A 15 ezer rövidtávú kiadásra szánt lakás fele eltűnt a piacról

Ön szerint milyenek jelenleg a rövidtávú szálláskiadási szegmens kilátásai?

A budapesti rövidtávú szálláskiadás helyzete jelenleg rendkívül bizonytalan. Nagyon sok az ismeretlen tényező.

Nem tudni mikor oldják fel az államok az utazási korlátozásokat, de várhatóan a járványügyi intézkedések közül erre kerül utoljára sor. Emiatt először a belföldi turizmus kezdhet élénkülni, majd ezt követően térhet magához a nemzetközi turizmus. 

A feloldásnak több összetevője van. Nagyon fontos, hogy Magyarországon és a küldő piacokon milyen gyorsan és mennyien lesznek beoltva a koronavírus elleni vakcinával. Lényeges továbbá, hogy lesz-e olyan uniós szintű szabályozás, amely többlet jogokat biztosít a már beoltottak számára. A légitársaságok reagálása is meghatározó lesz. Elég csak a járatindításokra, az árazásra vagy az oltáshoz kötött esetleges többletjogokra gondolni.

A bizonytalansági faktorhoz kapcsolódik az is, hogy meg lesznek-e tartva az idei évben az elmaradt rendezvények.

A rövidtávú szálláshelykiadók bevétele szempontjából a Sziget fesztivál, a Forma 1 vagy a szeptemberi eukarisztikus világkongresszus is meghatározó.

A nagyobb hirdetési platformokon azt látjuk, hogy a rövidtávú kiadásra kínált lakások fele eltűnt, de a megmaradtak forgalma is gyakorlatilag lenullázódott. Viszonyításképpen, a járvány előtti csúcsidőszakban 15-16 ezer lakást kínáltak rövidtávú szálláskiadásra a fővárosban.

Mennyi szereplő adhatja el a lakását a szegmensben, mekkora könnyebbséget jelent a 2021 közepéig meghosszabbított hitelmoratóirum?

A hiteltörlesztési moratórium óriási könnyebbség, mely azonnal érezhető minden érintett háztartás számára.

A lakások tömeges eladása a hitelmoratóriumnak köszönhetően elkerülhetővé vált.

Ugyanakkor a hitelmoratórium után sem számítok jelentősebb lakáseladási hullámra. Egyrészről addigra elkezdhet normalizálódni a kereslet.

Másrészről a hitelek havi törlesztő részletének egészét vagy jelentős hányadát ki lehet termelni a hagyományos albérletpiacon. Emiatt a magánbefektetők nem lesznek súlyos nyomás alatt.

Azt viszont fontos látni, hogy a néhány évvel ezelőtt vásárlók még mindig jelenetős nyereséggel tudnak kiszállni.

Ha figyelembe vesszük, hogy a rövidtávú szálláskiadással elérhető hozam jelenleg gyakorlatilag nulla és középtávon az ingatlanárak emelkedése sem túl valószínű, akkor befektetői szempontból racionális döntés lehet eladni az adott lakásokat és más hozamtermelő eszközt keresni.

Tapasztalatai alapján mennyien tértek át a hosszú távú lakáskiadásra?

A koronavírus-válság elején még sokan kivártak, most viszont azt látjuk, hogy a rövidtávú szálláshelykiadók legalább a fele áttért a hagyományos albérletpiacra.

A kereslet viszont nem tud lépést tartani a kínálattal, így a hosszú távú albérletárak nyomottabb szinteken mozognak. Az albérletárak várhatóan a nyár végétől, a felvételi ponthatárok közzétételétől kezdhetnek el is ismét mérsékelten emelkedni.

Mit látni az üzemeltető cégek oldalán?

Kétfajta modell létezik. Az egyik alapján az ingatlanalapoktól vagy más intézményektől, nagybefektetőktől fix díjért veszik bérbe az üzemeltető vállalkozások az ingatlanokat és aztán a kiadásból származó bevétel is őket illeti.

