Mivel lehetett többet keresni: 25 éve OTP-részvényt venni, vagy ingatlanba fektetni?

A címben feltett kérdésre a válasz határozottan az, hogy az OTP részvényeinek a megvásárlása jobb üzlet volt. Tegyük azonban hozzá, hogy a lakáspiac is vagy húszszorosára drágult, de a százszoros emelkedést felmutató OTP-szárnyalást ez nem tudta meg sem közelíteni.

Ám, ha a többi magyar részvénnyel hasonlítjuk össze a fővárosi lakásárakat, akkor azért a legtöbbször az ingatlanpiac jön ki jobban, mert az OTP mutatványát a legtöbben nem tudták megközelíteni, sőt, sok olyan magyar papír van, amelyik az indulás óta csak ereszkedett.

Nem is olyan egyszerű számolni

Ahhoz, hogy ezt a gyors és sommás választ adatokkal is alátámasszuk, érdemes egy csomó feltételt rögzíteni.

Ha visszakeressük a negyedszázaddal korábbi tudósításokat, akkor megtalálhatjuk, hogy az ezer forintos névértékű OTP-papírokat 1995. augusztus 10-től lehet adni-venni a Budapesti Értéktőzsde részvényszekciójában. A kereskedés pedig nem sokkal a névérték felett indult.

Ha most rátekintünk a tőzsdei árakra, akkor 10500 forint körül forognak a papírok. Nem folytatjuk, mert ha bármilyen osztást elvégeznénk e két adatból, vakvágányra, vagyis teljesen fals eredményre jutnánk.

Mennyit hozott az OTP?

Az OTP-részvényekkel ugyanis elég sok minden történt.

A legfontosabb, hogy a mai részvényeknek a névértéke már csak száz forint, mert 2002-ben lezajlott egy úgynevezett aprózás, vagy angolul split. Az OTP minden egyes részvényét tíz kisebbre cserélték.

Az ezer  forintos névértékű papírokból lett tíz darab száz forintos névértékű. Vagyis a helyes összevetés innen már úgy nézne ki, hogy 1995-ben 100 forintról indult az a részvény, ami ma 10500 forintot ér, vagyis a jelenlegi árfolyam (25 évnek hála) immár 105-ször nagyobb, mint az indulásnál.

Na, ez már egy sokkal jobb matek, de vegyük figyelembe azt is, hogy az OTP ebben az időszakban a legtöbb nyereséges üzleti éve után osztalékot is fizetett. Ha megnézzük a BÉT honlapján a kibocsátó indulás óta követett árfolyamtörténetét, akkor 15 kis D-betűs zászlócskát látunk. Ezek jelzik mindig az osztalékfizetést, a „D” az angol dividend rövidítése.

A BÉT számítása szerint az OTP befektetéssel az indulás óta vagyis 25 éve, átlagosan évente 19,7 százalékos (valóban varázslatos) hozamot érhettünk el.

És az ingatlanpiac?

De, hogyan változtak eközben az ingatlanárak, vagy pontosítsunk, a fővárosi lakásárak?

Itt természetesen már sokkal nehezebb egzakt számokhoz jutni, hiszen biztos van Budapesten olyan ingatlan, ami még veszített is az értékéből, de olyan is, amelyik kétszázszorosára drágult. Hogyan lehet egyáltalán összehasonlítani a piacot?

Ha találnánk is pont egy olyan ingatlant, amelyik 1995 augusztusában és 2020 augusztusában is gazdát cserélt, mit jelent ez az ár? Milyen volt a két műszaki állapot, lelakták közben, vagy remekül felújították a lakást?

A konkrét lakások minősége mellett a piaci összevetésben torzíthat az, hogy mikor, mennyire voltak pontosak a bejelentett árak (vagyis mikor, mennyire csaltak azok, akik illetéket szerettek volna megspórolni).

Egyáltalán összehasonlítható úgy két év, hogy lehet, hogy teljesen más volt az ingatlanpiacon az eladott lakások összetétele (mikor volt a piacon több új, több nagyobb, több jobban felszerelt lakás)?

