Most már nagyon oda kell figyelni, milyen áron adunk vagy veszünk termőföldeket  

Május elejétől nyilvánosak a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara honlapján

a hazai termőföldekre vonatkozó „helyben szokásos forgalmi értékek”,

amelyek iránt az eddigi tapasztalatok szerint máris jelentős érdeklődés mutatkozik a fölpiaci szereplők körében. A fokozott érdeklődést az magyarázza, hogy

ezeket az irányadó árakat mostantól figyelembe kell venni, ha valakik földadásvételi szerződéseket akarnak kötni.

Az irányadó árak alkalmazását a földforgalmi törvény május elsején hatályba lépett módosítása írta elő, amely deklarálta, hogy a földadásvételi ügyletekben rögzített árak általános esetben - az erdők kivételével - legfeljebb

10 százalékkal haladhatják meg az előző évben kialakult, helyben szokásos forgalmi értékeket.

Ez azt jelenti, hogy a vételárak megállapításánál az irányadó áraktól 10 százaléknál nagyobb mértékben csak abban az esetben lehet eltérni, ha erre alapos indok van.

A változtatások egyik legfontosabb célja, hogy a földpiacon ki lehessen szűrni a spekulációs vásárlásokat. A korábbi indoklások szerint ezalatt főként azt kell érteni, ha

valakik nem gazdálkodási, hanem befektetési szándékkal vennének területeket,

és ennek érdekében olyan összegek kifizetésére is hajlandók, amellyel a tényleges gazdálkodók – hiába élveznének előnyt az úgynevezett elővásárlási rangsorban - nem tudnak versenyezni.

A törvényi szabályozás a földpiaci szerződések ellenőrzésében egyébként is aktív NAK-ra bízta, hogy a helyben szokásos forgalmi értékeket határozza meg, Az ehhez

felhasznált módszertant az Agrárminisztérium hagyta jóvá,

a köztestület pedig az irányadó árakat ez alapján kalkulálta ki az általa is véleményezett,

hatósági jóváhagyáshoz kötött tavalyi földadásvételi ügyletek reprezentatív adataiból.

A szervezet saját honlapjára egy kereső programot helyezett ki, amelynek révén a településenkénti átlagárakat bárki megismerheti.

A keresőben a föld fekvése szerinti település nevét és a művelési ágat kell megadni ahhoz, hogy az átlagár megjelenjen.

A program egyrészt a hektáronkénti árat állapítja meg, de emellett az aranykoronánkénti értéket is feltünteti.

Így például a tavalyi adásvételi ügyletek alapján a Bács-Kiskun megyei

Felsőszentivánon egy hektár szántó idei helyben szokásos forgalmi értéke 3,173 millió forintot, míg az aranykoronánkénti ár 104 ezer forintot tesz ki.

A 3,173 millió forintos összeg tehát egy körülbelül 30 aranykoronás föld hektáronkénti árának felel meg, de az aranykoronára vonatkozó árból megállapítható a Felsőszentiván határában lévő, ettől eltérő minőségű földek irányadó értéke is.

Ugyanilyen metódus szerint az ország bármelyik településéhez kötődő termőföldek átlagára is megismerhető.

A kamarai számítási módszertan lényeges eleme, hogy

a szélsőséges – legnagyobb és legkisebb – forgalmi értékeket nem vették figyelembe,

hogy csökkentsék az árképzést torzító tényezőket. Ugyancsak igyekeztek kiszűrni azokat az eseteket, ahol a földek értékét

a rajtuk lévő ingatlanok – például kúriák, lovastanyák – is befolyásolták.

Ahol pedig településenként nem képződött kellő mennyiségű releváns alapinformáció, ott az adott járásra vonatkozó áradatokat vették irányadónak.

