MBH Index: kínálati fordulat jellemezheti a lakáspiacot 2026-ban
Ingatlan
Kedvezőnek ígérkeznek a lakáspiac idei kilátásai Magyarországon: az építési engedélyek számának látványos növekedése és a fokozódó fejlesztői aktivitás a kínálat erősödését vetíti előre. Mindeközben a támogatott hitelkonstrukciók továbbra is segíthetik a vásárlókat, a lakásárak emelkedésének üteme pedig várhatóan mérséklődik a tavalyi szinthez képest – derül ki az MBH Jelzálogbank 2026-os lakáspiaci prognózisából.
2025-ben még mérséklődött a lakásépítési volumen Magyarországon: az év során összesen mintegy 12 ezer ingatlan kapott használatbavételi engedélyt a KSH adatai szerint, ami 9,3 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban – olvasható az MBH Csoporthoz tartozó hitelintézet legfrissebb elemzésében.
A csökkenés elsősorban a megyei jogú városokat érintette, ahol 2024-hez képest 26 százalékkal esett vissza az átadások száma, a községekben 6,6 százalékos, Budapesten 14 százalék körüli csökkenést regisztráltak.
A kisebb városokban ugyanakkor 8,9 százalékkal több lakás készült el 2025-ben, mint a megelőző évben.
Élénkülés mutatkozik az engedélyezésben
A jövőbeni kínálat szempontjából ugyanakkor kedvezőbb képet mutat az engedélyezési aktivitás élénkülése. 2025-ben 37 százalékkal több – 28 ezer – lakásépítési engedélyt adtak ki a KSH adatai szerint, mint egy évvel korábban.
A bővülés egyik motorja a főváros volt, ahol az engedélyek száma 56 százalékkal nőtt, de a megyei jogú városokban is jelentős emelkedés ment végbe, többek között Debrecenben és Győrben.
Minden régióban bővülés ment végbe, de különösen kiemelkedően alakult a Dél-Alföldön (+76 százalék) és a Közép-Dunántúlon (+49%) – elsősorban a Szegeden, illetve Székesfehérváron tapasztalt kimagasló engedélyeztetési aktivitásnak köszönhetően.
A részben a szabályozási változások, részben pedig az MBH Banknál is elérhető Otthon Start Program nyomán élénkebb keresletnek köszönhetően a fejlesztői aktivitás magas kínálatot vetít előre 2026-ban.
A tényleges átadások számában azonban némileg később állhat be érdemi fordulat a projektek hosszabb átfutási ideje miatt. Az Eltinga lakáspiaci riportjai szerint Budapesten a 2026–2028-as időszakban értékesítés alatt álló társasházi projektekben összesen mintegy 20 ezer új ingatlan épülhet vagy van tervben. Ebből 2026-ra mintegy 8000, 2027-re körülbelül 8500, míg 2028-ra egyelőre csaknem 3000 lakás átadása várható, a későbbi évek számai azonban az újonnan induló beruházások függvényében még jelentősen változhatnak, különösen, hogy az Otthon Start Programhoz kapcsolódóan kiemelt beruházások még csak ezután érkezhetnek a piacra.
A vidéki piacon is látszott a fejlesztői aktivitás élénkülése 2025-ben, összesen valamivel több mint 11 ezer társasházi lakás épült vagy szerepelt a tervekben a harmadik negyedévben értékesítés alatt álló, legalább 10 lakásos projektekben.
Ezek közül több befejezése még 2025-ben volt várható, míg 2026-os átadási dátummal hozzávetőleg 5500 rendelkezett.
Továbbra is számos támogatás segíti az ingatlanvásárlókat
A lakáspiaci kereslet alakulásában a reáljövedelem emelkedésén túl továbbra is meghatározó szerepe van a finanszírozási környezetnek.
Bár a piaci lakáshitelek kamata jelenleg 6–7 százalék körül mozog, a kedvezményes konstrukciók, mindenekelőtt a 3 százalékos kamatozású Otthon Start Hitel és a CSOK Plusz érdemben élénkítik a vásárlási kedvet. Az Otthon Start Program iránti erős érdeklődés már 2025-ben is számottevő bővülést eredményezett a hitelkihelyezésekben, és 2026-ban is a kereslet egyik fő mozgatórugója maradhat, többek között azáltal, hogy az idei évtől már az olcsóbb zártkerti ingatlanokra is igényelhető
– mondta Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.
A keresletet támogathatja továbbá, hogy könnyebbé válik a még épülő társasházi lakások megvásárlása, és a vevőknek a tulajdoni lapon bejegyezhető joga keletkezik a még építési fázisban tartó ingatlanok esetében is. Az új szabályozás erősebb jogi garanciákat és jobb hitelezhetőséget biztosíthat a vevők számára.
A lakossági hitelállomány a Magyar Nemzeti Bank várakozásai szerint is dinamikusan bővülhet, miközben a családokat és fiatalokat célzó további támogatások, például a babaváróhitel, a falusi CSOK, a munkáshitel vagy a közszolgálati otthontámogatás szintén hozzájárulhat a kereslet fenntartásához.
Ugyanakkor az Otthon Start Program négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos árkorlátja területi különbségeket eredményezhet, különösen a főváros drágább kerületeiben szűkítve az elérhető ingatlanok körét.
Kisebb drágulás és mérséklődő aktivitás a befektetői oldalon
Az élénk kereslet 2025-ben a lakásárak emelkedésében is megmutatkozott. Az MBH Lakásárindex szerint 2025 harmadik negyedévében nominálisan 18, reálértéken 13 százalékos növekedés volt mérhető az egy évvel korábbihoz képest. 2026-ban az árak tovább emelkedhetnek, ugyanakkor a növekedés üteme mérséklődhet: az MBH Index szakértőinek várakozása szerint az első fél évben negyedévente 4–5 százalékos, a második fél évben 1–2 százalékos nominális drágulás valószínűsíthető.
A kiegyensúlyozottabb árdinamika annak is köszönhető, hogy 2026 a befektetői oldalon is változásokat hozhat:
Míg 2025 első felében a lejáró állampapírokból felszabaduló források és a kedvező piaci kilátások jelentősen növelték a vásárlói kedvet, addig idén ilyen mértékű új forrásbeáramlás nem várható. Ráadásul a bérleti piacon az Otthon Start Program hatására átmeneti keresletcsökkenés figyelhető meg, ami mérsékelheti a bérbeadásból származó hozamokat, és az árnövekedés üteme is lassulhat
–mondta Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója.
