Már 67 százalékkal csökkentek az adás-vételek az ingatlanpiacon – Lesz visszapattanás?

Ingatlan2020. ápr 3.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

Mekkora mértékű áresés várható az ingatlanpiacon a nyári hónapokig, illetve milyen szinteken lehetnek az árak egy év múlva? Miként alakulnak a tranzakciószámok, mennyivel növekedhet az átlagos értékesítési idő és az alku nagysága? Ezekről a kérdésekről beszélgettünk a Duna House, az ingatlan.com és az ING Bank vezető elemzőivel.

A megkérdezett elemzők egyhangúan áresésre számítanak rövidtávon a lakásárak és az albérleti díjak esetében. Nagyon sok múlik azon, hogy mikor sikerül megfékezni a koronavírust. Hatalmas most a bizonytalanság.

A járvány hatására drasztikusan visszaesett az adásvételek száma az ingatlanpiacon. Március utolsó teljes hetében már 67 százalékos csökkenés volt tapasztalható a tranzakciószámokban.

Akinek rövidtávon el kell adnia a lakását, annak akár 10-20 százalékot is engednie kell a néhány hónappal ezelőtti árból. Bár a tulajdonosok többsége jelenleg inkább kivár.

Részben biztonsági és egészségügyi megfontolásokból a vevők is inkább kivárnak a lakásvásárlással, ezért a következő 2-3 hónap alatt az elhalasztott adásvételek több tízezres nagyságrendűvé is duzzadhatnak. Ha lecseng a koronavírus, akkor ez a kereslet záros határidőn belül megjelenik, miután mindenki szeretne olcsón vásárolni. Ez pedig felerősítheti a gyorsabb visszapattanást az ingatlanpiacon.

Ha sikeres lesz a válságkezelés, akkor egy átmeneti időszak után jó eséllyel visszatérhetünk az elmúlt években megszokott emelkedési dinamikához. Ezt a forgatókönyvet támogatja a gazdaság későbbi újraindulása, a munkaerőpiaci folyamatok majdani erősödése, a turizmus fokozatos normalizációja, és a fókuszban maradó családtámogató intézkedések. A Magyar Nemzeti Bank is várhatóan mindent meg fog tenni annak érdekében, hogy fennmaradjanak a kedvező hitelezési folyamatok.

Pillanatnyilag nagyjából egymillió ember, azaz a munkaerő közel negyede dolgozik otthonról a koronavírus miatt. Korábban ez az arány 3,7 százalék volt. A vírus lecsengése után a vállalatok jelentős része felismerheti a otthoni munkavégzésben rejlő lehetőségeket, ami pedig felértékelheti a vidéki ingatlanokat. Nem kell majd annyi embernek Budapestre jönni dolgozni. Következésképpen főváros és a vidék közötti olló szűkülni kezdhet az idő múlásával.  

Duna House

Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője elmondta, hogy a vírus okozta ingatlanpiaci hatásokról eddig nehéz volt tényszerű adatokat mondani, hiszen az ingatlanpiaci tranzakciók jellemzően több hetes átfutással működnek. A márciusi adatoknál is figyelembe kell venni, hogy az első 1-2 hétben még a normális folyamatok zajlottak, így a mostani helyzetben még érdemesebb inkább a heti adatokra összpontosítani, igaz már havi szinten is kimutatható a csökkenés.

A Duna House március hónapra becsült adatai alapján az előző év márciusához képest 23 százalékos, az idei februári adásvételekhez képest 15 százalékos visszaesés mutatható ki a tranzakciós adatokban.

Heti bontásban vizsgálva a tranzakciók számát látványosabban érezhető a visszaesés, március utolsó teljes hetében már 67 százalékos csökkenés volt tapasztalható az adásvételek számában.

Az ingatlanpiaci tranzakciószámok további alakulását két alapvető dolog befolyásolhatja. Egyrészt, hogy mennyi ideig húzódik el a járvány és mikor tud normális kerékvágásba visszatérni a gazdaság és az ingatlanpiac. A másik pedig, hogy a járvány alatt kialakult helyzetben a törvényi szabályozás mennyire lehetetleníti el az ingatlanpiaci folyamatokat.

Benedikt Károly szerint nagyon fontos látni, hogy egyes helyzetekben az ingatlanpiaci adásvételek folyamata az emberek alapvető szükségleteként jelenik meg, így elengedhetetlenül szükséges ennek a törvényi biztosítása.

A szomszédos Csehországban a kijárási tilalom alatt is szabad az embereknek ingatlant megtekinteni, szerződni, így akinek szükségszerű ezekben a hetekben és hónapokban is tudja értékesíteni lakását.

Amennyiben hazánkban nem kerül sor hasonló engedmény bevezetésére, az az ingatlanpiac teljes leállásához vezet. Ez egyrészt társadalmi veszélyt jelent - például a munkahelyelvesztés miatti költözéseknél - másrészt az ingatlanpiachoz kapcsolódó szolgáltatói szektor vészhelyzetbe kerülését okozná, amely több tízezer ember megélhetését biztosítja.

