40-80 százalékkal esett vissza a kereslet a budapesti plázákban

Ingatlan2020. ápr 22.HP
A rovat támogatója:

Az MNB kereskedelmi ingatlanpiaci jelentése szerint a koronavírus hatására megemelkedhetnek az üresedési ráták a bérleti díjak enyhe süllyedése mentén. Az ingatlanalapokból történő tőkekivonás zökkenőmentesen zajlott és már megnyugvás tapasztalható. Magyarország továbbra is vonzó befektetési célpont, miután a régiós országokhoz és az állampapírokhoz képest magasabb hozam érhető el a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon. A hitelezési kockázatok nőttek, több szektor árbevétele jelentősen lecsökkent, ezért különösen nagy segítséget jelent kereskedelemi ingatlanpiaci szereplőknek a törlesztési moratórium bevezetése. Tavaly csúcsra ért a szállodafejlesztések volumene, aminek hatására pont most válik túlkínálatossá a szállodapiac.

Koronavírus miatti sokk

A koronavírus a kereskedelmi ingatlanszektor minden szegmensét megrázta, de a legnagyobb veszteségek a szállodaiparban és a kiskereskedelmi szektorban keletkeznek. A turizmus visszaesése, a kijárási korlátozások, a rövidített nyitva tartás és a lakosság óvatossági megfontolásai ugyanis e területeket érintik a legjobban.

Piaci szereplők válaszadása szerint a budapesti plázák forgalma 40-80 százalékkal is visszaesett.

Gondot okoz továbbá a hatalmas bizonytalanság. A járvány hosszú távú keresleti és kínálati alkalmazkodást vonhat maga után.

A leginkább ellenálló ágazatok között a szállítást és raktározást lehet megemlíteni. Egyes részszegmensek esetében az online értékesítések felfutása akár még kedvező is lehet.

Erős volt a tavalyi év

A koronavírus erős, egészséges állapotában érte a kereskedelmi ingatlanpiacot.

Tavaly az irodakereslet 14 százalékkal bővült. Az irodapiaci és ipar-logisztikai kihasználatlanság csupán 5,6 és 1,9 százalékon állt 2019-ben. Az elsődleges plázák telítettsége 99 százalékos volt, míg az iroda és szállodafejlesztési aktivitás 16 százalékkal emelkedett. A befektetési forgalom 1,8 milliárd eurót tett ki.

Irodapiac

Tavaly az erős kereslet és a kevés új átadás következtében a fővárosi irodák kihasználatlansági rátája történelmi mélypontra, 5,6 százalékra csökkent.

A budapesti modern irodák területe és kihasználatlansági rátája

Forrás: MNB, Budapest Research Forum

2019 végén a következő két-három évre 16 százalékos állománybővülés szerepelt a tervekben. Ha a 2020-ra tervezett, még elérhető területek bérlő nélkül kerülnek átadásra, akkor a budapesti irodák kihasználatlansági rátája 8 százalékra növekedhet az év végére az MNB várakozásai alapján. Ennek hatására a bérleti díjak is mérséklődni kezdhetnek.

Ipar-logisztika

Az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága is történelmi mélyponton, 1,9 százalékon állt.

A budapesti modern ipari-logisztikai ingatlanok területes és kihasználatlansági rátája

Forrás: MNB, Budapest Research Forum

Ha elhúzódik a járvány és az idei évre tervezett, még elérhető területek bérlő nélkül kerülnek átadásra, abban az esetben az MNB becslései szerint a budapesti ipari-logisztikai ingatlanok kihasználatlansági rátája 7 százalékra emelkedhet az év végére.

Az online vásárlások logisztikai kiszolgálása ugyan hozhat új keresletet, de ez nem tudja ellensúlyozni a többi szektor visszaesését. Ebben a szegmensben is mérséklődés előtt állhatnak a bérleti díjak.

Szállodák

Az elmúlt időszakban meglehetősen sok fejlesztés történt a szállodaiparban. 2019-ben csúcsra ért a tervbe vett szállodafejlesztések volumene, aminek hatására rövidtávon túlkínálatossá válik a szállodapiac.

