Mekkorát eshetnek a bérleti díjak a kereskedelmi ingatlanoknál?

Interjú2020. máj 12.Harsányi Péter

A kiskereskedelmi üzletek forgalomarányos bérleti díjai a járvány hatására mérséklődhetnek. Az irodák és az élelmiszerkereskedelemi egységek esetében ugyanakkor a bérleti díjak stagnálása várható – mondta a növekedés.hu-nak adott interjújában Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt. igazgatóságának elnöke, aki szerint a hazai ingatlanbefektetések nemzetközi szinten is vonzónak számítanak.

Milyen mértékben változhatnak a bérleti díjak rövid- és középtávon a kereskedelmi ingatlanpiacon? Mennyire vált nehézkessé a bérleti díjak beszedése?

Az Erste Ingatlan Alap a kereskedelmi ingatlanpiac három szegmensében aktív. Az irodapiacon és az élelmiszerszektorban vannak nagyobb súllyal befektetéseink, míg a koronavírus-járvány által jobban érintett kiskereskedelmi szegmensben csak kisebb kitettséggel rendelkezünk.

A hazai irodapiacon egyelőre nem látunk komolyabb nehézségeket, az új irodákra továbbra is nagy az igény. Sőt a gyenge forint miatt a bérlők sokszor még jól is járnak, miután sok SSC külföldre szolgáltat és euróban keletkeznek a bevételeik.

Az elmúlt időszakban ugyan több bérlő is jelentkezett kedvezmények reményében, de bérleményeik rendeltetésszerűen használhatóak, így az aktuális törvényi szabályozás és a határozott idejű bérleti szerződéseik értelmében eleget kell tenniük a fizetési kötelezettségüknek.

Jelenleg nem látunk fennakadásokat a bérleti díjak beszedhetőségében, de az esetleges nem teljesítések ellen véd a megfelelő mértékű kaució is.

A várakozásaink szerint a bérleti díjak változatlan szinten maradhatnak az irodapiacon. Nem szabad elfelejteni, hogy a bérleti díjak egy cég költségeinek csupán kisebb hányadát teszik ki szemben a munkaerőköltségekkel.

Érdemes megjegyezni, hogy az elmúlt időszakban a fejlesztési költségek rendkívül megdrágultak, így az újépítésű irodák esetében már nem kivitelezhető a bérleti díjak csökkentése. Ha az aktuális szinteknél mélyebbre süllyednének a díjak, akkor számos fejlesztés leállna, ez pedig a kínálat szűkülésén keresztül szintén stabilizálná a bérleti díjszinteket.

Az élelmiszerkereskedelmi ágazatra a koronavírus-járvány vegyes hatással van. Egyrészt a  márciusi és a húsvét előtti időszak meglehetősen magas forgalmat hozott a szektornak, másrészt  jelenleg a korábban felhalmozott készleteit éli fel a lakosság. Ez nem kedvező az üzletmenetnek és további nehézséget okoz az élelmiszerkereskedelmi ágazatot sújtó extra adó. Emiatt több szereplő is kérte a bérleti díjak átmeneti mérséklését, de ebben az esetben is az szerződéseknek, illetve a jogszabályi környezetnek megfelelően szükséges teljesíteniük fizetési kötelezettségeiket.

Alapvetően ebben a kategóriában is a bérleti díjak stagnálására számítunk.

Az elmúlt években ráadásul a szektor az aranykorát élte, hatalmas nyereségek keletkeztek. Ennek tükrében az élelmiszerkereskedők át tudják vészelni ezt a remélhetőleg csak néhány hónapos nehéz időszakot.

A kiskereskedelmi üzleteket már jobban megérintette a gazdasági leállás. Némi bizakodásra ad okot, hogy Nyugat-Európában, így például Ausztriában is már kezdenek újra megnyitni ezek az egységek, így vélhetően hazánkban sem tart már sokáig ez a rendkívüli időszak.

