Megéri-e már lakást venni a Belvárosban, vagy további áresés jön?

A budapesti ingatlanpiacon a belvárosi lakások esetében bontakozott ki a legnagyobb mértékű esés – fejtette ki Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az 5. kerületben 6,7 százalékot csökkentek a lakásárak bő egy év alatt, ahol így egy tipikus lakás 70 millió forintba került 2021 áprilisában.

Lakásárak változása a fővárosban

Forrás: Ingatlan.com

A járvány és a drága belvárosi lakásárak hatására a kereslet a külső kerületek irányába terelődött. A kertvárosi résszel rendelkező külső kerületekben így még egy lendületesebb lakásár emelkedés is megfigyelhető volt az ingatlan.com adatai alapján.

Megéri-e most a belvárosban lakást vásárolni?

A külföldi turizmus eltűnésével a rövidtávú lakáskiadás piaca befagyott. Saját célra pedig már nem éri meg a főváros drága belső kerületeiben lakást vásárolni – mutatott rá Balogh László.

Ha visszatér az élet a korábbihoz hasonló kerékvágásba, akkor jó üzlet lehet lakást vásárolni a belvárosban. A kilátásokat azonban jelentős kockázatok övezik.

A legnagyobb kockázat, hogy az önkormányzatok milyen mértékben szigorítják a rövidtávú szálláshelykiadással kapcsolatos szabályozást.

Eddig két önkormányzati terv szivárgott ki. A 6. kerületi tervezet szerint a társasház minden egyes lakójának hozzá kell járulnia ahhoz, hogy az adott lakás rövidtávú szálláshely-szolgáltatási engedélyt kapjon.

Ez eléggé feladja a leckét a befektetőknek, mivel egy hajthatatlan lakó gyakran akadhat, aki nem adja a hozzájárulását. Balogh emlékeztetett, akár 50-60 tulajdonosa is lehet egy-egy belvárosi társasháznak.

Az előzetes tervek szerint a 7. kerületben nem ennyire szigorú az önkormányzat az engedélyek kiadása kapcsán. Ha azonban menet közben bármelyik rövidtávú szálláshelyként funkcionáló lakáshoz bűncselekmény vagy hangoskodás miatt ki kell hívni a rendőrséget, akkor akár nulla napra is korlátozhatják a kiadható napok számát.

A 6. és 7. kerületi szabályozás abban hasonlít egymásra, ahogy a kormány az önkormányzatok kezébe adta a döntés jogát, úgy az önkormányzatok a társasházak szintjére delegálták a döntést.

A gyakorlatban ugyanakkor arra lehet számítani, hogy a legkisebb mértékű súrlódás esetén ellehetetlenülhet a rövidtávú szálláshely-szolgáltatási tevékenység – véli az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Mivel még tervezetről van szó, nem tudni, hogy mindez hogyan érinti a már meglévő engedélyeket. Ha az adásvétel során az új tulajdonosoknak új engedélyt kell szerezniük, akkor az rendkívül nehézkessé válhat.

Ez a folyamat kiszámíthatatlanabbá teszi a környezetet, aminek tükrében mérséklődhet a befektetői kereslet.

A befektetői hangulat lanyhulása a járvány előtt is elkezdődött, hiszen öt év alatt két és félszeresére nőtt a rövidtávra kiadott lakások száma. 2020 elején több mint 10 ezer lakást kínáltak rövidtávú kiadásra, ami komoly árversenyt okozott.

A koronavírus-járvány kirobbanását követően ennek a kínálatnak jelentős része átáramlott a hosszú távú albérletpiacra.

Következésképpen a hosszú távra kiadott lakások száma Budapesten 12 ezerről 20 ezerre nőtt 2020 év eleje és 2020 év vége között. Decemberben volt csúcson a kínálat – tette hozzá Balogh.

A megnövekedett kínálat mérsékelte az albérleti árakat.

165 ezer forintról 130 ezer forintra csökkent Budapesten az átlagos albérleti díj. A belvárosban pedig 30-40 ezer forinttal lehet jelenleg olcsóbban lakást bérelni, mint egy bő éve.

A külföldi turizmus 2022, 2023 magasságában térhet teljesen magához az ágazati szereplők várakozásai alapján.

A turizmus visszatérésének ideje az albérletpiac normalizálódásának sebességét érdemben befolyásolja, de a legfontosabb kérdés pillanatnyilag az önkormányzati szabályozás alakulása. Nem mindegy, hogy a jövőben a külföldi turisták hol tudnak majd megszállni.

A belvárosi lakásárak esetében tehát jelenleg nagy a bizonytalanság Balogh László elmondása alapján. Két éves időtávon mérsékelt ütemben bármelyik irányba elmozdulhatnak az árak, bár pár hónapon belül nem várható érezhető árváltozás.

Ezzel párhuzamosan a főváros külső kerületeiben és az agglomerációban jó eséllyel folytatódhat egy mérsékelt, infláció körüli áremelkedés. Ezt a tendenciát támogathatja, ha állandósul az otthonról történő munkavégzés, mely a külső kerületekbe és az agglomerációba terelheti a keresletet.