A fejlesztések döntő többsége Budapesten zajlik. Országos szinten 16 százalékkal, míg Budapesten több mint negyedével nőhet a szállodakínálat.

Mintegy 8800 szállodai szoba épülhet országosan. Budapesten több mint 5600 szobát adhatnak át. A koronavírus ilyen szempontból tehát a lehető legrosszabbkor jött. A fejlesztések esetleges leállítása vagy elhalasztása alapvetően a járvány hosszától függ.

Az épülő szállodai szobák száma Magyarországon

Forrás: MNB, Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége

Turizmus

A turizmusból származó nettó exportbevétel évente eléri a GDP 3 százalékát. A turizmushoz köthető ágazatok súlya a továbbgyűrűző hatásokkal együtt viszont már megközelíti a GDP 6-7 százalékát. Nem mindegy tehát, hogy mikor éled fel újra ez a szegmens.

Befektetési kereslet

Az éves befektetési forgalom 2016 óta 1,8 milliárd euró körül ingadozik. Magyarország változatlanul vonzó befektetési célpont, mivel a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon magasabb hozamot lehet elérni a régióhoz vagy a magyar állampapírokhoz képest.

Egy budapesti prime ingatlanbefektetés egy 10 éves magyar állampapírhoz vagy egy 10 éves eurókötvényhez viszonyított hozamprémiuma 2,8 és 5,4 százalékpont.

Tavaly a befektetések 45 százaléka az irodapiacra, 28 százaléka a kiskereskedelmi szegmensbe, 13 százaléka a szállodákba, 8 százaléka pedig az ipari-logisztikai területekre áramlott.

A befektetési forgalom növekedését változatlanul jelentősen korlátozza az elérhető piacképes ingatlanok hiánya és a késedelmes átadások.

Befektetői szerkezet

A hazai szereplők dominanciája a 2019-es csúcsév után a LITT tagjai szerint csökkenhet a következő években. Ezt a csökkenést a koronavírus megjelenése felerősítheti.

A magyar kereskedelmi ingatlanpiac befektetési volumenének megoszlása a befektetők származási országa szerint

Forrás: MNB, CBRE, Cushman&Wakefield

Tavaly a hazai nyilvános nyílt végű ingatlanalapok részaránya 15 százalék volt a teljes befektetési forgalomból.

Ingatlanalapok

Az ingatlanalapok esetében a t+180 napos visszaváltási szabály bevezetése és a MÁP Plusz együttesen érdemi elszívó hatással bírt. A járvány miatt az idei évben tőkekivonások figyelhetők meg, de ezek dinamikája a márciusi csúcs után folyamatosan mérséklődik.

Napi nettó tőkeáramlás a hazai nyilvános ingatlanalapoknál

Forrás: MNB

A tőkekivonások nem okoznak gondot a hazai ingatlanalapoknak, miután a likvid eszközök teljes vagyonon belüli aránya 2020 első negyedévének végén is 36 százalék közelében alakult. Emellett a fedezett hiteleszközzel az MNB is segíti a befektetési alapok megfelelő likviditási helyzetének fenntartását.

Törlesztési moratórium és hitelezési kockázatok

Az elrendelt törlesztési moratórium a kereskedelmi ingatlanpiacnak is hatalmas segítség. A járvány előrehaladtával párhuzamosan több kockázat is felmerül a hitelekkel kapcsolatban.

A szállodák bevétele gyakorlatilag 2-3 hónapig lenullázódik. A kiskereskedelem forgalma jelentősen csökken. Az ipar-logisztikai ágazatot a leálló gyártási kapacitások és az ellátási lánc akadozása érinti hátrányosan. Az irodák esetében a bérleti és üzemeltetési díjkedvezmény kérelmek jelenthetnek kisebb kihívást.

A gyenge forint nehezíti a bevételeiket forintban szerző bérlők díjfizetéseit. A bérleti díjak ugyanis gyakran euróban vannak megállapítva. A projekthitel-állomány növekedése mellett a devizaarány is nőtt az elmúlt időszakban.  Az eltűnő kereslet, a csökkenő gazdasági aktivitás azonban sokkal súlyosabb problémát jelent az devizaárfolyam-hatásnál.