A kiskereskedelmi ingatlanok, mint például a plázák vagy a kereskedelmi parkok esetében jellemző a forgalomarányos bérleti díj, ahol a bérbeadó és a bérlő osztozik a sikeres vagy a kevésbé sikeres időszakok eredményéből.  

Alapvetően a tőkeerős multinacionális bérlőknél nem látunk komolyabb gondokat, inkább a kkv szereplők vannak nehezebb helyzetben. Esetükben egyedi tárgyalásoktól függ a bérleti díjak jövőbeni alakulása. Törekszünk a kölcsönösen előnyös megállapodások megkötésére, például akkor kap kedvezményt  a partner, ha meghosszabbítja a bérleti szerződését, így biztosítva a bérbeadókat egy hosszú távú együttműködésről.

Az Erste Ingatlan Alap portfóliójában szereplő ingatlanokat döntő többségben stabil hátterű multinacionális vállalatok bérlik.

A kereskedelmi ingatlanok árában milyen tendenciára számít idén és jövőre? Mely szegmensek vannak nagyobb nyomás alatt a járvány miatt?

A bérleti díjak várható stagnálása miatt az irodaépületek és az élelmiszerkereskedelmi ingatlanok árában nem számítunk számottevő visszaesésre. A kiskereskedelmi üzletek forgalomarányos bérleti díjainak csökkenése következtében ezen ingatlanoknál eseti jelleggel elindulhat egy mérsékelt árkorrekció. Sok múlik azon, hogy mikor ér véget a koronavírus járvány, de alapvetően a bérbeadó célja is az, hogy a bérlő túlélje a válságot.

Az alternatív befektetések hozamát ugyanakkor változatlanul meghaladja az ingatlanbefektetések hozama. A magyar irodapiacon 5,25-5,5 százalékos hozam érhető el az irodaépületek megvásárlásával és kiadásával. Az élelmiszerkereskedelmi piacon 6-7 százalék körüli hozam realizálható a magasabb kockázati szint miatt.

A nemzetközi befektetők számára is kedvező alternatívát kínálnak a hazai ingatlanbefektetések, miután a német 10 éves kötvénypiaci hozamok negatív tartományban vannak, de a régiós hosszú lejáratú hozamok sem sokkal magasabbak.  Az erős befektetői kereslet tehát fennmaradhat, ami támaszt ad a hazai kereskedelmi ingatlanáraknak.

Az elmúlt években a vevők számához képest nagyon kevés fejlesztés történt, így a gazdaság újraindulásával változatlanul lesz igény az új kereskedelmi ingatlanokra. A járvány legnehezebb hónapjaiban számítunk csak egy átmeneti kivárásra a vevők és eladók részéről.

Vár-e emelkedést az irodapiacon az üresedési rátában 2020-ban és 2021-ben?

A hazai irodapiacon az üresedési ráta a járvány előtt 6,2 százalék közelében alakult. Nem várok jelentős és tartós emelkedést ebben a mutatóban, az új irodaházakra ugyanis változatlanul lesz igény.

Meglátásom szerint inkább a kiöregedett B és C kategóriás irodaházak válnak kevésbé versenyképessé, így ez a szegmens viszonylag jobban szenvedhet.

A bérleti szerződések másfelől jellemzően hosszú távra, 5-10 évre szólnak, csupán kis részük jár le éppen ezekben a hónapokban, ennek tükrében a bérlőknek nincs lehetőségük a feltételek egyoldalú módosítására.

Az újonnan épülő irodaházak esetében jellemzően még a projektek indulásakor aláírták az előbérleti szerződéseket.

Látnak-e nagyobb mértékű tőkekivonást az Erste Ingatlan Alapból? Van-e az alapban elegendő likviditás, el kell-e adni a mögöttes ingatlanokat a távozó ügyfelek miatt?

Nem tapasztaltunk drasztikus mértékű tőkekivonást az Erste Ingatlan Alapból. Az alap likviditása magas szinten áll, így minden befektetési jegy visszaváltásnak bőségesen eleget tudunk tenni. A Magyar Nemzeti Bank is nagy segítséget nyújt az alapkezelői szektornak, és szükség esetén a jegybanki fedezett hiteleszköz segítségével extra likviditással látja el az alapkezelőket.

