Jelentősen átalakul a kiadó lakások piaca Budapesten?

Ingatlan2020. júl 28.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

Hogyan alakul a főváros egyes kerületeiben a kiadó lakások száma? Miként változnak a bérleti díjak és az ingatlanárak Budapesten a koronavírus és a rövidtávú lakáskiadás esetleges szabályozásának hatására? Schumicky Balázst, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnökét és Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét kérdeztük, akik rávilágítottak a turisták legújabb utazási szokásaira is.

Schumicky Balázs elmondása alapján országos szinten nagyságrendileg 40 ezer szállást adnak ki rövidtávra. Ebbe a kategóriába beletartoznak az apartmanok és a Zimmer Frei lakások, szobák is. Budapesten a válság előtt megközelítőleg 15 ezer magán és egyéb szálláshely volt meghirdetve. Jelenleg csupán 11 ezerre tehető a számuk.

A csökkenés nem azt jelenti, hogy a lakástulajdonosok tömegével visszaadták az engedélyüket, csupán a turizmus visszaesése miatt kevesebben hirdetnek a nagyobb szállásközvetítő platformokon.

A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke rávilágított, trendszerűen csökken a meghirdetett ingatlanok száma, hiszen az idei évben már jó eséllyel nem tér magához a külföldi turizmus.

Miután a járvány ismét fellángolt a környező országokban, újabb utazási korlátozásokat vezettek be Európa szerte. Emiatt azokból az országokból sem érkeznek majd turisták, ahonnan autóval megközelíthető lenne Budapest. Korábban sokan arra számítottak, hogy az autós turizmus némileg kompenzálhatja a légi forgalom mélyrepülését. A téli időszak pedig szezonálisan mindig gyengébb szokott lenni, így a november-február közötti periódus sem hoz érdemi fellélegzést.

Melyek a legkeresettebb kerületek?

Schumicky Balázs kifejtette, hogy az V., VI., VII., VIII., IX., és a XIII. kerület belső részei a legnépszerűbbek a rövidtávú lakáskiadás szempontjából. Ennek tükrében a rövidtávú lakáskiadásra szánt lakásállomány is ezeken a területeken koncentrálódik. Az V. kerületben például 1600, a VI. kerületben 1800, a VII. kerületben 2800 lakás érhető el rövidtávú kiadás céljára.

Piaci hatások

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a koronavírus megmutatta hogyan változnak az albérleti díjak, ha üresen állnak a rövidtávú kiadásra szánt lakások. Jelenleg 30-40 ezer forintos albérletár csökkenés látható a belvárosi kerületekben, miközben jelentősen megnőtt a kiadó lakások száma.

A rövidtávú kiadásra szánt ingatlanok legnagyobb számban a belvárosi kerületekben vannak jelen, így a járvány miatt e területeken ugrott meg a legjobban a hosszú távú kiadásra szánt lakáskínálat.

A VI. és VII. kerületekben a lakások négyzetméterára másfél százalékkal csökkent az elmúlt hónapok során, miközben a budapesti négyzetméterárak nem változtak. Ez az 1-1,5 százalékos csökkenés még csak a természetes koronavírus-hatás.

A rövidtávú lakáskiadás lokális szabályozása további korrekciót okozna – tette hozzá Balogh. A város külső kerületeire ugyanakkor nincs direkt hatása a rövidtávú lakáskiadásra szánt lakásállomány változásának. Egyfajta enyhe közvetett hatás azonban kibontakozhat az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint, hiszen a belső kerületek árcsökkenése idővel lehúzhatja a külső kerületek ingatlanárait és albérleti díjait is.

Rövidtávú lakáskiadás korlátozása és a turizmus

A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke kifejtette, hogy a turizmus esetében mindig országok állnak szemben országokkal. A nagyobb európai városok „harcolnak” a turistákért. Jelenleg azt látni, hogy valamennyi ország foggal-körömmel próbálja magához vonzani a turistákat annak érdekében, hogy enyhítsenek a vendéglátó és a turisztikai ágazatokra nehezedő nyomáson. Az a város, aki korlátozza a turizmust, nehéz helyzetbe hozza a saját vendéglátó szektorát.

Önkormányzatok

Schumicky meglátása szerint Budapesten a forráshiányos önkormányzatok öngólt rúgnak, ha betiltják vagy korlátozzák a rövidtávú lakáskiadást és elvesztik az ebből befolyó bevételeket. A tömegközlekedés, a szórakozóhelyek, az idegenvezetők, az éttermek és a bárok bevételei egyaránt visszaesnének ilyen esetben.

