Megállíthatatlanul drágul Magyarországon a termőföld

Mintegy 10 százalékkal drágultak a legnagyobb művelési ágat képviselő hazai szántóterületek 2018-ban, de áremelkedés volt tapasztalható a gyepeknél, az erdőknél, a gyümölcsösöknél és a szőlőknél is

– derül ki a termőföld-értékeléssel foglalkozó győri Agrotax Kft. nemrég publikált elemzéséből.

A drágulás nyomán a hazai termőföldek 2018-as átlagára meghaladta a hektáronkénti 1,4 millió forintot. A legdrágábbnak számító szőlők 2,95 millió, a gyümölcsösök 2,07 millió, a szántók 1,55 millió, a gyepek 1,21 millió, az erdők 0,78 millió forintos hektáronkénti átlagáron keltek el.

A legnagyobb, 1,57 millió forintos átlagár a Dél-Alföldön alakult ki, de a rosszabb minőségű földeket felvonultató észak-magyarországi régióban is meghaladta az egymillió forintot.

Megyei bontásban a legdrágábbak a Budapest-környéki területek voltak, amelyek hektárját 3,1 millió forintos átlagáron vásárolták meg.  Vidéken az 1,97 millió forintos Békés megyei átlagár bizonyult a legmagasabbnak, míg a legalacsonyabb, 994 ezer forintos árat Nógrád megyében figyelték meg.

Az elmúlt évekre is jellemző, masszív áremelkedés hátterében részben az áll, hogy a hazai földpiacon lassú kiegyenlítődés zajlik, mivel a magyar és a nyugat-európai árak között még most is sokszoros a különbség.

Emellett a keresleti piacot erősíti, hogy sok gazdálkodó területének növelésével szeretne kialakítani optimális birtokméretet, hogy tevékenysége uniós szinten is versenyképesebbé váljék.

A földárak növekedése mögött összességében olyan folyamat húzódik meg, amely a hazai birtokkoncentráció irányába mutat.

A mai szétaprózottságot jól érzékelteti, hogy a magyarországi területeknek körülbelül 2 millió tulajdonosa van, miközben a földeket - többé-kevésbé professzionálisan - 200 ezernél kevesebb termelő műveli.

A széttagoltság az elmúlt évi adatokból is látszik, mivel az értékesített termőföldek átlagos nagysága 1,42 hektár volt, azaz jórészt kisebb területek cserélek gazdát. Amíg a tulajdonosi szerkezetet ilyen kis birtoktestek alkotják, sok helyen nem valósulhatnak meg azok a mezőgazdasági beruházások, amelyek megtérüléséhez jóval nagyobb birtokméretekre lenne szükség.

Így a jelenlegi birtokstruktúra akadályozza a hatékonyság növelését, és a hazai agrárium fejlődésének gátjává válik.

A kormány alapvetően ezért vette napirendre az úgynevezett osztatlan közös földtulajdonok felszámolását, mivel ezek a mai elaprózottság első számú „felelősei”.

A cél itt is az, hogy a sokszor rendkívül kisméretű osztatlan részterületeket nagyobb gazdálkodási egységekbe, akár 1/1-es tulajdoni arányú táblákba lehessen szervezni, vagyis azoknak a mostaninál jóval kevesebb tulajdonosa legyen.

Elsősorban a versenyképességi és hatékonysági kényszernek tudható be, hogy a földár-növekedési trend a következő években is folytatódhat. Ebből egyenesen következik, hogy a termőföld nem csak gazdálkodási, hanem befektetési szempontból is jó célpont lehet.  

A 2014 óta hatályban lévő korlátozások miatt azonban rendkívül szűk azoknak a köre, akik ma Magyarországon termőföldet vehetnek. Az úgynevezett földforgalmi törvény szerint ugyanis egy hektárnál nagyobb területeket csak földművesek vásárolhatnak meg.

Földművesnek pedig azok a természetes személyek minősülhetnek, akik megfelelő végzettséget szereztek, illetve a mezőgazdasági termeléshez meghatározott feltételek szerint kötődődnek.

Így a hazai földpiac ma összességében úgy néz ki, hogy a korábbi tulajdonszerzések nyomán eladó bárki lehet, de az államon kívül vevőként csak regisztrált földművesek jöhetnek szóba, akik egyenként maximum 300 hektárt vásárolhatnak. Számuk ma körülbelül 150 ezret tesz ki, vagyis a potenciális vásárlói kör is ekkora lehet.

A keresletet tovább csökkenti, hogy a földvételekből a jogi személyeket (gazdasági társaságokat) kizárták, ezért döntően csak bérletekkel birtokolhatnak földterületeket.

A jelentős piaci korlátokra utal, hogy a stabil áremelkedés ellenére évről-évre kevés terület cserél gazdát. Az Agrotax körülbelül 27 ezer hektárnyi, „megtisztított adatbázisban” szereplő tavalyi adásvétel adatait elemezte, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) pedig legutolsó elérhető kiadványában mintegy 73 ezer hektárnyi termőföld értékesítését mutatta ki 2017-ben.

E számok messze elmaradnak a szántókat, kerteket, gyümölcsösöket, szőlőket és gyepeket magába foglaló, 5,3 millió hektáros mezőgazdasági területtől, és még inkább eltörpülnek az erdőket is tartalmazó, 7,3 millió hektáros teljes hazai termőterülethez képest.

A vásárlási korlátozások mellett a földpiaci szigort az is növeli, hogy helyi szinten a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) úgynevezett települési agrárgazdasági bizottságai (TAB) valamennyi földadásvételi szerződést véleményeznek, és a kamarai állásfoglalások-ajánlások alapján a kormányhivatalok meg is tagadhatják a tulajdonjog-bejegyzéseket.  

A NAK adatai szerint összesen 12 ezer TAB-tag, azaz helyben lakó gazdálkodó vesz részt az eljárásokban, vagyis formál véleményt arról, hogy Magyarországon kik vásárolhatnak termőföldeket.

A földforgalmi törvény tavaly év végi módosítása a földadásvételi ügyekben egyértelműsítette és tovább erősítette a TAB-ok szerepét, amellyel a jogalkotók a helyi érdekeknek kívántak még nagyobb teret adni. Lényeges változás, hogy a kamarai állásfoglalások ellen eddig az önkormányzatok képviselő-testületeihez lehetett kifogást benyújtani, de mostantól az önkormányzatok kimaradnak az eljárásokból, és a földbizottságokként működő TAB-ok állásfoglalásai közvetlenül a megyei kormányhivatalokhoz kerülnek.

Módosultak azok az előírások is, amelyek a jogorvoslati lehetőségeket határozzák meg. A kormányhivatalok határozatai ellen fellebbezni nem lehet, de az általános szabályok szerint a kifogásolt ügyekben jogorvoslat lehetőségként közigazgatási per indítható. Ugyanakkor a tavaly decemberi törvénymódosítás kimondta, hogy a bíróságok a kormányhivatali döntéseket nem változtathatják meg, hanem legfeljebb megsemmisíthetik, vagy hatályon kívül helyezhetik azokat, a közigazgatási szervezeteket pedig új eljárásokra kötelezhetik. Ilyen esetekben a kormányhivataloknak a bírósági ítéletekben rögzített szempontok szerint kell lefolytatniuk az új eljárásokat.