Milyen szinteken van az Erste Ingatlan Alapban a töltöttségi ráta? A magasabb likviditási szint mennyiben tompítja a jelenlegi negatív hatásokat?

A koronavírus-járvány kezdetén az Erste Ingatlan Alap forintos sorozatának 48 százalékos volt a töltöttsége, vagyis az alap vagyonának 48 százaléka volt ingatlanokba befektetve.

Az interjú készültekor megközelítőleg 493 milliárd forint volt az Erste Ingatlan Alap nettó eszközértéke, mely március 2-án még 523 milliárd forinton állt. Egy nagyobb intézményi visszaváltás hatására az alap vagyona nagyságrendileg 5 százalékkal mérséklődött. Tömeges visszaváltásokat ellenben nem tapasztaltunk.

A fenti intézményi tőkekivonásnak két nagyobb előnye is van. Egyrészről a töltöttségi ráta 55 százalékra emelkedett. Ennek köszönhetően az ügyfelek nagyobb mértékben részesülhetnek az esetlegesen kibontakozó emelkedő korrekciókból. Az ingatlanpiac hosszú távon emelkedő trendben mozog. A likvid eszközök hozama nulla százalék körüli volt, így csökkenésük nem jár komolyabb áldozattal. Az ingatlanhányad növekedése meglehetősen pozitív hatással lehet hosszú távon a hozamokra.

A másik nagy előny a befektetési jegyek visszaváltási szabályaiban rejlik. Az aktuális szabályok értelmében T+180 napos visszaváltási idővel jegyezheti a lakosság az ingatlanalapok befektetési jegyeit. Az MNB korábban maximalizálta a T+3 napos visszaváltási lehetőséggel ellátott befektetési jegyek darabszámát. A mostani tőkekivonásnak köszönhetően ismét megvehetik az ügyfelek az Erste Ingatlan Alap befektetési jegyeit T+3 napos visszaváltás mellett. Ez az állapot nagyságrendileg addig tarthat, amíg az alap nettó eszközértéke nem emelkedik vissza 550 milliárd forintra.

Érdemes-e most ingatlan befektetési alapot venni? A forintos vagy az eurós sorozatokban lát-e nagyobb fantáziát?

A magasabb töltöttségi szint magasabb hozamot biztosíthat, miközben a T+3 napos visszaváltási lehetőség jelentősen növeli a befektetési jegyek likviditását. A gazdaság újraindulásával és a befektetői kereslet normalizálódásával a kereskedelmi ingatlanpiac hosszú távon emelkedő pályán maradhat, amiből az ingatlanalapok is részesülnek.

Mind a forintos mind az eurós sorozatok hasonló hozamot biztosítanak. Az Erste Euro Ingatlan Alapnak - a maga 2 százalék körüli hozamával - nincs most vetélytársa ebben a kockázati kategóriában. Hozama jócskán meghaladja az eurós állampapírokét is.

Megalakult az MKT Ingatlanpiaci Szakosztálya

Megalakult a Magyar Közgazdasági Társaság Ingatlanpiaci Szakosztálya – a szakosztály alapításához az MKT elnöksége is a hozzájárulását adta.

A szakosztály elnökévé az alakuló ülésen jelenlévő tagok Pázmány Balázst, az ERSTE Alapkezelő Zrt. igazgatóságának elnökét választották.

A szakosztályi titkári feladatokat Gálfi Anita, az Erste Alapkezelő Zrt. ingatlan-alapkezelési vezetője látja el. A most záruló, hároméves elnökségi ciklusban négy új és egy újjáalakult szakosztállyal gazdagodott a Magyar Közgazdasági Társaság. A tagok a honlapukon jelszavukkal és belépési nevükkel bejelentkezve csatlakozhatnak az új szakosztályhoz, vagy online adategyeztető lapukon jelezhetik csatlakozási szándékukat.