Jelen helyzetben rövidtávon mindenképpen az ingatlanárak és a bérleti díjak csökkenésére számít a Duna House elemzési vezetője, azonban ennek mértéke és tartóssága nagyban függ attól, hogy mennyi ideig húzódik el a helyzet és ezalatt mennyi tranzakció tud lebonyolódni.

Az árak tekintetében a vevői alkupozíció további erősödését és az alku mértékének növekedését várja Benedikt Károly, ami miatt is kiemelten fontos a szakemberek segítségével meghatározott induló ár.

Az értékesítési idő változását és annak növekedésének mértékét szintén nagyban befolyásolhatja az előttünk álló nehezebb időszak hossza. Annak, aki ebben az időben szeretné értékesíteni lakását, érdemes az átlagosnál is hosszabb idővel számolni. Jelenleg a fővárosban az ingatlanok értékesítéséhez 3-4 hónap közötti időtáv szükséges.

A következő időszakban a piac átalakulására számít a Duna House, hangsúlyosabb lesz az egykapus ügyfélkapcsolati rendszer, így az ingatlanközvetítői szerepkör erősödése várható. Az üzleti folyamatoknál erősebb lesz az online jelenlét és az innovatív technológiák is nagyobb hangsúlyt kaphatnak.

A fizikai korlátok elhárulásával az ingatlanpiac visszapattanása az akkori gazdasági helyzet függvénye lesz. Lehetséges, hogy egy negatívabb környezetben az ingatlan „menekülési eszköz” szerepe jelentősen felértékelődhet.

Egy elnyúló nehezebb gazdasági környezet esetén pedig az ingatlanközvetítő szerepe a vevők széleskörű elérése révén felértékelődik és a közvetítő hálózatok részaránya növekedhet a piacon belül ahogy ezt a 2008-as válság is bizonyította.

Ingatlan.com

Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője rámutatott, hogy normális esetben az ingatlan.com-on mért érdeklődések és hirdetés feladások megközelítőleg 85 százalékban mozognak együtt a tényleges adásvételekkel.

Az elmúlt hetekben az érdeklődések száma több mint 50 százalékkal csökkent a koronavírus előtti időszakhoz képest. Az adásvételekben jelentkező visszaesés emiatt még az óvatos becslések szerint is legalább 50-60 százalék lehet.

Érdemes megkülönböztetni több mérföldkövet. Február végén indult meg a boltok iránti első roham, amivel párhuzamosan a korábbi növekvő tendencia megtört az adásvételekben.

A következő mérföldkő március 4. volt, amikor diagnosztizálták az első koronavírussal fertőzött személyt Magyarországon. Innentől kezdve csökkenni kezdtek az eladó lakások iránti érdeklődésszámok. A kiadó lakások száma ezen időszak alatt pedig olyan magasságokba emelkedett, mint amit az egyetemi felvételik idején szoktunk látni.

Az eladó lakások iránti kereslet március 16-tól még erőteljesebben csökkenni kezdett, amikor országszerte bevezették az otthonról történő munkavégzést. Jó hír viszont a piac szempontjából, hogy az elmúlt 7 napban már több mint 10 százalékkal nőtt az érdeklődők száma, vagyis a csökkenő tendencia kezd mérséklődni.

Balogh szerint fontos kihangsúlyozni, hogy a piac természete is megváltozhat. Azok mozgatják most a piacot, akik még a koronavírus felfutása előtt elindították az adásvételi folyamatokat. A többség viszont kivár, hogy elmúljon a rendkívüli állapot.

Ennek fényében, ha nagyságrendileg 60-70 százalékkal visszaesne a tranzakciószám, akkor az alapvetően az el nem adott lakások értékét nem befolyásolná lényegesen. Inkább a koronavírus előtti időszakhoz kell majd viszonyítani az árakat, ugyanakkor a járványt megelőző állapotot sem szabad kiinduló pontként kezelni, mivel lesznek begyűrűző negatív gazdasági hatások.

Az ingatlan.com vezető elemzője elmondása alapján nem állt meg teljesen az élet az ingatlanpiacon.  Továbbra is történnek adásvételek, a korábban elkezdett tranzakciók befejeződnek.

Balogh hozzátette, ha a nagytöbbség kivár a lakásvásárlással, akkor a következő 2-3 hónap alatt az elhalasztott adásvételek több tízezres nagyságrendűvé is duzzadhatnak. Ha lecseng a koronavírus, akkor ez a kereslet záros határidőn belül megjelenik, miután mindenki szeretne olcsón vásárolni. Ez pedig felerősítheti a gyorsabb visszapattanást az ingatlanpiacon.

Másrészről a gazdaság újraindulását célzó kormányzati intézkedések is segíthetik az ingatlanpiac talpra állását.

