Súlyos ingatlanpiaci összeomlás lenne a hiteltörlesztések felfüggesztése nélkül

Gyors válaszlépések

Az összehangolt jegybanki és kormányzati intézkedések együttesen meggátolják a vállalati csődhullám kialakulását, a munkanélküliség drasztikus megemelkedését, és ezáltal a fogyasztás drámai visszaesését. Emellett a jelzáloghitelek törlesztésének év végéig történő felfüggesztésével elkerülhetővé válik egy tömeges eladói hullám az ingatlanpiacon.

A fenti intézkedések jelentősen mérséklik a koronavírus miatt keletkező gazdasági károkat és ezáltal az ingatlanárak csökkenésének várható dinamikáját, de még így is kétszámjegyű lehet az ingatlanok áresése.

Nyomás alatt az ingatlanpiac

A koronavírus által megfertőzött betegek számának a tetőzése nehezen előrejelezhető. Egyes durva becslések alapján április végére várható a tetőzés hazánkban, majd ezt követően lesz egy több hetes vagy hónapos lefutási időszak. Kedvező esetben nyárra túl lehet a járványon Magyarország, feltéve, hogy nem lesznek másodkörös hullámok és visszafertőződések.

A jelenlegi helyzetben sok család jövedelmi helyzete meggyengül, a munkanélküliségi ráta átmenetileg megemelkedik. A nehezebb anyagi helyzetbe kerülő háztartások jelzáloghitelt is óvatosabban vehetnek fel a későbbiekben. Ez az ingatlanpiaci kereslet mérséklődésében is tükröződni fog.

Az idősebb, tehetősebb rétegek ráadásul elővigyázatosságból akár hosszabb ideig nem mennek majd lakásmutatásra, nehogy megfertőződjenek. Ezáltal egy jelentős szelet kieshet a keresletből.

A fenti folyamatok a tranzakciószámok visszaesésében is testet ölthetnek. Ha megnézzük, hogy mi történt Kínában a járvány kirobbanása idején, akkor azt látjuk, hogy az ingatlanpiaci tranzakciószámok gyakorlatilag nulla közelébe estek. Ehhez nagyban hozzájárult a kijárási tilalom, de anélkül sem érdemes túl nagy aktivitást várni.

Kínában befagyott az ingatlanpiac, a tranzakciók száma nulla közelébe esett a kínai holdújév utáni hetekben

Forrás: zerohedge

Hazánkban a tranzakciószámok egészséges szinteken mozogtak mindeddig. Kínához hasonlóan Magyarországon is drasztikusan leeshet az elkövetkezendő hónapokban az ingatlanpiaci adásvételek száma, nehezebb lesz lakó- és kereskedelmi ingatlant értékesíteni.

Az átlagos értékesítési idők is minden kategóriában megnőhetnek a kialakult helyzet következtében, ami magába foglalja a kezdetekben a nagyobb alku lehetőségét, az ezt követő negyedévekben pedig az általános árcsökkenést.

Átlagos értékesítési idők múltbeli alakulása ingatlantípusonként és régiónként

Befektetői aktivitás

Alacsonyabb árszínvonalon már nagyobb eséllyel felerősödhet a befektetői kereslet, azonban a jelenlegi bizonytalansággal és kockázatokkal teli környezetben minden bizonnyal csak jóval nagyobb diszkont mellett léphetnek piacra a befektetők.

A befektetői keresletet a lakbérek beszedhetőségével kapcsolatos kockázatok és a turizmus összeomlása is visszafoghatja. Utóbbi miatt a rövidtávú lakáskiadás iránti kereslet gyakorlatilag megszűnt.

Ennek következtében megnőhet az üres lakások kínálata az albérleti piacon. Sőt, meglehetősen sok, korábban rövidtávra kiadott lakás is megjelenhet a hosszabb távra kiadott lakások kínálatában.

Ez a jelenség az albérleti árak esését okozhatja, ami pedig a befektetői keresletet is távol tarthatja, mely amúgy is számottevően szűkült a MÁP Plusz tavalyi megjelenése óta.

Minden esik

A februári csúcsokról nagyságrendileg 25-30 százalékot estek a hazai és nemzetközi részvényindexek. Az ingatlanok kockázatosságban valahol a részvények és a kötvények között vannak, ezért ilyen szempontból is reális az esélye, hogy 10 százalékot meghaladó mértékű lesz a korrekció az ingatanpiacon.

Leginkább Budapest lehet érintett, ahol a fundamentálisan indokolt szintek felé emelkedtek az ingatlanárak.

Gondot okoz az is, hogy a járvány miatt keletkező sokk az érett szakaszában érte az ingatlanpiacot. Az ingatlanárak már 7 éve masszívan emelkednek. Ezt jól mutatja, hogy a lakásár / jövedelem mutató történelmi csúcsra ugrott hazánkban.

Pillanatnyilag 12 évnyi átlagos jövedelemből vásárolható meg egy átlagos adottságokkal rendelkező lakás Budapesten. 2013-ban ehhez csupán 7 évnyi jövedelemre volt szükség.

Régiós szinten ugyan még nem kiugró, de a felső harmadban van hazánk az lakásár / jövedelem mutató esetében.

Mi adhat támaszt az ingatlanpiacnak?

A hiteltörlesztések év végig történő felfüggesztése és a munkahelyek megőrzését célzó intézkedések hatalmas könnyebbséget jelentenek a családoknak.

Az is meglehetősen kedvező tény, hogy a lakosság jelzáloghitelállománya rendkívül alacsony. Az Európai Unióban majdnem hazánkban a legalacsonyabb ez a mutató. Következésképpen a hiteltörlesztések irányából érkező rendszerszintű nyomás is kisebb.

A koronavírus hatására ráadásul számos projekt nem készül el időben, így a lakáskínálat szűkülése várható. Az újépítésű lakások számának lassabb ütemű bővülése szintén támaszt adhat az ingatlanáraknak a későbbiekben.

Fontos látni, hogy hosszú távon emelkedő trendben mozognak az ingatlanárak, ezért a koronavírus lecsengése és egy negatív árkorrekció után vélhetően a jövő évtől ismét elindulhat egy fokozatos normalizáció. A gazdaság későbbi újraindulása is ezt a forgatókönyvet támasztja alá.