Újabb mentőövet kap az ingatlanpiac – elkerülhetővé válik egy súlyosabb visszaesés?

A múlt héten a parlament elé került az újabb törlesztési moratóriumról szóló törvényjavaslat.

Korábbi írásunkban rávilágítottunk, hogy azokban az országokban, ahol az adósoknak kellett jelentkezniük a moratóriumba, sokkal alacsonyabb a résztvevők aránya. Szlovákiában például a lakossági ügyfelek megközelítőleg 10 százaléka került olyan nehéz helyzetbe, hogy igénybe kelljen vennie a hiteltörlesztési moratóriumot.

A magyar lakosság a magasabb megtakarítási rátának, az alacsonyabb eladósodottságnak és a járvány előtti óvatosabb banki hitelezési gyakorlatnak köszönhetően feltehetően ennél is jobb állapotban van.

Vagyis jó eséllyel a magyar lakossági hitelesek kevesebb, mint 10 százalékának okozhatna gondot a törlesztő részletek fizetése.

Az új szelektív hitelmoratóriumnak köszönhetően e réteg jelentős része további fél évig mentesülhet a hiteltörlesztés alól. Ennek fényében egy látványosabb eladási hullámtól menekül meg az ingatlanpiac.

Második hullám

A fenti intézkedés ugyan óriási könnyebbség, egy mérsékelt árkorrekcióra azonban még így is reális az esély.

A járvány második hulláma miatt ugyanis mérséklődhet a gazdasági aktivitás, miközben a munkanélküliség átmenetileg megemelkedhet. A rövidített munkaidőt támogató állami intézkedések kifutása és a belföldi nyári turizmus lecsengése is a foglalkoztatottság csökkenését sejteti.

A külföldi turizmus ráadásul várhatóan jövő nyár közepéig nem áll helyre. A turizmus súlya a kapcsolódó ágazatokkal együtt eléri a GDP 6-7 százalékát az MNB számításai alapján. Emellett gyengélkedik a GDP 4,5-6 százalékát kitevő autóipar is.

Ezzel párhuzamosan az átlagbérek emelkedése is várhatóan visszafogottabb lesz a bizonytalan gazdasági környezetben. Az eltűnő munkaerőhiány miatt újra a vállalatok kerülhetnek erősebb alkupozícióba a bértárgyalásoknál.

Az ingatlanpiacon másfelől sok vevő kivár, egyre több lakásvásárlást halasztanak el. Ezen folyamatok a fizetőképes kereslet gyengülését és az árak mérsékelt süllyedését eredményezik.

Befektetők

Az ingatlanpiacon a befektetői kereslet már a Magyar Állampapír Plusz megjelenésével elkezdett csökkenni.

Budapesten a korábbi 50 százalék körüli szintről tavaszra 35 százalék közelébe süllyedt a befektetési célú vásárlások aránya.

Ez a szám tovább csökkenhet a járványhelyzet, a borúsabb kilátások és a lakáskiadáson elérhető alacsonyabb hozamok miatt, ami pedig újabb sokk a lakáspiaci keresletnek.

Belváros

A külföldi turizmus jó eséllyel nyár közepe előtt nem tér magához. Emiatt a rövidtávú kiadásra megvásárolt lakások tulajdonosai nehéz helyzetbe kerülhetnek, így megnőhet a kényszereladások száma is. A befektetői kereslet is akadozhat, miközben az árak túlfűtötté váltak a belvárosban. A járvány miatt egyre többen az agglomerációba, kertvárosokba,  zöld övezetekbe költözhetnek.

Budapest belső kerületei esetében tehát jóval erősebb lehet az áresés, mint országos szinten.

Hitelezés

A második negyedévben a kijárási korlátozások idején az új kibocsátású lakáshitelek 30 százalékkal estek az MNB adatai szerint. Az azóta eltelt időben a banki válaszok alapján a jelzáloghitelezésben már majdnem visszatért a járvány előtti szintekre a hitelezési aktivitás.

A koronavírus-járvány őszi és téli felfutásával azonban újra fennáll a veszélye, hogy óvatosabbá válik a lakosság, illetve tovább szigorodhatnak a banki hitelfeltételek. Ez átmenetileg csökkentheti a felvett hitelek volumenét és az ingatlanpiaci keresletet.

A fenti folyamat az árak mérsékelt csökkenését idézheti elő. A hitelmoratóriumnak köszönhetően viszont rendszerszinten nem lesznek tömeges lakáseladások, így az árkorrekció visszafogottabb lehet.

Kínálat

A kormányzati bejelentések alapján 2022 végéig visszavezetik az öt százalékos áfát az újépítésű lakások esetében. A lépés érezhetően fokozhatja a lakásépítési kedvet.

A korábbi 27 százalékos áfa-kulcs mellett ugyanis sok kivitelező nem kezdett új projektbe. A megugró anyag- és munkaerőköltségeket is figyelembe véve az építőipari cégek már csak olyan magas áron tudták volna értékesíteni a felépített lakásokat, melyekre nem lett volna elegendő fizetőképes kereslet. A járvány előtt több kerületben milliós négyzetméterárakért vagy afelett kínáltak újépítésű ingatlanokat.

A tervezett intézkedés hatására középtávon várhatóan újra fokozódik a kínálat, ami szintén az ingatlanpiaci árak mérséklődését vonja maga után. A használt lakáspiacon azonban korlátozott hatások várhatók, hiszen az újépítésű lakáspiac nem éri el az eladásra kínált összes lakás egytizedét.