Akinek rövidtávon el kell adnia a lakását, annak akár 10-20 százalékot is engednie kell a néhány hónappal ezelőtti árból. Bár a tulajdonosok többsége jelenleg inkább kivár – tette hozzá Balogh. Viszonyításképpen az alku átlagos nagysága 5-10 százalék között mozgott 2020 elején.

Az ingatlan.com adatai alapján Budapesten az elmúlt egy hónapban nagyjából fél százalékos kínálati árcsökkenést látható. Ez is azt mutatja, nem estek pánikba az eladók. Az értékesítési időket a korlátozások arányosan növelhetik.

Arra a kérdésre, hogy milyen szintekre várja az ingatlanárakat egy év múlva, Balogh László azt válaszolta, hogy nem szeretne egy éves időtávon előrejelzésekbe bocsátkozni, mert olyan sokan használják az ingatlan.com-ot eladói és vevői oldalon, hogy az elmondottak jelentősen befolyásolhatnák a piaci várakozásokat, és jelenleg óriási a bizonytalanság.

Minden azon múlik, hogy mikor sikerül megfékezni a koronavírust. Ez ugyanis nagyban befolyásolja a gazdasági károkat, a fizetőképes keresletet, és az elhalasztott, felhalmozódó tranzakciók számát.

Az albérleti piac is nyomás alatt van. A rövidtávra kiadó lakások esetében a befektetőknek alternatív hasznosítási formákat kell találniuk. Sokan áttérnek a hosszú távú lakáskiadási formákra. Miután most kevesebb a bérlő, mint a koronavírus előtti időkben, jellemzően csak alacsonyabb áron lehet kiadni a lakásokat.

Az elmúlt hetekben a fővárosban a 100 ezer forint vagy annál alacsonyabb bérleti díjjal rendelkező lakások száma több mint a kétszeresére emelkedett. Ez a kategória már a teljes kínálat több mint 7 százalékát teszi ki szemben a korábbi 2-3 százalékos arányával.

Budapest belső kerületeiben a nagyobb értékű lakások albérleti díjai átlagosan 10-20 ezer forinttal csökkentek. Budapest egészében viszont eddig csupán 5 ezer forinttal süllyedtek átlagosan a bérleti díjak.

ING Bank

Virovácz Péter, az ING Bank vezető elemzője kifejtette, hogy a lakóingatlanok árát az elmúlt években a külföldiek óriási kereslete és a lakosság gyorsan javuló vagyoni helyzetet hajtotta. A vagyoni helyzet javulásához hozzájárult a kétszámjegyű béremelkedés és a munkanélküliségi ráta rekord alacsony szintre történő süllyedése. Az ingatlanárak növekedését a különböző kormányzati programok is fűtütték, melyek segítették a lakáshoz jutást.

A jelenlegi helyzetben azonban várhatóan a külföldiek ingatlankereslete nagymértékben csökkenni fog. A turizmus és a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) leapadásával gyakorlatilag megszűnhet számos ingatlantípus iránti kereslet.

Virovácz szerint azáltal, hogy a gazdasági visszaesés mértéke nagyon nehezen becsülhető, a munkaerőpiaci hatásokat is nehéz kiszámolni.

Az ING Bank vezető elemzője szerint a munkanélküliségi ráta akár a duplájára is emelkedhet, ami jelentős stop-ot jelentene az ingatlanpiacon is. A fizetőképes kereslet újbóli megerősödése pedig akár 1-2 évig is eltarthat.

A Magyar Nemzeti Bank várhatóan mindent meg fog tenni annak érdekében, hogy fennmaradjanak a kedvező hitelezési folyamatok. Az egyre bizonytalanabb jövő miatt ugyanakkor átmenetileg lecsökkenhet a lakossági hitelfelvételi aktivitása.

Az ingatlanpiacon Virovácz szerint rövidtávon akár kétszámjegyű is lehet a visszaesés mértéke, de sok múlik azon, hogy mikor ér véget a járvány.

Néhány év múlva, ha sikeres lesz a válságkezelés, akkor jó eséllyel visszatérhetünk az elmúlt időszakban megszokott emelkedési dinamikához. Ezt a forgatókönyvet támogatja a gazdaság későbbi újraindulása, a munkaerőpiaci folyamatok majdani erősödése, a turizmus fokozatos normalizációja, és a fókuszban maradó családtámogató intézkedések.

Virovácz Péter kiemelte, hogy jelenleg nagyjából egymillió ember, azaz a munkaerő közel negyede dolgozik otthonról a koronavírus miatt. Korábban ez az arány 3,7 százalék volt. A vírus lecsengése után a vállalatok jelentős része felismerheti az otthoni munkavégzésben rejlő lehetőségeket, ami pedig felértékelheti a vidéki ingatlanokat. Nem kell feltétlenül majd Budapestre jönni és beülni egy irodába dolgozni. Következésképpen Budapest és a vidék közötti olló szűkülni kezdhet hosszú távon.