Hatósági földár? – Riadalom a piacon

Komoly szigorításokon esett át a hazai földszabályozás az elmúlt években, de a jelek szerint a törvénymódosítási hullámnak koránt sincs vége. Tavaly év végén számos lényeges ponton újra változott a kétharmados parlamenti többséget igénylő földforgalmi törvény annak érdekében, hogy – legalábbis a jogalkotói szándékok szerint – a tulajdonszerzéseknél, illetve a földbérleteknél újabb kiskapukat zárjanak be.

Eddig is az volt az alapvető cél, hogy a magyarországi termőföldeket a tényegesen gazdálkodni akaró termelők szerezhessék meg. A törvényi szabályozás ezért zárta ki 2014-től a földvásárlásokból a hazai állampolgárok zömét, és szűkítette a potenciális vevői kört a regisztrált földműves magánszemélyekre. Az elmúlt években azonban kiderült, hogy a földpiacon kisebb-nagyobb visszaélési lehetőségek maradtak, amelyek rontották a valós termelők földhöz jutási esélyeit.

Egyik ilyen visszás jelenségként a földműves földvásárlók sem feltétlenül gazdálkodási, hanem befektetési céllal igyekeztek területeket szerezni.

A termőföldek értéke ugyanis folyamatosan emelkedett az elmúlt időszakban, és a következő években további drágulás várható. Ezért a vevők egy része kifejezetten arra játszott, hogy az áremelkedés révén tegyen szert befektetési profitra. 

Agrárkamarai tapasztalatok szerint

az észak-balatoni régióban például előfordult, hogy szőlőtermelő területeket majdani építési telekként értékesítettek.

Kifogásolt esetnek minősíthetők azok a tranzakciók is, amikor egyesek kifejezetten azért vásároltak úgynevezett osztatlan közös tulajdonban lévő földterülteteket, hogy később az adott táblákban erre alapozva élhessenek elővásárlási jogukkal, és megszerezhessék az adott településen és környékén rendelkezésre álló termőterületek nagyobb hányadát.

Az ilyen jellegű ügyletek közös jellemzője, hogy a befektetni vágyó vevők jócskán ráígérhetnek az éppen érvényes piaci földárakra, vagyis sokkal többet is megadhatnak, mint amennyit más gazdálkodók meg tudnának fizetni.

Az ilyen jellegű, spekulatívnak tartott manőverek következményeként pedig jogalkotói vélemények szerint a helyi valós gazdálkodók ellehetetlenülhetnek, mert nem juthatnak kellő nagyságú földterülethez.

A földforgalmi törvény tavalyi parlamenti módosítása – amelyhez Győrffy Balázs, Font Sándor és Jakab István fideszes képviselők terjesztettek be javaslatot – a visszásnak ítélt helyzetet úgy igyekszik megszüntetni, hogy elfogadhatatlannak minősíti azokat a földárakat, amelyek megtérüléséhez gazdaságtalanul hosszú időre lenne szükség. Az adásvételi szerződésekben rögzített árak ezután is a felek alkujában alakulhatnak ki, de a törvény a gazdasági megtérülés alapján a földek ellenértékét maximálja. Ezt figyelembe véve a megállapodások földhivatali bejegyzését meg lehet tagadni, ha a szerződésekben a földterületek irreálisan drágán cserélnének gazdát.

A törvénymódosítás szerint a felső értékhatárt annak függvényében lehet megállapítani, hogy a földből ésszerű időn belül mennyi haszonra lehet szert tenni.

„A kinyerhető haszon” meghatározására a jogszabály erdőnek nem minősülő földeknél 20 éves, erdőknél 50 éves időszakot jelöl meg,

és azt is rögzíti, hogy a jövedelem kiszámítására a piaci körülmények változása, illetve a technológiai fejlődés is hatással lehet.

