Átterjed a világra a kínai ingatlanár-zuhanás

A kínai ingatlanőrület nem állt meg a nagy ázsiai ország határainál: az ingatlanfejlesztő cégek és a fellendülés korai időszakában meggazdagodott magánszemélyek nyugati országokban kezdtek ingatlanokat vásárolni, illetve kereskedelmi ingatlanokat, sokszor igen magas épületeket fejleszteni.

A fellendülés hosszú időszaka

Ezt elősegítette, hogy a fejlett országokban az olcsó pénz,

a nulla körüli, esetenként negatív jegybanki kamatok sok évre elnyúló időszakában nem is akadt nagyon más lehetőség, mint az ingatlanvásárlás.

Az árak emelkedtek, ha országonként különböző mértékben is, veszíteni sokáig nem lehetett, a közben a deflációs környezet ellenére virágzó gazdaságok keresletet teremtettek az irodaházakra is, így remek üzletnek tűnt a fejlesztés.

Az ilyen korszakok persze nem tarthatnak a végtelenségig, a fák nem nőnek az égig: Kínában, ahol az ingatlanfejlesztés finanszírozása sokkal kevésbé volt szabályozott, óriási eladhatatlan ingatlanállomány keletkezett, mire kipukkadt a lufi. A fejlett világban pedig a jegybanki ingyenpénz törvényszerűen meghozta a heves inflációt, kamatemelésre kényszertve a jegybankokat.

Megszorult kínaiak

Az ingatlanpiac így világszerte kiszáradt, a szárnyalás véget ért, majd lassú áresés bontakozott ki, ami minden túlszaladt emelkedés után törvényszerű. Most azonban a sokkal nagyobbra nőtt kínai ingatlanlufi kidurranása hatással van más piacokra is, mivel

a megszorult kínai piaci szereplőknek onnan kell pénzt keríteniük, ahol lehet.

Saját piacukon már nem tudnak semmit eladni, ellenben a fejlett országokban vásárolt, esetenként félkész ingatlanjaikat, vagy akár csak a fejlesztés céljából megvett telkeket még el lehet adni, és akkor is örülnek, ha ezt az egykori vételárhoz képest nagy veszteséggel teszik. Ha azonban hitel van az ingatlanon, ez már gondot jelenthet, mert esetleg ennek kifizetése már ki sem jön az eladási árból, ami akár banki kényszerértékesítéshez is vezethet.

A Yahoo Finance szerint világszerte összesen 1000 milliárd dollárral csökkent az ingatlanok értéke, de ezt nehéz pontosabban meghatározni, mert még viszonylag kevés ügylet zajlott le. A vevők eltűntek, az eladók csak szorult helyzetben akarnak nagyot engedni az árból, és szorult helyzetben egyelőre leginkább a kínai tulajdnosok vannak.

Kényszerlikvidálás

Nekik nincs választási lehetőségük: egy kínai ingatlanos cég például, amelynek 6 milliárd dolláros adósságot kell menedzselni, egy torontói telket 45 százalékkal olcsóbban adott el, mint ahol 2021-ben vette. Egy másik esetben egy kínai cég egy londoni irodaházat adott el 15 százalékkal olcsóbban, mint a 2022-ben kialkdott ár, amin végül is nem valósult meg az ügylet.

A Canary Wharf területén, amely egykor kikötő volt, most divatos felhőkarcoló negyed, egy irodaházat lefoglalt a hitelező a fizetésképtelen kínai tulajtól, és

60 százalékkal olcsóbban dobta piacra, mint ahol 2017-ben megvette a pórul járt befektető.

Ez a kényszerlikvidálás folyamata, amit a tőzsdéről is olyan jól ismerünk (és a forint piacán is elfordul ilyen): akik tőkeáttétellel, azaz kvázi hitelre vásárolnak meg egy részvényt vagy devizát, már kis árelmozdulásnál is veszélyeztethetik a hitelezőt, így pozíciójukat azok kényszerűen lezárják, ami gyorsan lezajló láncreakciót indít el, elképesztő árelmozdulások mellett.

Magas lóról nagyot esni

A folyamat az ingatlanpiacon széleskörűbbé válhat, amikor már a helyi ingatlantulajdonosokat is nyomasztja a hitel, esetleg az ingatlan értéke a hitelérték alá esik, és a bankok kénytelenek azokat lefoglalni, majd értékesíteni. Nagyobb visszaesés persze inkább ott várható, ahol nagy volt az emelkedés is, különösen reálértékben. Az USA-ban kiterjedt volt az az ingatlanláz, ahogy Nagy-Britanniában is, az EU-n belül ugyanakkor igen nagy eltérések vannak.

Arányváltozások

A mediterrán országokban egyáltalán nem volt emelkedés, míg itthon például a lakóingatlanok értéke közel a háromszorosáraa nőtt, ami még euróban is több mint duplázást jelent. Nem véletlen, hogy akadnak sokan mostanában, akik eladják valamelyik hazai ingatlanjukat, és az árából Spanyolországban vesznek másikat, a téli időszakot ott töltik, nyáron pedig kiadják.