Az agrárkamarán belül működő helyi földbizottságok a földforgalmi törvény 2014-es hatályba lépése óta kötelesek az adásvételi szerződések értékelésekor vizsgálni, hogy a vételárak arányban állnak-e a földek tényleges forgalmi értékével. Ehhez

eddig az úgynevezett hozamszámítási módszert kellett alkalmazni,

amely – egyfajta indexálással - a földek húszéves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét vette alapul.  Ez azonban

a gyakorlatban körülményes és bonyolult módszernek bizonyult,

és bírósági eljárásokban is nehezen volt használható, ezért is váltotta fel most a helyben szokásos forgalmi értékeken alapuló metódus.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) hivatalos adatai szerint a hazai mezőgazdasági területen belül legnagyobb részarányt képviselő

szántók hektáronkénti átlagára 1,869 millió forintot tett ki 2021-ben,

tavaly pedig az árak – miként egyes felmérésekből kiderül – 10 százalék körüli mértékben nőhettek, így

a szántók átlagára 2022-ben átléphette a 2 millió forintos hektáronkénti határt.

Kérdéses ugyanakkor, hogy a NAK módszertana szerint számított irányadó értékek mennyire igazodnak a tényleges piaci árakhoz. A földtulajdonos gazdálkodók egy része máris úgy véli, hogy

a közzétett átlagárak kisebbek a mára kialakult valós értékeknél,

így helyenként leértékelik a földvagyont. A Heves megyei Poroszlón például egy 22 aranykoronás szántó átlagárát a kamarai keresőmodul 1,11 millió forintra taksálja, míg helyi termelők szerint a hasonló minőségű területek a közelmúltban már 2 millió forinthoz közelítő árakon keltek el.

A földműves termelőknek, akik gazdálkodási céllal akarnák bővíteni földvásárlásokkal területeiket,

nyilvánvalóan az az érdekük, hogy a földekhez minél olcsóbban jussanak hozzá.

Az alacsony ár hátrányos lehet viszont a földtulajdonosok számára, és ez nem csak az esetleges értékesítéseknél nyilvánulhat meg, hanem például

a banki hitelfelvételeknél is, hiszen a pénzintézetek mostantól a megállapított helyben szokásos forgalmi értékeket vehetik alapul,

ha a termőföld jön szóba fedezetként. A kamarai kimutatások ugyanakkor hiteles földforgalmi adatokon alapulnak, és

a rendszer működtetésekor folyamatosan értékelik a gazdálkodóktól beérkező észrevételeket is.

A kialakult helyzetre reagált a napokban Farkas Sándor,

aki szerint akadnak anomáliák a megállapított földárak körül,

ezért a tárca kivizsgálja az ügyet.

Egyelőre nem látható, hol lehet a hiba,

mivel az átlagárakat a földhivataloknál bejegyzett adásvételi szerződések alapján állapítottak meg - szögezte le az államtitár.

Azt is tudni kell azonban, hogy nem kőbe vésett szabály, hogy az irányadó áraktól az adásvételi szerződésekben 10 százaléknál jobban nem lehet eltérni. Ilyen esetekben azonban

igazolni kell, hogy miért szerepel nagyobb ár a megállapodásokban.

A 10 százalékon felüli eltérést igazolhatja például a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakja, fekvése, elhelyezkedése és megközelíthetősége, de árnövelő tényezőként jöhet számításba

a kedvező domborzat, a vízjárási rendezettség, a jó kultúrállapot vagy az öntözhetőség is.

A megkötött és benyújtott adásvételi szerződéseket a földhivatali feladatokat ellátó kormányhivatalok megküldik az agrárkamarának, a helyi földbizottságok pedig

az árak szempontjából is értékelik a megállapodásokat.

Ha a grémiumok a szerződésekben kifogásolható passzusokat találnak,

a földhivatalok megtagadhatják a földadásvételi ügyletek bejegyzését.

Ilyen esetekben a szerződő felek jogi útra terelhetik az ügyet, és bíróságok előtt kérhetik az általuk indokoltnak tartott árak vagy egyéb feltételek helyben hagyását.