A bérleti díjakat a bevételek lenullázódása ellenére is fizetni kell, így ebbe a csoportba tartozó vállalkozások jelentős része ellehetetlenült, csődbe ment.

Ezzel szemben a jutalékos rendszerben működő cégek annyival vannak kedvezőbb helyzetben, hogy nincsenek jelentős havi szintű fix kiadásaik a bérleti díjak képében.

Fontos megemlíteni, hogy zömmel azokra a cégekre érvényesek a kormányzatnak a munkaerő megtartását célzó, adózást könnyítő intézkedései, melyek fix díjért bérelték a lakásokat és a saját nevük alatt folytattak szálláshely szolgáltatást.

Milyen fázisban van jelenleg az önkormányzati szabályozás? A kritikus belvárosi kerületek hoztak-e már döntést arra vonatkozóan, hogy milyen formában folytatódhat a rövidtávú szálláshelykiadás?

A hetedik kerületben megalakult egy munkacsoport, mely a rövidtávú szálláshelykiadást érintő kérdésekkel foglalkozik.

A több hónapja működő munkacsoportba be lettek vonva a lakók, az érintett civil szervezetek, a Magyar ApartmanKiadók Egyesülete és az önkormányzat. A cél, hogy megoldást lehessen találni a korábban felmerült problémákra.

A többi önkormányzat inkább kivár, illetve megvárják a turizmus által leginkább érintett 7. kerületnek a döntését.

A járvány amúgy is elvitte a fókuszt a szabályozásról.

A bizonytalanság ugyanakkor meglehetősen kedvezőtlen és negatívan hat a befektetési és beruházási döntésekre. Az ágazati szereplők nem vesznek kiadási céllal lakást vagy nem újítják fel a meglévőt. A nyitvatartási napok korlátozásának lehetősége ráadásul továbbra is fennáll.

Milyen lépések segíthetnék a szegmenst?

A járványra való tekintettel a 4 százalékos turizmusfejlesztési hozzájárulást tavaly márciustól nem kell megfizetnie az érintett adózó körnek, így a szálláshely szolgáltatóknak sem. Nagy segítség lenne, ha a turizmus visszatérésével egy ideig fennmaradna ez a könnyítés.

Emellett az önkormányzatok, különösen az 5. és 6. kerületi önkormányzat szigorú adminisztratív lépései abba az irányba hatnak, hogy a feketézés jelensége ismét növekedjen a turizmus feléledését követően.

Az ellenőrzéshez pedig továbbra sincs érdemi kapacitás és információ sem állami sem önkormányzati szinten. A szabályozás racionalizálására nagy szükség van.

Az idegenforgalmi adót, a turizmusfejlesztési hozzájárulást ugyan nem kell fizetni, de ezek forgalom alapú adófajták, ezért valós segítséget nem jelentenek.

A legkisebb szálláshely üzemeltetők számára a tételes átalányadó elengedése és az önkormányzati építményadó mérséklése jelentene nagyobb könnyebbséget, erre azonban sok esély nem lehet látni.

Mit gondol az okmányolvasókkal kapcsolatos elvárásokról?

Eredetileg 2021 január elsejétől valamennyi szálláshelyen kötelezően használni kellett volna okmányolvasókat. Ezt a határidőt a jogalkotó végül kitolta 2021 április elsejéig, tekintettel arra, hogy a szükséges információk nem álltak rendelkezésre. Nevezetesen milyen okmányolvasót kell majd használni, milyen adatkapcsolatot kell létesíteni, lesz-e mobilapplikáció, ami kiváltja az okmányolvasó használatát.

A jelenlegi járványhelyzet idején a személyes találkozást megkövetelő okmányolvasó használata rontaná a magyar turisztikai ágazat versenyképességét.