Bár az új rendelkezések az eddigieknél komolyabb megkötéseket írnak elő, agrárkamarai kalkulációk szerint nem feltétlenül szűkítik le jelentősen az eladók és a vevők mozgásterét. Az úgynevezett tesztüzemi gazdálkodási adatok azt mutatják, hogy például a kukoricatermelésben hektáronként átlagosan 160 ezer forint körüli ágazati eredményt lehet elérni, ezért főnövényként termelt kukoricánál húsz év alatt átlagosan 3,24 millió forint hektáronkénti haszon realizálható, ez pedig

3 százalékos éves infláció mellett a húszéves időtávlatban egy hektárra vetítve körülbelül 6 millió forintot tenne ki.

A vételár vizsgálatakor tehát ezt az árat kellene felső határnak tekinteni, vagyis főszabályként az értékesítési ár ennél nem lehetne magasabb, de így is jóval meghaladná az 1,0-1,5 millió forintra tehető, mai országos hektáronkénti átlagárakat.

Problémát okozhat azonban, hogy egy-egy földterület, illetve az azon elérhető hozam és jövedelem az átlagadatoktól jelentősen különbözhet. Ezért az adásvételeknél a felső árhatárt a helyi sajátosságok, illetve a konkrét földterületek minőségét és művelési ágát is figyelembe véve helyben kell meghatározni. A szabályozás emellett lehetőséget ad az egyedi ügykezelésre azzal, hogy alapos indokkal - például beékelődött terület kivásárlásakor vagy sajátos termelési módszer alkalmazásánál – a felek eltérhessenek az általános szabályozástól.

A rendelkezések vonatkoznak arra az esetre is, ha az adott területen valamilyen ültetvény vagy felépítmény található, mivel ilyenkor azt a költséget is figyelembe kell venni, amellyel az adott beruházást a területen újra elő lehetne állítani. Erdők adásvételénél pedig szempont lehet az erdőtalaj úgynevezett örökös erdőjáradéka, illetve a faállomány esetleges kitermeléséből visszaszámolt várható jövedelem is.

A maximált ár a törvénymódosítási indoklások szerint a gazdálkodók érdekeit szolgálja azzal is, hogy a föld értékét a mezőgazdasági tevékenységgel elérhető jövedelemhez méri, nem pedig más típusú hasznosításhoz. Ezzel párhuzamosan viszont a vásárlókat megvédheti attól, hogy irracionális drága befektetést hajtsanak végre, amelyet esetleg később nem tudnának kigazdálkodni.

Az agrárszakma egy része ugyanakkor a jogszabályi változást úgy értelmezi, hogy a földadásvételeknél „törvénnyel vezérelt” hatósági árszabályozás lépett életbe, és ez a kereslet-kínálati viszonyok eltorzulásához vezethet. Felmerül az is, hogy a maximált ár egyes ügyleteknél éppen a spekulánsoknak kedvezhet, ha helyi szinten az úgynevezett agrárkamarai települési földbizottságok valamilyen okból túlságosan alacsony felső határt ismernének el. Ez egyúttal – ellentétben a törvényi szándékokkal – áron aluli földvásárlásokat tenne lehetővé, miközben a földtulajdonosok vagyonát is leértékelné.

A véleménykülönbségeket táplálhatja, hogy a földterületek jellemzői és értékmérői között helyi (kistelepülési) szinten is nagy lehet az eltérés, és a földérték attól is függhet, hogy a felső árhatár megállapításánál milyen növénykultúrát vesznek figyelembe. További gondot okozhat, hogy a szerződő felek többsége nincs birtokában azoknak az adatoknak, amelyekkel a törvényben előírt kalkuláció elvégezhető. Ezért arra kényszerülhetnek, hogy - díjfizetés ellenében – a megfelelő indexáláshoz szakértőt fogadjanak, illetve a helyi földbizottságok állásfoglalásaira hagyatkozzanak, amelyek viszont további vitákra adhatnak alapot.