Még mindig nem lassulhat jelentősen az ingatlan áremelkedés

Az elmúlt 12 hónapban több mint 900 milliárd forint értékben bocsátottak ki a bankok lakáshiteleket. Hogyan viszonyul ez az adat a 2008-as válság előtti csúcshoz?

Az újonnan folyósított lakáskölcsönök állománya nominálisan már meghaladja a válságot megelőző, 2008. évi szintet, de reálértelemben – vagyis az inflációval korrigálva – annak csupán mintegy négyötödét, 82 százalékát teszi ki. A nominális adatot egy másik mérőszámmal, a lakásárindexszel is korrigálhatjuk. Ha ezzel a mutatóval – az elmúlt időszak országos, éves lakásár-emelkedése 15-17 százalékos volt – igazítjuk ki a hitelállomány bővülését, akkor

a válság előtti kihelyezések nagyjából 2/3-ánál tartunk, tehát egyelőre nem kell tartani a túlzott eladósodástól, melyet az MNB úgynevezett adósságfék szabályai is biztosítanak.

Érdekes tény továbbá, hogy a lakásvásárlások kicsivel több mint fele továbbra is készpénzből, azaz hitelfelvétel nélkül valósul meg.

A jelenlegi szabályok alapján jövőre újra 27 százalékos áfával értékesítik majd az új lakásokat, ami újabb drágulást hozhat az ingatlanpiacon. Egyetért ezzel a jegybank? 

Az év elején mi is feltettük ezt a kérdést a legfontosabb ingatlanpiaci szereplőknek, és a többségük akkoriban azt válaszolta: a bekövetkező áfaemelést még nem árazták be. Amennyiben az áfakérdésen kívül más árfelhajtó tényezővel nem számolunk – mint például az emelkedő munkaerő és építésianyag költség –, akkor is arra következtethetünk, hogy

az előttünk álló időszakban az 5 százalékról 27 százalékra emelkedő áfa hatása, ha nem is teljes mértékben, de biztosan meg fog jelenni az árakban.

Mennyivel emelkedhetnek jövőre az ingatlanárak?

Úgy látjuk, az általános forgalmi adó emelkedését folyamatosan építik be az árakba az ingatlanfejlesztők. Ne feledjük, a szabályozás szerint a 2018. november 1-je előtt végleges építési engedélyek rendelkező építések esetében még 5 százalékos maradt az új projekt áfája, amennyiben a lakás értékesítése 2023 végéig megtörténik. Most zömében ezek a projektek futnak, de már megindultak azok az építkezések is, ahol 27 százalékos áfával kell számolni.

Jelenleg nem látjuk jelét a kétszemjegyű áremelkedés jelentős lassulásának. Az országon belül persze jelentős eltérések lehetnek.

Most is megfigyelhető, hogy a fővárosban és a vidéki nagyvárosokban 20 százalék feletti a drágulás üteme, míg a vidéki községekben jóval alacsonyabb. Úgy gondoljuk azonban, hogy ez változhat, az eddig lemaradó vidéki községek esetében dinamikusabb áremelkedést várunk, már csak a falusi CSOK és a babaváró hitel élénkítő hatása miatt.

Ha már a babaváró hitel szóba került: mit szól a jegybank ahhoz a jelenséghez, hogy egyes hitelfelvevők befektetik a szabad felhasználású kölcsönt? Mekkora lehet az arányuk?

Nagyon nagy várakozás előzte meg július 1-i indulást és az első hónapban már mintegy 54 milliárd forintnyi kihelyezés történt. Ugyan az első hónapok tapasztalataiból még nem igazán lehet messzemenő következtetéseket levonni, de a júliusi kezdés mindenképpen kivételesnek számít, hiszen azok az ügyfelek kapták meg a leggyorsabban az állam által támogatott babaváró hitelt, akik jellemzően magasabb jövedelemmel és iskolai végzettséggel rendelkeznek, ráadásul pénzügyileg is tudatosabbak.

