Osztatlan földtulajdonok: hatalmas problémát oldana meg a kormány

Elemzések2020. máj 29.Növekedés.hu

Nagy István agrárminiszter egyik legnagyobb célkitűzése valósulhat meg, ha a parlament elfogadja az úgynevezett osztatlan közös földtulajdonok felszámolására irányuló birtokrendezési törvénycsomagot. Az új jogszabály több mint kétmillió embert érinthet, de a napirenden lévő megszüntetési eljárások tulajdonosi vitákra is alapot adhatnak, a földöröklések miatt pedig fennáll a veszélye annak, hogy az osztatlan földterületek „újratermelődhetnek”.

Hosszas előkészületek után idén tavasszal terjesztette az Országgyűlés elé a kormány azt a földügyi törvénycsomagot, amelynek legfontosabb elemét az osztatlan közös földtulajdonok felszámolása alkotja. Az előzetes menetrend szerint július elején szavazhatnak róla.

Ha a parlament a jogszabályi javaslatokat elfogadja, valóra válhat Nagy István egyik fő vállalása, aki kinevezésekor

az osztatlanok megszüntetését nevezte meg e ciklus első számú agrár-jogalkotási feladataként. A miniszter másik kiemelt agrárszakmai célként az öntözéses gazdálkodás könnyítését jelölte meg, amelyről tavaly év végén alkotott speciális jogszabályt a parlament.

Valójában már akkor is osztatlan földekről beszélhetünk, ha valamely kiméretlen területnek egynél több tulajdonosa van, de a gyakorlatban

az okozza az igazi problémát, hogy egy-egy táblában több száz vagy akár ezres nagyságrendű tulajdonos is lehet.

Természetesen léteznek rokoni és ismertségi tulajdonosi közösségek is, a legtöbb esetben azonban arról van szó, hogy a tulajdonosok e területeken kényszerközösséget alkotnak.

Az osztatlan földtulajdonok tömegesen az 1990-es évek földprivatizációjakor jöttek létre, amikor a szövetkezeti tagok és alkalmazottak úgynevezett részarány-földtulajdonokat kaptak. Emellett ilyen közösségek alakultak ki a kárpótlási folyamatokban is. Később pedig az öröklések növelték legnagyobb mértékben e földterületek arányát, mivel a hazai gazdatársadalomban a végintézkedési hajlandóság rendkívül alacsony, hat százalék alatti.

Végrendelet hiányában pedig a Polgári törvénykönyv (Ptk.) alaprendelkezései az irányadóak, vagyis több örökös esetén a hagyatéki elemekből mindenkinek egyenlő arányban kell részesednie, így az örökölt földterület – például egyetlen örökös kijelölésével – nem tartható egyben.

Az Agrárminisztérium összesítései szerint az osztatlan földterület nagysága ma eléri a 2,4 millió hektárt, amely csaknem felét teszi ki a mintegy 5 millió hektáros teljes mezőgazdasági területnek,

bár az összehasonlítást árnyalja, hogy az osztatlanok között erdőterületek is találhatók.

A 2,4 millió hektárnyi osztatlan földből 1,12 millió örökléssel, 0,9 millió részarány-földkiadással, 0,42 millió kárpótlással jött létre.

Körülbelül egymillió darab osztatlan földrészletet tartanak nyilván, amelyek több mint kétmillió tulajdonoshoz kötődnek, de ha a földterületek közötti tulajdonosi átfedéseket is figyelembe vesszük, sokkal nagyobb, 4,6 milliós tulajdonosi létszám adódik.

Az osztatlan földtulajdonok igazi hungarikumnak számítanak, mivel a többi európai országban ekkora nagyságrendben nem léteznek.

Egyik legnagyobb hátrányuk, hogy a tulajdonosok a területeket nem tudják sajátjuknak tekinteni, így tulajdonosi szemlélet sem alakulhat ki. Ezért az osztatlan struktúra akadályozza a versenyképesség növelő beruházásokat, illetve a földek hasznosítását és adásvételét is.

A hiteligényléseknél az ilyen földek kisebb fedezeti értéket képviselnek, és az uniós területalapú támogatások felhasználását is nehezítik, mert az osztatlan parcellákban sok esetben úgynevezett túligénylés lép fel a tulajdonosok összehangolatlan támogatásigénylései miatt.

A kormány korábbi döntése nyomán ma is fut egy program az osztatlan földtulajdonok felszámolására, de a szűkös humán- és pénzügyi kapacitások, illetve a nehézkes eljárási szabályok miatt egy-egy konkrét terület kimérési procedúrája meghaladja az 500 napot is.

Ezért az új birtokrendezési törvénycsomag felgyorsítaná a megosztási folyamatot és megszüntetné azokat az eljárási akadályokat, amelyek időigények miatt ma akadályt jelentenek.

A korlátozott földmérői kapacitások miatt az új jogszabály elsősorban az ingatlanok jogi megosztására koncentrál, ami azt jelenti, hogy a táblákon belül kimért egyes területeket nem kellene kötelezően és konkrétan kicövekelni, csak ha a tulajdonosok ezt kifejezetten kérik.

Emellett a szabályozás egyezségpárti, azaz azt részesíti előnyben, ha a folyamat az érintett tulajdonostársak saját megegyezésével megy végbe, és az így meghozott döntéseket kell átvezetni az ingatlan-nyivántartásban.

