Óriási az igény a raktárakra - A logisztikai problémák átalakítják a piacot
InterjúNagyon megváltoztak a dolgozók igényei az utóbbi években - nyilatkozta a növekedés.hu-nak Szoboszlay Máté, a logisztikai ingatlanpiac meghatározó hazai szereplőjének a Prologisnak a magyarországi tranzakciós tőkeallokációs igazgatója. Kiemelte, hogy az utóbbi két évben Magyarországon is látványosan megnőttek a raktárigények
A járvány következtében komoly gondok léptek fel az ellátási láncok körül. A pandémia itthon hogyan hatott a logisztikai ingatlanpiacra?
Ahogy szinte mindenhol, nálunk is beindult egy óriási keresletnövekedés. Pont azért, mert a válság rávilágított a globális ellátási láncok sérülékenységére. Emiatt a különböző szereplők igyekeztek növelni a készletezési szinteket.
De a raktárigények nem csak emiatt nőttek meg az utóbbi két évben.
Ugyanis menetközben az e-kereskedelem is szárnyra kapott. Már pedig egy saját felmérésünk alapján az e-kereskedelmi cégek területigénye raktározási szempontból átlagosan úgy háromszor akkora, mint egy hagyományos kereskedelmi társaságnak.
A logisztikai ingatlanpiacon itthon és a nagyvilágban is azt láttuk, hogy roppant erős volt az elmúlt két év.
Mi pont a piacban bízva, azután, hogy Szigetszentmiklóson vettünk egy 13 hektáros fejlesztési területet - 58 ezer négyzetméteres fejlesztési kapacitással - spekulatív alapon elkezdtünk egy fejlesztést. A számításunk pedig be is jött: gyakorlatilag a kivitelezési időszak alatt már meg is találtuk rá a bérlőt, így máris elkezdtük egy újabb 14 ezer négyzetméteres épület fejlesztését.
Hány nagy szereplő osztozik a magyar logisztikai ingatlanpiacon és milyen átalakulásokat hozott a járvány?
Ez a piac erősen Budapest-központú. A vidék ugyan elkezdett erősödni, de továbbra is a fővárosban és a közvetlen környékén van a raktárkapacitás túlnyomó része, amelynek a területe olyan 2,7 millió négyzetmétert tesz ki.
Ami a nagy szereplők számát illeti, attól függ mi alapján számítunk valakit nagynak.
Mindenesetre lehet mondani, hogy 5-10 közé tehető a meghatározó ágazati cégek száma. A mi piaci arányunk olyan 20-25 százalék.
Azt látjuk, hogy a kereslet-növekedés miatt új szereplők jelentek meg a színen. Akadnak szektor specifikus szereplők, de vannak olyanok is, akik eddig logisztikával nem is foglalkoztak, viszont látva a lehetőségeket elkezdtek nyitni az ágazat felé.
A járvány felpörgette a piacot, de mi lesz a pandémia után?
Az e-kereskedelem térnyerése minden bizonnyal a járvány után is folytatódni fog. Aki hozzászokott a netes vásárlás kényelméhez, az nem feltétlenül fog visszatérni a hagyományos fizikai vásárláshoz, csak azért, mert enyhülnek vagy teljesen megszűnnek a korlátozások.
A kereskedők és a gyártók oldaláról pedig a készletezési szintek növelése továbbra is elkerülhetetlen,
hisz az ellátási láncok tekintetében a szereplők nyilván a minél nagyobb fokú biztonságra fognak törekedni.
Az Egyesült Királyság esetében egyébként komolyan vizsgáltuk, hogy milyen hatásai vannak a Brexitnek, és hogy a kilépés a mi szegmensünket, hogy fogja érinteni és azt láttuk, hogy 2021-ben rekord alacsony üresedés volt a piacon.
Egy százalék alatti, tehát gyakorlatilag nem lehetett raktár területhez jutni az Egyesült Királyságban a megnövekedett készletezési szintek és a felfutó belső fogyasztás miatt.
Mindemellett azt látjuk, hogy ha globális szemüvegen keresztül nézzük, akkor ezen a piacon a bérleti díjak növekedése várható.
Mivel a minőségi raktárterületekre nagy az igény ezért mi például Szigetszentmiklóson nemrég további 19 hektáros fejlesztési területet vásároltunk és vizsgálunk több alternatív lokációt is.
Miközben az ingatlanoldalon szárnyal a logisztika, a kamionsofőrökből komoly hiány van nem csak külföldön, hanem itthon is. Nekünk a Waberer’s azt mondta, hogy legalább 8 ezer sofőr kéne a fuvarozóknak. Hogy lehet kezelni ezt a helyzetet és milyen hatással van mindez a logisztikai piacra?
Valóban ez egy komoly kérdés, amelyről iparági szinten mi is rengeteget beszélünk. Ha csak részlegesen is, de a gondokat itthon is lehet automatizációval kezelni.
Vannak önvezető targoncák, illetve a raktárakon belül akár a teljesen automatizált belső disztribúció is megoldható.
Nyilván a kamionoknál ez még nem segít, mert az önvezető kamionok fejlesztése még nem tart ott, de a felsorolt megoldásokkal lehet enyhíteni a munkaerőpiaci nyomást.
Másrészt, figyelembe kell venni, hogy a munkavállalók elvárásai nagyon megváltoztak az utóbbi években.
A fiatalok amellett, hogy tervezhető, rugalmas életpályamodellt szeretnének látni maguk előtt, szükségük van rá, hogy a munka egyúttal élmény is legyen.
Mi ennek az igénynek a kielégítésére nagy hangsúlyt helyezünk. Az ingatlanjainkat – a ParkLife iniciatívánk elemein keresztül- úgy fejlesztjük, hogy a dolgozók egyedileg és közösen is ki tudjanak kapcsolódni, ha munkába jönnek. Lehetőséget biztosítunk a közösség-építésre, melybe igyekszünk bevonni a lokális közösségeket is.
Az biztos, hogy hosszútávon a HR egyik nagy feladata lesz a logisztikai cégeknél, hogy
mind a megfelelő mennyiségű és minőségű munkavállalót bevonzzák, mind a fiatalok körében is vonzóvá tegyék a szegmenst és azon belül akár például a sofőri szakmát.