Idén akár 40 ezren is igényelhetik a kölcsönt.

A kereskedelmi bankokkal folytatott interjúinkból derült ki, hogy legjellemzőbb hitelcél a lakás, vagy ahhoz kapcsolódó kiadások, illetve 10-15%-ban korábbi hitel kiváltása. A bankok felhívták azonban arra is a figyelmet, hogy

egyes ügyfelek befektetési termékeket – például az ötéves időtávon évente közel 5 százalékot hozó Magyar Állampapír (MÁP) Pluszt – vásárolnak a babaváró hitelből.

A banki válaszok alapján az ügyfelek 1-3 százaléka jelezte, hogy befektetési szándékkal veszi fel az igen kedvező kölcsönt, amely már egy gyermek születésénel is kamatmentessé válik. Az első gyerek születésénél halasztódik a törlesztés, a második újonnan született baba után a felvett kölcsönt részben elengedik, a további gyermek születésénél pedig teljes tőkeelengedés történhet. Akadnak tehát olyan “babavárós” ügyfelek, akik a hosszú távú megtakarításaikat bővíthették a MÁP Plusz vásárlásával, de ez a kötvény értékesítésének szempontjából marginális.

A június végéig eltelt egy évben kiemelkedő ütemben nőtt a hazai vállalati és háztartási hitelállomány. Az EU-ban azonban még mindig alacsonynak számít a hitelállomány bruttó hazai termékhez (GDP) viszonyított aránya. Miért vagyunk lemaradásban ezen a téren?

Amennyiben a lakossági hitelállomány alakulását nézzük, látni kell, hogy a 2008-as válság előtt még a régióval együtt nőtt a háztartási hiteldinamika, sőt, a magyar lakosság gyorsabban adósodott el, mint a szomszédos országok háztartásai. Ez azonban egészségtelen szerkezetű volt, ráadásul a nem kellően prudens devizahitelezés egyfajta túlfűtöttséget okozott,

így akkoriban a GDP 25-30 százalékát tette ki a lakossági adósság.

A válságot követően hosszú és nagyon fájdalmas folyamat eredményeként esett vissza ez a mutató, részben az adósságállomány természetes leépülése, részben a kormányzati intézkedések révén. Ily módon például a lakáshitelek állománya a GDP nyolc százalékára süllyedt, miközben a válságot megelőzően ez a hányad közel 15 százalék volt. A lakossági hitelállomány 2016-ig folyamatosan csökkent, és csak fokozatosan indult be újra a növekedés. Érdekes megemlíteni, hogy

a hitelezési fordulat jóval később következett be, mint a gazdasági fordulat. Tavaly és idén eddig – reálértéken – mintegy 5 százalék körüli ütemben nőtt a magyar gazdaság, míg a nominális GDP-gyarapodás 8-10 százalékra volt tehető.

Amennyiben a hitelállomány bővülését a nominális GDP-növekedéssel vetjük össze, ez adja meg a GDP-arányos úgynevezett hitelpenetráció mértékét. A jelentésünkből kiderül, hogy az elmúlt egy évben 8,4 százalékkal bővült a háztartási hitelállomány, ami már közel áll a GDP nominális bővüléséhez.

Vagyis most értünk el ahhoz a ponthoz, amikor már nem süllyed tovább a hitel/GDP mutató, a gazdasági növekedéssel megegyező ütemű a háztartási hitelállomány bővülése.

A vállalati kölcsönöknél is hasonló történet játszódott le, csak valamivel gyorsabban: a most mért 16 százalékos vállalati hiteldinamika már 6-7 százalékponttal haladja meg a nominálisan számolt GDP-növekedést. A vállalati hitelpiac már beindult, mélyül a hitelpenetráció, míg a háztartási hitelezés még fáziskésésben van de mindkettő esetében elmondható, hogy van tér az egészséges és a gazdasági növekedést fenntartható módon támogató hitelbővülés előtt.