Egy-egy okmányolvasó beszerzési költsége ráadásul negyedmillió forint, amit a legkisebb szálláshelyszolgáltatók egy ilyen év után nem engedhetnek meg maguknak. Fontosnak tartom az elképzelések újragondolását.

A koronavírus miatt a legtöbb szálláshely átállt az automatikus beengedésekre, nem kellett személyesen találkozni. Erre a rendszerre meglátásom szerint még jó ideig szükség lenne.

Milyen fontosabb célkitűzésik vannak az idei évre?

A Magyar ApartmanKiadók Egyesületének kiemelt célja, hogy 2021 elejére a pénzügyminisztériumnál el tudja érni, hogy a magánszemélyek esetén a szálláshelykiadásból származó jövedelmet külön fel lehessen tüntetni az adóbevallásban és beleszámítson az adózó éves jövedelmébe.

Ezáltal a rövidtávú szálláshelykiadásból élő magánszemélyek hitelképessé válhatnának.

A turizmus magára találásával a szálláshelykiadásból élő magánszemélyek a hitelek segítségével fejleszthetnének, felújíthatnának, új szálláshelyeket nyithatnának, illetve végső soron megnőhetne a fogyasztásuk is.

Mit látni külföldön a rövidtávú szálláshelykiadók esetében?

Azokban a városokban, ahol korábban fókuszban volt rövidtávú szálláshelykiadás szigorítása, most azt tapasztalni, hogy fokozatosan feloldják a szabályozó intézkedéseket. Felismerték ugyanis, hogy a korábbi szigorítások nem betarthatók, melyek mellesleg a turizmusra is negatív hatást fejtenek ki. Jelenleg minden bevételre szüksége van a vendéglátó ágazatnak és a teljes gazdaságnak egyaránt.

Ausztria például megállapodott az airbnb-vel, hogy az állam megkapja a házigazdáknak történt kifizetésekkel kapcsolatos adatokat. Ezáltal ellenőrizhetővé válnak az osztrák házigazdák.

A lépést mi egy nagyon előremutató és helyes megoldásnak tartjuk a feketézők elleni harc során.

Nem szabad elfelejteni, hogy a turizmus fénykorában a problémák zöme az illegális szálláshelykiadáshoz volt köthető. Minden eszközzel fel kell lépni tehát a feketézők ellen. E tekintetben viszont még komoly hátrányban van Magyarország és Budapest is.

Mikorra várja a helyzet normalizálódását és a turizmus visszatérését?

Ez alapvetően a vakcina tömeggyártásától és az államok fellépésétől függ. Ha még nem is lesznek tavasszal és nyáron nagy rendezvények, a karantén feloldása után meglódulhat a turizmus. Az emberekben ugyanis meglehetősen nagy az utazás és a kimozdulás iránti igény egy ilyen hosszú „bezártság” után.

Reményeink szerint májustól már elkezdhet normalizálódni a kereslet, majd a nyár második felétől egy erősebb aktivitást láthatunk már.

Remélhetőleg a légitársaságok készen állnak a visszatérő utasforgalom lebonyolítására, hiszen korábban zömmel légiközlekedéssel utaztak Magyarországra.

Milyen a jövő vár Ön szerint a rövidtávú szálláskiadási piacra?

A tavaly nyár megmutatta, hogy az utazási korlátozások feloldását követően gyorsabban tért magához a rövidtávú szálláskiadási szegmens, mint a szállodák piaca.

A koronavírus árnyékában az emberek biztonságosabbnak tartják a szeparációt, amit a hotelek képtelenek biztosítani. Először tehát a rövidtávú szálláskiadási piac találhat magára, melynek óriási jövője lesz a járvány után is.

Az árazásban is lényeges különbségek vannak. A rövidtávra kiadott lakások érezhetően olcsóbbak a szállodáknál. A gyengébb munkaerőpiaci helyzet tükrében a rövidtávú lakáskiadás által nyújtott árelőny felértékelődik.