Arról nem beszélve, ha valaki legálisan is adja bérbe az albérletét hosszú távra, akkor az nem az önkormányzatnak fizet adót, miután a személyi jövedelemadó az államhoz kerül. Ilyen szempontból az önkormányzatokat további kár éri. Ezzel szemben a rövidtávú lakáskiadók az önkormányzatok részére megfizetik az építményadót és az idegenforgalmi adót. Emellett az állam számára kifizetik a turizmus fejlesztési hozzájárulást, a tételes átalányadót, valamint ÁFA-t.

Valós probléma

Az látható az elmúlt időszak kommunikációjából, hogy a kerületi városvezetők felismerték, egy meglehetősen összetett problémával néznek szembe. A kiadható napok számának a korlátozása a rövidtávú lakáskiadás és nagyságrendileg 7 ezer család ellehetetlenülését jelentené. Ez negatív hatással lenne a kapcsolódó iparágakra, valamint az önkormányzati bevételekre is.

Az önkormányzatok olyan megoldásokon gondolkodnak, melyek egyrészről figyelembe veszik az ott lakókat, de a másik oldalról az adóbevételeket és a lakáskiadók érdekeit is.

Schumicky Balázs szerint nagy kár, hogy nem kaptak új jogosítványokat az önkormányzatok a problémás rövidtávú szálláshelyek megregulázására. Ilyenek lehetnek a közösségi együttélést zavaró, gyakran illegálisan működő vendéglátó egységek. Ez egy óriási hiba. Soproni Tamás VI. kerületi polgármester úgy fogalmazott, hogy az önkormányzatok kőbaltát kaptak szike helyett.

Schumicky szerint fontos látni, hogy a budapesti magánszálláshelyek 80 százaléka stúdió- vagy 2 szobás lakás, azaz 2-4 vendéget fogad. Nem ezek a lakások jelentik tehát a lakóközösség életére a valódi terhet. Ezzel szemben a jelentős negatív externális hatásokkal járó hostelek, közösségi és ifjúsági szálláshelyek szabályozására nincs lehetőség önkormányzati szinten.

Feketézők

Schumicky Balázs elmondása alapján Budapesten 30 százalék körüli a feketézők aránya a rövidtávú lakáskiadók körében. A hosszú távú lakáskiadók esetében ezzel szemben az adókerülők aránya meghaladja a 80 százalékot. Az adóbevételek szempontjából tehát kedvezőbb a rövidtávú szálláshelyszolgáltatók térnyerése.

Friss trendek

A Turizmus.com tanulmánya szerint a nemzetközi turisták esetében eltolódott a kereslet a magán és egyéb szálláshelyek irányába. Az emberek ugyanis biztonságosabbnak tartják ezt a szálláshelytípust, miután ott csak maguk vannak a családok és elkerülhetők a tömeges jelenetek, melyek a hoteleknél nem ritkák. Nem is beszélve a szállodákban található házközponti légkondicionáló berendezésekről. Mindez a koronavírustól való félelemre vezethető vissza.

Napjainkban a Budapestre érkező külföldi turizmus gyakorlatilag lenullázódott. Korábban a meghirdetett rövidtávú szálláshelyek vendégeinek 7 százaléka magyar vendég volt. Elsősorban vizsgázó diákokra, kisvállalkozókra vagy üzletemberekre kell gondolni – fejtette ki Schumicky Balázs. A rövidtávú lakáskiadás korlátozása ezt a szegmenst is hátrányosan érintené. Ők ugyanis nehezen tudnák kifizetni a jellemzően drágább szállodai szobákat.

Tartózkodás hossza

A rövidtávú szálláshelyek vendégei hosszabb ideig tartózkodnak Budapesten, mint a szállodai vendégek. A KSH adatai alapján előbbi kategóriában 3-3,5 napot, míg a hotelekben csupán 2-2,5 nap töltenek el a külföldiek. A vírus kitörését követően ráadásul láthatóan növekszik a rövidtávra kiadott szálláshelyeken eltöltött időszak hossza.

Az eltérő árazás miatt a rövidtávú szálláshelyeken kevesebbet költenek a vendégek. A szállásdíjban viszont nincs benne az ellátás, ezért a városban már többet költenek a turisták, azokhoz képest, akik szállodákat vesznek igénybe. Ez közvetve óriás bevételt jelent és jelentős foglalkoztatáspolitikai hatása is van.

