapest tekintetében a Duna part, az Andrássy út, a belváros, a budai hegyvidék, és a világörökség helyszínei tekinthetők alapvetően luxus lokációnak.

A luxus másik meghatározó feltétele a tágas tér. Az adott ingatlannak rendelkeznie kell nagyvonalú belső és külső térrel, ugyanakkor kellően intimnek is kell lennie, kíváncsi tekintetek elől legyen elrejtve.

Nagyon fontos a műszaki tartalom, a felszereltség, és a design, és a felhasznált anyagok minősége. Ténylegesen a felsorolt tényezők együttese tesz felsőkategóriássá egy ingatlant.

Néhány évvel ezelőtt még nagyságrendileg 1 millió forinttól indult a luxus kategória négyzetméterára, mára azonban ilyen áron relatíve átlagos adottságú ingatlanokat is kínálnak. Az ingatlanpiaci áremelkedés hatására napjainkban már 1,3 és 1,5 millió forintos négyzetméterártól indulnak a felsőkategóriás ingatlanok.

A tapasztalatok alapján mennyi idő alatt lehet értékesíteni egy luxus ingatlant?

Meglehetősen nagy a szórás, leginkább attól függ, hogy az adott ingatlan milyen ütemben kerül a piacra. Az újépítésű lakások esetében a frekventált területeken lévő kuriózumok még a felépítésük előtt, szinte a tervasztalról elkelhetnek. Van azonban számos olyan nagyobb értékű, egyedi ingatlan, ami évekig keresi új tulajdonosát.

Mekkora a vevőkörön belül a külföldiek aránya?

A hazai luxus kategóriás vásárlók aránya megnövekedett a korábbi évekhez képest, amikor még jellemzően többségében külföldiek vásároltak nagyobb értékű luxus ingatlant.

A belvárosban viszont továbbra is sok a külföldi, ahol kínai és orosz állampolgárok változatlanul tömegével vásárolnak lakásokat. A budai luxuspiacon ezzel szemben 80-90 százalékban magyarokból áll a vevőkör.

Érdemes megemlíteni, hogy két fő kategória van a luxuson belül is. Egyrészről beszélhetünk újépítésű, reprodukálható lakóparki okos ingatlanokról. A magyar vevőkör inkább ezt a kategóriát keresi.

Másrészről piacra kerülnek olyan egyedi, exkluzív ritkaságok, amelyeknek nincs párjuk és egyben befektetésként is kiválóak. Ebbe a kategóriába sorolhatók a kastélyépületek, a nagyobb méretű múlt századi villák és az egyedi panorámával rendelkező ingatlanok.

Ebben a kategóriában számos ingatlan nem kerül nyilvánosan piacra, kizárólag egyedi módon, piacon kívül találnak gazdára, kínálatunkban is számos ilyen különlegesség található.

Az ilyen típusú nagy értékű ingatlanokat gyakran külföldiek, befektetők, befektetési alapok keresik.

Milyen igényekkel szoktak fellépni a vásárlók? Mi az, ami elengedhetetlen egy luxus ingatlan esetében?

Sok esetben készterméket várnak el a vásárlók. Rendkívül fontos a nagy közösségi tereknek a megléte. Legyen egy olyan reprezentatív helység, ahol társasági életet lehet élni és akár 10-20 vendéget is le lehet ültetni kulturáltan.

A műszaki kérdések tekintetében elengedhetetlen a megfelelő energetikai besorolás. A vásárlók ebben a kérdésben nem szoktak kompromisszumot kötni. Mindenképpen valamilyen megújuló energiaforrással szeretnék ellátni az ingatlanukat, ha ez alapjáraton nincs kialakítva.

Nagy hangsúlyt kell fektetni a biztonságtechnikára és a beépített elektronikai okos eszközökre. Az is elvárás, hogy a lakás berendezéseit távolról lehessen irányítani, például a fűtést beállítani, a redőnyöket szabályozni stb.

Legyenek továbbá beépítve az audiovizuális eszközök majdnem minden helységben.

Releváns az anyaghasználat is. Minél távolabbról érkezik egy alapanyag, kőzet burkolat, parketta, annál vonzóbb és drágább. A faanyagok közül például az egzóták számítanak különlegességnek. A gránit, márványburkolat esetében pedig Brazíliából, Törökországból, Indiából, Olaszországból szokás beszerezni a szükséges alapanyagokat. A gazdagságot szeretik ugyanis megmutatni a tulajdonosok.

A fürdőszobákat és a konyhákat a legkorszerűbb gépekkel kell ellátni, ahol a határ gyakorlatilag a csillagos ég. Az igazi luxus ingatlanok egyedi panorámával, illetőleg intim kertkapcsolattal is rendelkeznek.

A stílusok tekintetében elmondható, hogy 10 éve bevésődött a köztudatba a minimalista irányzat, melyek ágazatai azóta is hódítanak.

Érdekesség, hogy a wellness jellegű felszerelések iránti igény nem akkora, miután a tulajdonosok általában máshol szerzik meg a wellness élményeket.

Mekkora hozamot lehet elérni a luxus ingatlanok megvásárlásával és kiadásával?

A luxus ingatlanok klasszikusan nem kiadásra készülnek. Tömegével legalábbis nem azért vásárolnak luxuslakásokat az emberek, hogy kiadják. Bizonyos esetekben előfordul ugyanakkor, hogy a külföldi diplomaták számára kiadnak felsőkategóriás ingatlanokat.

