Mivel járunk jobban: lakáskiadással vagy a lakossági állampapírokkal?

Elemzések2019. júl 9.Harsányi Péter

Még mindig közel kétszámjegyű hozam érhető el a lakások vásárlásával és kiadásával, de vajon mi fűti még a lakásárak emelkedését, és mennyire versenyképesek ezzel szemben a lakossági állampapírok?

Mekkora hozam érhető el?

  • Lakóingatlan vásárlása és kiadása

Budapesten jellemzően 5-6 százalék közötti hozamot lehet elérni hosszú távú lakáskiadással. Ebben a kalkulációban azonban még nincs benne az amortizáció, a felújítások költsége, valamint folyamatos kiadást feltételeztünk. Ha ugyanakkor az utóbbi bizonytalan tényezőkkel korrigálunk és számolunk némi üresedéssel is, akkor már lecsúszunk a 4-5 százalék közötti sávba.

Egy ingatlan esetében a kiadás mellett a hozam másik forrása az adott lakás árváltozásából adódik. Ez lehet pozitív vagy negatív előjelű, de hosszú távon azért jellemzően egy trendszerű emelkedéssel érdemes számolni.

Jelenleg a lakóingatlanpiac tekintetében továbbra is kedvezők a kilátások. Ugyan már sokat emelkedtek az árak, és Budapest belvárosában már egyre jobban érződnek a túlfűtöttség jelei, Budapest külsőbb kerületeiben és az agglomerációban egy sor tényező a további drágulás irányába mutat.

A gyors gazdasági növekedés, a kétszámjegyű béremelkedés, az alacsony kamatkörnyezet, a lakossági jelzáloghitelállomány alacsony szintje, a jövő évtől ismét jelentősen szűkülő újlakás kínálat, a belvárosból kiszoruló kereslet, valamint a kormányzati családtámogató intézkedések egyaránt a lakásáremelkedés folytatódását valószínűsítik.

Ezzel összhangban a következő 5 évben jó eséllyel az inflációt jóval meghaladó mértékben emelkedhetnek a lakásárak, amihez ha hozzátesszük a kiadásból származó 4-5 százalékos hozamot, akkor még mindig az lakásbefektetések termelhetnek a legjobban. Mindazonáltal itt hosszabb befektetési időtávról beszélhetünk, valamint az ingatlanpiac kockázatossága is számottevően magasabb az államkötvényeknél.

  • Magyar Állampapír Plusz

A Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz) lépcsőzetes kamatozású, futamideje 5 év. Ha lejáratig tartjuk a papírokat, akkor évente átlagosan megközelítőleg 5 százalékos kockázatmentes kamatot kaphatunk.

  • Prémium Magyar Állampapír

Az inflációkövető lakossági állampapírból (Prémium Magyar Állampapír, PMÁP) két konstrukció létezik, mi a hosszabbat vizsgáljuk, mely 5 éves. Ebben az esetben a kamat az előző évi inflációból és egy 1,7 százalékos kamatprémiumból tevődik össze.

Az MNB előrejelzése alapján idén, jövőre és 2021-ben nagyságrendileg 3,3 százalék körül mozoghat az infláció. Ez azt jelenti, hogy a PMÁP hozama a MÁP Plusz-hoz hasonló, 5 százalék körüli lehet a következő években.

Ez a hozam ugyanakkor az infláció emelkedésével vagy csökkenésével változhat. Jelenleg talán nagyobbak az infláció esetében a felfelé mutató kockázatok, ezért a PMÁP hozama akár a MÁP Plusz hozamát is lekörözheti, bár lényeges különbség nem várható.

Mekkora összeget fektessünk be?

Milyen méretű és értékű lakást érdemes kiadásra venni? 40 négyzetméter körüli lakásokat jellemzően bő 30 millió forintért lehet kapni Budapesten, habár ez a méret kiadás szempontjából nem a legideálisabb, ugyanis a javítási, és a felújítási költségek a lakás értékéhez képest túl magasak.

Inkább egy két-három szobás, 60-80 négyzetméter körüli lakásban érdemes gondolkodni, ahol már jobban eloszlanak az ilyen jellegű a költségek, de még nem akkora a lakás, hogy csak lassabban és nehezebben lehessen kiadni.

Egy 70 négyzetméteres használt tégla lakás értéke Budapesten nagyjából 50-55 millió forint, ha 700-750 ezer forintos négyzetméterárakkal számolunk, ami mára már átlagosnak mondható. Ebben az összegben már benne lehetnek az ügyvédi és egyéb költségek is.

A MÁP Plusz esetében ezzel szemben nincs minimálisan befektethető összeg, akár pár ezer forintot is befektethetünk. A PMÁP esetében szintén gyakorlatilag bármilyen kicsi összeg befektethető.

Fontosabb kockázatok

A két lakossági állampapír kockázatmentes. A PMÁP esetében az infláció módosíthat az elérhető hozamon, de várhatóan csak kis elmozdulásokról beszélhetünk.

Az ingatlanok, mint alternatív befektetési formák kockázatosság szempontjából a kötvények és a részvények között vannak.

Az ingatlanpiac esetében a kamatkörnyezet esetleges megugrása, a befektetési aktivitás visszaesése, valamint egy nagyobb nemzetközi gazdasági sokk okozhatna átmeneti visszaesést.

Kínálati oldalról egyelőre nem várható az elkövetkezendő években olyan jelentős bővülés, ami lenyomhatná az árakat. Sőt, jövőre akár 50-60 százalékkal is szűkülhet az újlakás kínálat a lakásáfa körüli bizonytalanság, a munkaerőhiány és az új energetikai elvárások miatt.

Jelenleg magas a befektetési céllal vásárolt lakások száma, mi több a Duna House friss felmérése alapján júniusban ez volt az egyik fő motiváló tényező a vevőknél. Amennyiben viszont megszigorítanák például a rövidtávú lakáskiadást (Airbnb), akkor akár egy érezhető lakáseladási hullám is kibontakozhatna főleg a belvárosban.

Budapesten napjainkban tudniillik közel 10.000 lakást adnak ki rövidtávra turistáknak.

Végezetül ha egy-egy lakástulajdonosnak egy váratlan esemény miatt gyorsan pénzre lenne szüksége, akkor jó eséllyel ár alatt kellene eladnia ingatlanját,

mivel egy tégla lakást jellemzően 3-4 hónap alatt lehet értékesíteni, míg a panel lakások átlagosan 2-3 hónap alatt mennek el.

Ezért is fontos, hogy gyorsan pénzre váltható befektetést is tartsunk a portfóliónkban.

Több lábon kell állni

Minden befektetés esetében elmondható, hogy fontos a több lábon állás. Aki megteheti, annak érdemes lehet lakásban, MÁP Pluszban, és PMÁP-ban tartania a megtakarításait. Egy ilyen esetben részesedhetünk hosszú távon a lakáskiadás és a lakásáremelkedés együttes hozamából, illetőleg a lakossági állampapírok tartásával likvidek lehetünk, azaz szükség esetén gyakorlatilag bármikor pénzünkhöz juthatunk.

A MÁP Plusz esetében 99,75 százalékos árfolyamon bármikor visszaválthatjuk a megtakarításunkat, illetve a kamatfizetést követő 5 munkanapos időintervallumban a visszaváltás 100 százalékos árfolyamon történik.

A PMÁP pedig az adott napon érvényes vételi árfolyamon váltható vissza, így utóbbi visszaváltási árfolyamát kisebb bizonytalanság övezi.