Hosszú távú lakáskiadás

A kilakoltatási moratórium miatt pillanatnyilag meglehetősen bizonytalan a hosszabb távú lakáskiadásból származó bevétel. A két havi kaució gyakorlatilag nem véd semmit. Másfelől, akik legálisan keretek között lépnének be a hosszú távú albérletpiacra, azok komoly versenyhátrányba kerülnének a feketézőkkel szemben - fejttette ki Schumicky Balázs.

Ez sokakat távol tart, de még így is többen arra kényszerülhetnek, hogy a turizmus feléledéséig hosszabb távra adják ki lakásaikat. A túladósodott tulajdonosok másik része a lakások eladása mellett dönthet. Sokan rettegve várják a január elsejét. A moratórium akkor jár le, és még látni tisztán, hogy a törlesztő részletet miből tudják kifizetni a tulajdonosok.

A szezonális kiadás esetében pedig a vendégek váltása és az üresen állás kockázata jelent problémát, de nem tisztázott az sem, hogy miként lehetne adózási módot váltani év közben az eltérő tevékenységek miatt.

Mennyire vagyunk vonzóak a külföldi befektetőknek?

Az elmúlt években átlagban 3 ezer ingatlant vettek a külföldiek évente Budapesten. Schumicky Balázs szerint ugyanakkor nem minden külföldi adja ki rövidtávra a lakását. Sokuknak a letelepedési kötvény miatt kellett, sokuk saját használatra vette.

Nemzetközi összehasonlításban még mindig olcsónak számítanak a budapesti ingatlanok. Prága, Bécs és Pozsony is megelőz minket négyzetméterárakban.

Ha a jövőben korlátoznánk az Európai Unión kívüliek lakásvásárlását, akkor az a kereslet visszaesésén keresztül hűtené az ingatlanárakat. A külföldiek vásárlásai korábban egy fontos árfelhajtó tényezőt jelentett.

Nem lesz pánik

Balogh László elmondása alapján a rövidtávú lakáskiadás esetleges szigorítása a befektetői aktivitás csökkenésével járna, mely a mérséklődő keresleten keresztül a lakásárak süllyedését vonná maga után legfőképp a belvárosi kerületekben.

A lakáspiacon ugyanakkor nem lesz pánikhangulat Balogh szerint. Aki 2-3 éve fogott bele a befektetési célú rövidtávú lakáskiadásba, annak az ingatlanja napjainkban nagyságrendileg 30 százalékkal többet ér.

Jövő év elején ugyanakkor lejár a hiteltörlesztési moratórium, mely a rövidtávú lakáskiadás korlátozása esetén okozhat egy átmeneti eladói hullámot. Elsősorban a belső kerületekben a leginkább eladósodott befektetők, lakástulajdonosok lehetnek érintettek.

Albérletárak emelkedésének valódi okai

Sokan azt állítják, hogy az albérletárak emelkedéséért a rövidtávú lakáskiadás elterjedése a felelős. Schumicky szerint ez jórészt nem igaz. Majdnem egymillió lakás van Budapesten. Ebből csupán 10 ezer lakást adnak ki rövidtávra. Ez a teljes állomány megközelítőleg egy százaléka. A belvárosi kerületekben beszélhetünk csak egy mérsékelt árfelhajtó hatásról.

A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke szerint az albérletárak emelkedése egy sor egyéb tényezőre vezethető vissza.

A növekvő foglalkoztatottság, a dinamikusan emelkedő bérek és a 2008-as válság utáni alacsony bázis egyaránt az árak emelkedésének irányába hatottak. A családtámogató intézkedések is többletkeresletet generáltak az ingatlanpiacon, de az alternatív befektetés hiánya is vonzóbbá tette az ingatlanbefektetéseket.

Másfelől a vidéki városokban is megfigyelhető volt egy jelentős áremelkedés, pedig esetükben nem beszélhetünk számottevő rövidtávú lakáskiadói piacról – tette hozzá Schumicky.

Budapest egy rendkívül vonzó város, emiatt sok fiatal költözött ide. Ez szintén növelte az árakat a fővárosban. Ugyan kevesen mondják ki Schumicky Balázs szerint, de Budapest belvárosa nem az átlagos jövedelmű emberek pénztárcájához van szabva. A világon mindenütt meg kell fizetni a kiemelt fővárosi lokációkat és a szolgáltatások elérhetőségét.

Megújulás

A hosszú távú lakáskiadás esetében elérhető alacsonyabb hozam mellett a tulajdonosoknak nem érné meg felújítani az ingatlanjaikat. A rövidtávú szálláskiadás visszaszorulása esetén csökkenne az ingatlanállomány megújulási aránya – fejtette ki Schumicky Balázs.