Végül 1995-ben még rengeteg a bérlőknek kedvezményesen eladott önkormányzati lakás is torzíthatta a piacot, nemcsak a volt tanácsi lakások ára volt alacsony, de ez lenyomta a többi lakás árát is.

Mindezek figyelembe vételével talán igazán megbízható adatunk nem lesz, de azért piaci átlagárakból kiindulhatunk, és szerencsére azért mindig készültek olyan tanulmányok, amelyek segíthetnek legalább az átlagos árat megadni.

A budapesti lakáspiac 1995

A Központi Statisztikai Hivatal (Farkas F. János, Vajda Ágnes, Vita László szerzőkkel) kiadott egy, a budapesti lakásárakat 1990 és 1995 között részletesen elemző tanulmányt. Érdekességképpen a vizsgákat alá vont összes ingatlan adásvétel, illetve ingatlanhirdetés alapján a

z időszak végén nagyjából 4,5 millió forint volt egy átlagos budapesti lakás ára, ugyanakkor egyy fővárosi ház ára már akkor is átlagosan 11,5 millió forint volt.

Természetesen, ha e számokból indulunk ki, sokat már nem is kéne bizonygatni, hogy mennyivel jobb üzlet volt az OTP-részvény, mint a lakóingatlan.

Felejtsük el az egzakt hozamszámokat, ha pusztán a részvényárfolyam százszoros értékét várnák el az ingatlanpiactól, akkor ez azt jelentené, hogy egy átlagos fővárosi lakás ma 450 millióba fájna, míg egy átlagos budapesti ház 1150 millió forintba, vagyis az átlagár is milliárd feletti lenne.

Drága, drága jelenleg a fővárosi ingatlan, de azért itt még nem tartunk.  

Négyzetméterenként

A tanulmány szerint hivatalosan 1995-ben egy fővárosi ingatlan átlagára négyzetméterenként 32 ezer forint volt.

Ha az OTP Ingatlan friss adataival hasonlítjuk össze ezt az értéket, akkor már tényleg közel kerülünk az összevetéshez. A cég ugyanis legutóbbi közleményében úgy számolt, hogy (egyelőre) a 2019-es év volt a csúcs a hazai ingatlanpiacon. A 2008 és 2013 közötti stagnálás után 2014 és 2019 között nagyon intenzíven, évente kétszámjegyű mértékben nőttek az átlagárak, és

a 2019-es csúcsévben 628 ezer forint volt a fővárosi lakáspiac négyzetméterenkénti átlagára. Ez csak egy átlag, de még a legdrágább kerületben (ez az V.) sem érte el az átlagár az egymillió forintot, 970 ezer forint volt a pontos adat.

Ez sem rossz, hiszen a főváros egészében majdnem húszszoros drágulás, de azért, ha összevetjük az OTP már taglalt árfolyam-emelkedésével, akkor ma már átlagosan 3,4 millió forintos négyzetméterenkénti fővárosi lakásárakra lenne szükség, ahhoz, hogy a két megtérülés szinkronban legyen.

Tényleg győzött az OTP.

Nem a részvények, csak az OTP volt ilyen menő

Végül egy fontos megjegyzés. Az semmiképpen sem igaz, hogy a részvénypiac volt ennyire jó, hogy a magyar részvény jobb befektetés volt, mint az ingatlanpiac.

A negyedszázada bevezetett OTP ugyanis kiemelkedett a mezőnyből, még ketten elég jól hasítottak, a Richter Gedeon az indulástól szintén hozott évi 15,6 százalékot, a Mol pedig 10,7 százalékot, de a többiek már nem jeleskedtek ennyire.

A Magyar Telekom teljesítménye az indulástól évenként mínusz 3,1 százalék volt a BÉT honlapja alapján, a Rábával pedig egyenesen évi 5,7 százalékot buktak az indulás óta a befektetők. Aligha kell hangsúlyozni, hogy aki Magyar Telekomot jegyzett, ahelyett hogy belvárosi lakást vett volna, azóta is szívhatja a fogát.