Súlyos ingatlanpiaci összeomlás lenne a hiteltörlesztések felfüggesztése nélkül

Ingatlan2020. márc 24.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

A hiteltörlesztések felfüggesztése és a munkahelyek megőrzését célzó kormányzati intézkedések családok százezreit menthetik meg az elkövetkezendő hónapokban az ellehetetlenüléstől. Az MNB által kezdeményezett jelzáloghitel törlesztési moratórium hatására az ingatlanpiacon is elkerülhetővé válik egy tömeges eladói hullám, ezáltal pedig egy teljes ingatlanpiaci összeomlás. Az alábbiakban megvizsgáljuk, hogy milyen tényezők mozgatják most az ingatlanok áralakulását.

Gyors válaszlépések

Az összehangolt jegybanki és kormányzati intézkedések együttesen meggátolják a vállalati csődhullám kialakulását, a munkanélküliség drasztikus megemelkedését, és ezáltal a fogyasztás drámai visszaesését. Emellett a jelzáloghitelek törlesztésének év végéig történő felfüggesztésével elkerülhetővé válik egy tömeges eladói hullám az ingatlanpiacon.

A fenti intézkedések jelentősen mérséklik a koronavírus miatt keletkező gazdasági károkat és ezáltal az ingatlanárak csökkenésének várható dinamikáját, de még így is kétszámjegyű lehet az ingatlanok áresése.

Nyomás alatt az ingatlanpiac

A koronavírus által megfertőzött betegek számának a tetőzése nehezen előrejelezhető. Egyes durva becslések alapján április végére várható a tetőzés hazánkban, majd ezt követően lesz egy több hetes vagy hónapos lefutási időszak. Kedvező esetben nyárra túl lehet a járványon Magyarország, feltéve, hogy nem lesznek másodkörös hullámok és visszafertőződések.

A jelenlegi helyzetben sok család jövedelmi helyzete meggyengül, a munkanélküliségi ráta átmenetileg megemelkedik. A nehezebb anyagi helyzetbe kerülő háztartások jelzáloghitelt is óvatosabban vehetnek fel a későbbiekben. Ez az ingatlanpiaci kereslet mérséklődésében is tükröződni fog.

Az idősebb, tehetősebb rétegek ráadásul elővigyázatosságból akár hosszabb ideig nem mennek majd lakásmutatásra, nehogy megfertőződjenek. Ezáltal egy jelentős szelet kieshet a keresletből.

A fenti folyamatok a tranzakciószámok visszaesésében is testet ölthetnek. Ha megnézzük, hogy mi történt Kínában a járvány kirobbanása idején, akkor azt látjuk, hogy az ingatlanpiaci tranzakciószámok gyakorlatilag nulla közelébe estek. Ehhez nagyban hozzájárult a kijárási tilalom, de anélkül sem érdemes túl nagy aktivitást várni.

Kínában befagyott az ingatlanpiac, a tranzakciók száma nulla közelébe esett a kínai holdújév utáni hetekben

Forrás: zerohedge

Hazánkban a tranzakciószámok egészséges szinteken mozogtak mindeddig. Kínához hasonlóan Magyarországon is drasztikusan leeshet az elkövetkezendő hónapokban az ingatlanpiaci adásvételek száma, nehezebb lesz lakó- és kereskedelmi ingatlant értékesíteni.

Az átlagos értékesítési idők is minden kategóriában megnőhetnek a kialakult helyzet következtében, ami magába foglalja a kezdetekben a nagyobb alku lehetőségét, az ezt követő negyedévekben pedig az általános árcsökkenést.

Átlagos értékesítési idők múltbeli alakulása ingatlantípusonként és régiónként

Befektetői aktivitás

Alacsonyabb árszínvonalon már nagyobb eséllyel felerősödhet a befektetői kereslet, azonban a jelenlegi bizonytalansággal és kockázatokkal teli környezetben minden bizonnyal csak jóval nagyobb diszkont mellett léphetnek piacra a befektetők.

A befektetői keresletet a lakbérek beszedhetőségével kapcsolatos kockázatok és a turizmus összeomlása is visszafoghatja. Utóbbi miatt a rövidtávú lakáskiadás iránti kereslet gyakorlatilag megszűnt.

Ennek következtében megnőhet az üres lakások kínálata az albérleti piacon. Sőt, meglehetősen sok, korábban rövidtávra kiadott lakás is megjelenhet a hosszabb távra kiadott lakások kínálatában.

Ez a jelenség az albérleti árak esését okozhatja, ami pedig a befektetői keresletet is távol tarthatja, mely amúgy is számottevően szűkült a MÁP Plusz tavalyi megjelenése óta.

Minden esik

A februári csúcsokról nagyságrendileg 25-30 százalékot estek a hazai és nemzetközi részvényindexek. Az ingatlanok kockázatosságban valahol a részvények és a kötvények között vannak, ezért ilyen szempontból is reális az esélye, hogy 10 százalékot meghaladó mértékű lesz a korrekció az ingatanpiacon.

Leginkább Budapest lehet érintett, ahol a fundamentálisan indokolt szintek felé emelkedtek az ingatlanárak.

Gondot okoz az is, hogy a járvány miatt keletkező sokk az érett szakaszában érte az ingatlanpiacot. Az ingatlanárak már 7 éve masszívan emelkednek. Ezt jól mutatja, hogy a lakásár / jövedelem mutató történelmi csúcsra ugrott hazánkban.

Pillanatnyilag 12 évnyi átlagos jövedelemből vásárolható meg egy átlagos adottságokkal rendelkező lakás Budapesten. 2013-ban ehhez csupán 7 évnyi jövedelemre volt szükség.

Régiós szinten ugyan még nem kiugró, de a felső harmadban van hazánk az lakásár / jövedelem mutató esetében.

Mi adhat támaszt az ingatlanpiacnak?

A hiteltörlesztések év végig történő felfüggesztése és a munkahelyek megőrzését célzó intézkedések hatalmas könnyebbséget jelentenek a családoknak.

Az is meglehetősen kedvező tény, hogy a lakosság jelzáloghitelállománya rendkívül alacsony. Az Európai Unióban majdnem hazánkban a legalacsonyabb ez a mutató. Következésképpen a hiteltörlesztések irányából érkező rendszerszintű nyomás is kisebb.

A koronavírus hatására ráadásul számos projekt nem készül el időben, így a lakáskínálat szűkülése várható. Az újépítésű lakások számának lassabb ütemű bővülése szintén támaszt adhat az ingatlanáraknak a későbbiekben.

Fontos látni, hogy hosszú távon emelkedő trendben mozognak az ingatlanárak, ezért a koronavírus lecsengése és egy negatív árkorrekció után vélhetően a jövő évtől ismét elindulhat egy fokozatos normalizáció. A gazdaság későbbi újraindulása is ezt a forgatókönyvet támasztja alá.