Euró alapon ilyen esetekben a bérleti díjakon reálisan 5 százalékot el lehet és el is kell tudni érni, amihez még hozzájön az ingatlan értéknövekedése. A magasabb elérhető hozamot ellenben korlátozza, hogy a luxus ingatlanok bekerülési költsége (ingatlan ára, kialakítási költsége) nagyon magas, valamint esetenként hatalmas amortizációs költségekkel is számolni kell.

Ebben a kategóriákban mindenki felújított lakásba, házba szeretne beköltözni, ami egy-egy bérlő távozásánál igen komoly kiadást jelent. Időről időre az is kihívás, hogy a felsőkategóriás lakásokat, házakat nem lehet mindig azonnal kiadni, esetenként sokáig üresen állhatnak.

Ráadásul a szuperállampapír (MÁP Plusz) megjelenése óta a tapasztalatok alapján lassult a piac. Nem látják a vevők és az eladók a trendet, nem tudják, hogy lesz-e árcsökkenés, ezért érezhető a kivárás.

A luxus ingatlanok értékesítése milyen mértékben zajlik a közvetítő hálózatokon keresztül?

Több ágon zajlik az értékesítés. Újépítésű lakások esetében minden fejlesztőnek meg van a saját értékesítő gárdája, bár ezzel párhuzamosan közvetítőket is használnak.

Ha viszont használt lakásról, házról vagy villáról beszélünk, akkor a tulajdonosok általában nem állnak neki az ingatlant értékesíteni, hirdetéseket feladni, telefonálni, idegen embereket beengedni az ingatlanba. Ilyen esetekben ingatlanközvetítőket bíznak meg.

Színezi a helyzetet, hogy az exkluzív luxus ingatlanok egy része nem is hirdethető nyilvánosan, ilyen esetekben a meglévő ügyfélbázison belül vagy a kapcsolati tőke felhasználásával kell diszkréten érdeklődőt találni.

A másik oldalon vannak keresők is. Ha az ügyfél például egy balatoni panorámás reformkori villát szeretne megvásárolni, akkor fel kell keresnünk a számára megfelelő ingatlant, ami sokszor egy hosszabb folyamat. Adott esetben konkrét ajánlattal is meg lehet keresni egy meg nem hirdetett ingatlan tulajdonosát, ha nincs más alternatíva a piacon.

Vannak egyébként olyan keresők is, akik egy teljes belvárosi épületet szeretnének megvásárolni, amit aztán átalakítanak szállodává. Ilyen esetekben is fel kell venni a kapcsolatot az egyes lakások tulajdonosaival, és diszkréten ajánlatot kell tenni számukra.

Milyen főbb kockázatai vannak az értékesítési folyamatnak?

Az értékesítés minden fázisa hordoz magában kockázatot. Ilyen kockázati elem lehet a vevő likviditásának a felmérése. Gyakran előfordul az, hogy valakiről a kezdetben úgy tűnik, hogy likvid, van elkölthető pénze, közben a valóságban nincs, vagy csak más időpontban. Kulcsfontosságú tehát a vásárló finanszírozási képességének a feltárása.

Ezenkívül meg kell győződni arról, hogy az eladó ingatlan jogi háttere rendben legyen. Ez alapvetés a szakmában. Utána kell járni, hogy van-e önkormányzattal vagy építési hatósággal rendezendő ügy, ami leginkább a régebbi építésű ingatlanok esetében szükséges. Fel kell tárni továbbá az esetleges műszaki problémákat, amit a vevő tudomására kell hozni.

Lényeges az is, hogy a megfelelő állapotban és időben történjen meg a birtokba adás.

Többen keresnek olyan ingatlanokat, amelyek luxus kategóriássá alakíthatók, átépíthetők, új funkciókkal láthatók el. Esetükben hatalmasak a műszaki és kivitelezési kockázatok. Nagyon gyakori ugyanis, hogy a tervekhez képest jelentősen megszaladnak a költségek, vagy a munkaerőhiány miatt nem készülnek el határidőre az ingatlanok. Több luxus ingatlan vásárlója már külföldről hoz munkaerőt Magyarországra, mert itthon annyira nincs ember.

Számos alkalommal tilos az ingatlant nyilvánosan meghirdetni, vagyis bizalmasan kell kezelni az értékesítési folyamatot, nem derülhet ki, hogy az adott ingatlan eladó.

A luxus másik meghatározó feltétele a tágas tér. Az adott ingatlannak rendelkeznie kell nagyvonalú belső és külső térrel, ugyanakkor kellően intimnek is kell lennie, kíváncsi tekintetek elől legyen elrejtve.

Nagyon fontos a műszaki tartalom, a felszereltség, és a design, és a felhasznált anyagok minősége. Ténylegesen a felsorolt tényezők együttese tesz felsőkategóriássá egy ingatlant.

Néhány évvel ezelőtt még nagyságrendileg 1 millió forinttól indult a luxus kategória négyzetméterára, mára azonban ilyen áron relatíve átlagos adottságú ingatlanokat is kínálnak. Az ingatlanpiaci áremelkedés hatására napjainkban már 1,3 és 1,5 millió forintos négyzetméterártól indulnak a felsőkategóriás ingatlanok.