Az eljárásokat azzal is igyekeznek felpörgetni, hogy a megosztási eljárások megindításához elegendő lesz a tulajdonosok többségi – 50 százalék plusz egy szavazatnyi – területarányos elhatározása a jelenlegi egyhangú - száz százalékos – szavazati előírás helyett.

Valószínűsíthető, hogy ez utóbbi rendelkezés komoly vitákat is generálhat a tulajdonosok között, mert a kimérésekre nem szavazókban felmerülhetne a gyanú, hogy az eljárások végén rosszul járhatnak. Ezért a jogszabályi javaslat az ilyen jellegű feszültségek tompítása érdekében a visszaélések ellen garanciális szabályokat fogalmaz meg. Így például előírja, hogy mindenki a tulajdoni hányadának megfelelő nagyságú területet kaphatja, és a megosztással nem lehetne művelésre alkalmatlan területeket kialakítani.

Az eljárásokat bármely tulajdonos kezdeményezhetné, de lényeges változtatásként nem akaszthatná meg a procedúrát, ha valakit nem lehetne elérni (például azért, mert időközben elhunyt, vagy rossz adatokkal szerepel az ingatlan-nyilvántartásban). Ilyen esetekben tulajdoni hányadát hozzámérnék az elérhető tulajdonostársak területeihez, de előtte értékbecslést végeznének, a megállapított ellenértéket pedig letétbe helyeznék arra az esetre, ha a kérdéses személyek, illetve örököseik később mégis előkerülnének.

A jogszabályi javaslat azt is rögzíti, hogy nem lehetnének olyan eljárások, amelyek visszamaradó osztatlan területeket eredményeznének. Ha tehát a tulajdonostársak közül valaki(k) a procedúrát kezdeményezi(k), a teljes területet meg kell osztani. Kivételként osztatlan terület csak akkor maradhat, ha ezt az érintettek – például férj és feleség – kifejezetten kérik.

Az újabb birtokelaprózódást, illetve az üzemszerű működésre alkalmatlan földrészletek létrejöttét úgy előznék meg, hogy területi minimumot állapítanának meg, amely szántónál, rétnél, legelőnél és erdőnél egy hektár, szőlőnél, gyümölcsösnél és kertnél 3 ezer négyzetméter, zártkertnél 1,5 ezer négyzetméter lenne.

Ha egy kisebb terület eleve el sem éri a minimumméretet, a megosztás fel sem merülhet, hanem valamelyik tulajdonos – a legnagyobb területarányú, a legnagyobb használó vagy a legfiatalabb gazdálkodó - kaphatja meg a teljes területet úgy, hogy a többieket ki kellene fizetnie. Ha pedig egy táblán belül a megosztás után alakulnának ki minimálisnál kisebb földrészletek, licitálás után a legtöbbet fizető tulajdonostárs kebelezhetné be ezeket az ellenérték megfizetése mellett. Ezen kívül az osztatlanok megszüntetését úgynevezett tagosításokra is felhasználnák, ha egy-egy gazdálkodónak meghatározott körzeten belül több helyen is akadna osztatlan tulajdona, és ezek összevonásával – cseréjével vagy kivásárlásával – lehetőség nyílna arra, hogy a kérdéses ingatlanok egy tömbbe kerüljenek.

A meglévő osztatlan területek felszámolásához hasonló súlyú kihívást jelent annak megakadályozása, hogy ilyen földtulajdonok ismételten ne alakuljanak ki. 
Ezzel kapcsolatban megoldásra váró kérdés az is, hogy a kormány a részaránykiadási folyamatot végleg lezárja.
Ez lényegében azt jelentené, hogy az állam „magához váltaná” azokat a részarány-jogosultságokat, amelyeket eddig valamilyen okból – például földhiány miatt – nem adtak ki. A költségvetés ennek ellentétezéseként kártalanítást fizetne, amelynek mértéke aranykoronánként 50 ezer forint lenne.

Komolyabb gondot okoz ugyanakkor, hogy az osztatlan tulajdonok öröklések útján is „újratermelődhetnek”.

Egyes elképzelések szerint ezért ki kellene kötni, hogy a továbbiakban egy családban csak egy földörökös legyen, akinek a többi jogosult családtagot kötelezően ki kellene fizetnie. Sokan azonban úgy ítélik meg, hogy e megoldás sértené a tulajdonhoz fűződő alapjogot, emiatt pedig megalapozott alkotmányossági aggályokat vetne fel.
A kiélezett jogi viták felvállalása helyett felmerül az is, hogy az államnak az eddigieknél jóval nagyobb mértékben kellene ösztönöznie a generációváltást és a gazdaságátadást, mivel ezzel el lehetne érni, hogy a fiatalok könnyebben léphessenek be az agráriumba, illetve fokozatosan átvehessék a gazdaságok irányítását az idősebb korosztályoktól. Így számos esetben meg lehetne előzni az öröklésekkel járó tulajdonosváltásokat is. A gazdatársadalom mai gondolkozásmódjának megváltoztatása azonban nem megy egyik napról a másikra, ezért valószínűsíthető, hogy az osztatlan földtulajdoni probléma szempontjából egy generációváltást és gazdaságátadást ösztönző állami sem hozhatna azonnali eredményeket.